·документ о территориальных границах земельного участка (копия чертежа границ участка), выданный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
·поэтажный план дома (для жилых домов, дач);
·постановление (акт) о принятии в эксплуатацию жилого дома;
·разрешение государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию;
·справку из БТИ или иного органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объекта недвижимости;
·копию финансово-лицевого счета (для квартиры);
·выписку из домовой книги (для квартиры);
·документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам (справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, расчетные книжки по оплате услуг (предъявляются), квитанции или справки об уплате налогов);
·характеристику жилого помещения
·справку о прописке
·нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры на передачу ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних - соответствующее разрешение органов опеки и попечительств
При залоге приобретаемого объекта недвижимости соответствующие документы предоставляются в течение двух месяцев после получения кредита. Перечень документов может быть изменен или дополнен при издании нормативных документов об ипотеке, при залоге транспортных средств:
·технический паспорт;
·страховой полис, по которому выгодоприобреталем выступает банк, с обязательным ежегодным переоформлением на полную стоимость транспортного средства или на сумму, обеспечиваемую залогом. Транспортное средство должно быть застраховано от риска угона и ущерба.
Перечень страховых компаний, в которых может быть застраховано имущество, передаваемое в залог (кроме ценных бумаг), устанавливается Сбербанком России.
в) при залоге ценных бумаг:
- ценные бумаги;
выписку из реестра акционеров Сбербанка России. Банк может принять в залог ценные бумаги, не входящие в перечень, установленный Сбербанком России, в качестве дополнительного обеспечения. Заемщику выдается расписка в приеме ценных бумаг на предварительное рассмотрение.
При рассмотрении вопроса о предоставлении кредита, кроме оценки платежеспособности заемщика уполномоченный сотрудник кредитующего подразделения (далее - кредитный инспектор) выясняет у клиента цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет ему условия и порядок предоставления кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита.
Срок рассмотрения вопроса о предоставлении кредита зависит от вида кредита и его суммы, но не должен превышать от момента предоставления полного пакета документов до принятия решения 5 календарных: дней - по кредитам на неотложные нужды и 1 месяца на долгосрочные кредиты.
Далее кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита.
При проверке сведений кредитный инспектор выясняет с помощью единой базы данных кредитную историю заемщика и размер задолженности по ранее полученным кредитам; направляет запросы в учреждения Сбербанка России, предоставлявшие ему кредиты. При необходимости направляет запросы в другие организации.
Кредитующее подразделение направляет пакет документов юридической службой службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.
В случае принятия в залог объектов недвижимости, транспортных средств и другого имущества кредитующее подразделение привлекает к работе по установлению оценочной стоимости этого имущества специалиста банка по вопросам недвижимости или дочернее предприятие. По результатам оценки специалист составляет экспертное заключение, которое передается в кредитующее подразделение.
Оценка и возможность приема в обеспечение по кредитному договору ценных бумаг определяется отделом ценных бумаг банка. По результатам оценки составляется экспертное заключение, которое отдел ценных бумаг передает кредитующему подразделению.
Кредитный инспектор определяет платежеспособность заемщика на основании справки с места работы о доходах и размере удержаний, а также данных анкеты. Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается в два этапа. 1) Определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика (Sр). При этом условно принимается, что:
откуда
2) Полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов; предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.
Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом.
Поручительство предоставляется на всю сумму обязательств заемщика по кредитному договору. Вместе с тем, при определении максимального размера кредита поручительство учитывается только в пределах платежеспособности поручителя.
Если по совокупности - обеспечение (О) - сумма платежеспособности поручителей и залога в оценочной стоимости - меньше величины платежеспособности заемщика (Р), то максимальный размер кредита (So) определяется на основе соотношения:
При принятии банком в обеспечение по кредитному договору только поручительств физических лиц (без другого обеспечения) должно быть соблюдено следующее требование:
по кредитам в пределах от 100 до 1000 долларов США (или рублевых эквивалентов этих сумм) предоставляется не менее двух поручительств;
по кредитам в пределах от 1001 до 5000 долларов США (или рублевых эквивалентов этих сумм) - не менее трех поручительств;
по кредитам в пределах от 5001 до 10000 долларов США (или рублевых эквивалентов этих сумм) - не менее четырех поручительств;
кредиты свыше 10000 долларов США (или рублевого эквивалента этой суммы) при отсутствии залога имущества (включая ценные бумаги) не предоставляются.
Далее величина максимального размера кредита уточняется с учетом благонадежности заемщика и остатка задолженности по другим кредитам. Кредитный инспектор составляет письменное заключение о целесообразности выдачи кредита (отказа в выдаче) и согласовывает с заемщиком условия предоставления кредита. [2]
Кредитный инспектор вправе самостоятельно принять решение об отказе в выдаче кредита: если при проверке выявлены факты предоставления поддельных документов или недостоверных сведений, если платежеспособность заемщика или предоставленное обеспечение возврата кредита не удовлетворительно. О принятом решении кредитный инспектор сообщает клиенту, делает соответствующую отметку в журнале регистрации заявлений и на заявлении клиента и помещает пакет документов в дело отказов в выдаче кредитов. Причина отказа указывается на заявлении клиента или в заключении кредитного работника.
Пакет документов со своим заключением, завизированным руководителем подразделения, кредитный инспектор направляет управляющему отделением (директору ОПЕРУ) для принятия решения о предоставлении (отказе в предоставлении) кредита в пределах компетенции управляющего. Управляющий отделением (директор ОПЕРУ) делает надпись на заявлении клиента о принятом им решении с указанием даты и возвращает документы кредитному инспектору.
В остальных случаях кредитный инспектор готовит кредитную заявку в кредитный комитет отделения. Подготовка и рассмотрение вопроса на заседании комитета, а также оформление принятых решений, осуществляется в соответствии с регламентом работы кредитного комитета.
Для рассмотрения вопроса о предоставлении кредита в кредитном комитете территориального банка кредитный инспектор направляет пакет документов, включая выписку из протокола. Управление кредитования территориального банка проверяет представленные документы и в случае необходимости направляет их для получения заключения в службу безопасности, юридическое и другие управления; готовит свое заключение и выносит вопрос на рассмотрение кредитного комитета.
Далее выписка из протокола заседания кредитного комитета территориального банка и пакет документов направляются в отделение банка и передаются кредитному инспектору. При принятии положительного решения кредитный инспектор вносит соответствующую информацию в единую базу данных -индивидуальных заемщиков и приступает к оформлению документов.
Одновременно с оформлением кредитного договора графика погашения кредита и срочного обязательства кредитный инспектор оформляет также в зависимости от вида обеспечения:
·Договор (ы) поручительства
·Договор (ы) залога,
·Другие документы
При составлении кредитного договора учитывается следующее. При использовании в качестве обеспечения поручительств и залога имущества выдача кредита производится после оформления договоров поручительства и залога в установленном порядке и страхования залогодателем в пользу Сбербанка России, в одной из предложенных банком страховых компаний предоставляемого в залог имущества. Исключение составляет залог приобретаемого имущества и объектов строительства. В этом случае в договоре предусматривается обязательство заемщика предоставить банку страховой полис и необходимые документы для заключения договора залога:
·при залоге приобретаемого имущества - в течение двух месяцев с момента выдачи кредита;
·при залоге объекта незавершенного строительства - в срок, установленный по соглашению сторон, но не более одного года с момента выдачи кредита, с последующим переоформлением в залог законченного строительством объекта - в срок, установленный по соглашению сторон, но не более трех лет с момента выдачи кредита.
Не допускается заключение кредитного договора с использованием залога приобретаемого имущества или строящегося объекта в качестве единственного вида обеспечения.
График погашения кредита составляется в том случае, если погашение производится неравномерно или неравными долями, и оформляется в виде отдельного документа, как приложение к договору.
Договор поручительства составляется, как правило, на всю сумму обязательств заемщика по кредитному договору. Поручитель несет с заемщиком солидарную ответственность по кредитному договору. В договоре залога указываются: предмет залога и его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательств по кредитному договору, у какой из сторон находится заложенное имущество, адрес нахождения предмета залога.
Оформление договоров залога объектов недвижимости и ценных бумаг осуществляется в соответствии с нормативными документами Сбербанка России по ипотеке и кредитованию под залог ценных бумаг.
Договоры залога объектов недвижимости должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы в соответствующих государственных органах (органах, ведущих государственную регистрацию объектов недвижимости). Договоры залога транспортных средств регистрируются в ГИБДД. Договор залога должен иметь ссылку на номер и дату кредитного договора.
Для оформления документов кредитный инспектор приглашает заемщика, поручителей и залогодателей. Заемщик может оформить кредит (подписать кредитный договор) в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения о предоставлении кредита.
Одновременно с подписанием кредитного договора заемщик подписывает срочное обязательство на сумму договора, а в случае предоставления кредита на строительство или реконструкцию - на сумму первой части кредита, установленную договором. Если погашение кредита производится в соответствии с графиком, то обязательства составляются отдельно по каждому сроку платежа (или с группировкой платежей в несколько обязательств).
Кредитный инспектор визирует подписанные заемщиком кредитный договор и график погашения кредита и направляет их на подпись руководителю банка или другому уполномоченному лицу. Договор и график должны быть окончательно оформлены (подписаны и скреплены печатью) не позднее следующего рабочего дня после подписания их заемщиком. Процедура оформления договора поручительства аналогична процедуре оформления кредитного договора.
После оформления перечисленных выше договоров кредитный инспектор:
·формирует кредитное дело, в которое подшиваются вторые экземплярыкаждого договора, графика платежей, копии срочного обязательства, страхового полиса и полный пакет документов, послуживших основанием для предоставления кредита;
·обновляет информацию в базе данных индивидуальных заемщиков.
Выдача кредита в рублях производится, в соответствии с условиями кредитного договора, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем:
·зачисления на счет заемщика по вкладу до востребования;
·зачисления на счет пластиковой карточки заемщика;
·оплаты счетов торговых и других организаций;
·перечисления на счета гражданам-предпринимателям.
Выдача кредита в иностранной валюте производится только в безналичном порядке зачислением на счет по вкладу до востребования или счет пластиковой карточки заемщика, что должно быть предусмотрено в кредитном договоре.
В кредитном договоре должны быть указаны номер счета по вкладу или номер счета пластиковой карточки и учреждение Сбербанка России, в котором открыт этот счет. Кредиты, за исключением кредитов на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, выдаются единовременно в полной сумме; выдача кредитов частями не допускается.
Выдача кредита на строительство или реконструкцию объектов недвижимости осуществляется двумя или более частями в течение двух лет от даты проведения первой операции по ссудному счету. Рекомендуется определять размер первой части кредита в пределах от 20% до 50% суммы по кредитному договору. Каждая последующая сумма выдается только после представления Заемщиком отчета об использовании предыдущей.
По истечении двух лет выдача кредита прекращается. При этом сумма договора уменьшается до фактически выданной.
При выдаче кредита наличными или путем оплаты счетов организаций, перечисления на счета граждан-предпринимателей заемщик должен получить кредит или первую его часть (на строительство или реконструкцию) в течение одного месяца от даты заключения кредитного договора.
Основными видами предоставляемых ссуд являются долгосрочные и краткосрочные. Долгосрочные ссуды в основном носят инвестиционный характер и связаны с удовлетворением потребностей населения в жилищном строительстве и хозяйственном обзаведении.
Сберегательный банк РФ предоставляет долгосрочные кредиты на: строительство садовых домиков и благоустройство садовых участков в садоводческих товариществах сроком до 5 лет.
Ссуда должна быть использована заемщиком в течение сроков освоения земельного участка. Вместе с тем эти сроки не должны превышать 2 лет со дня получения ссуды в банке. По истечении установленного срока использования ссуды заемщик обязан представить в банк отчет о целевом использовании средств. В том случае, если ссуда не была израсходована заемщиком полностью, руководитель банка имеет право на основании личного заявления заемщика продлить ему срок использования кредита до 1 года дополнительно. В случае непредставления отчета в установленный срок банк имеет право взыскать выданную ссуду досрочно с уплатой повышенного процента.
Платежи по ссуде вносятся в кассу банка наличными ежеквартально равными частями. По желанию заемщик может внести и большую сумму, кратную квартальному платежу. В случае не поступления платежей в установленные сроки кредитный работник банка не позднее 15-го числа первого месяца следующего квартала перечисляет суммы, не внесенные в срок, на счет просроченных ссуд.
Проценты за пользование ссудой начисляются и взыскиваются в установленном порядке. Проценты, начисленные за первый период со дня выдачи ссуды, уплачиваются одновременно с первым платежом по ссуде, а за последующие периоды - с очередными платежами по остаткам самой ссуды.
В настоящее время кредиты на строительство садовых домиков частным лицам имеют право предоставлять также хозяйственные организации и предприятия, оформив в банке кредит на общую сумму на имя юридического лица. Поручительства и других документов (кроме справки из садоводческого товарищества) в этом случае не требуется, так как само предприятие (организация) несет ответственность за своих ссудозаемщиков, т.е. является гарантом погашения ссуды и уплаты процентов по ней. При этом каждый заемщик оформляет личное обязательство на имя предприятия (организации), а последнее - срочное обязательство на общую сумму полученного кредита. В результате заемщиком для банка становится юридическое лицо. Не требуются также индивидуальные отчеты заемщиков, поскольку юридическое лицо представляет в банк сводный отчет об использовании средств;
Капитальный ремонт дома в сельской местности в размере до 75% от стоимости работ по капитальному ремонту дома с учетом среднемесячного заработка ссудозаемщика (выдается из расчета обеспечения ежеквартального погашения ссуды в сумме не более 90% среднемесячного заработка заемщика). Условия погашения ссуды и уплата процентов аналогичны предыдущему случаю;
Покупку дома в сельской местности для сезонного проживания на срок до 5 лет в размере балансовой (остаточной) стоимости строения. Погашение кредита начинается со следующего после получения средств квартала;
Строительство и капитальный ремонт жилых домов для постоянного проживания в размере до 75% сметной стоимости или перечня работ по ремонту дома на срок до 5 лет. При этом кредит на строительство выдается первоначально в размере 30% от общей его суммы, а кредит на ремонт и благоустройство - в размере 50%;
Кредит членам жилищно-строительных кооперативов предоставляется на срок до 5 лет в размере до 75% первоначального вступительного взноса. Погашение такого кредита начинается со следующего после получения ссуды квартала;
Кредит на покупку крупного рогатого скота или его молодняка выдается на срок до 3 лет;
Кредит на строительство надворных построек можно получить на срок до 3 лет;
Кредит фермерским хозяйствам (сумма оговаривается в кредитном договоре), сроки погашения от 3 до 15 лет в зависимости от объекта кредитования.
Например, Московский областной банк Сбербанка России предлагал населению в 2000 г. следующие услуги по кредитованию:
·кредиты на приобретение объектов недвижимости в рамках президентской программы "Государственные жилищные сертификаты";
·кредиты на неотложные нужды на срок до 5 лет (приобретение транспортных средств, гаражей, дорогостоящих предметов домашнего обихода, хозяйственное обзаведение, платные медицинские услуги, приобретение туристских и санаторных путевок и другие цели потребительского характера);
·кредиты под заклад ценных, выпущенных Сбербанком России или эмитированных государством.
Анализ современной банковской практики показывает, что наибольшее распространение получили краткосрочные ссуды гражданам под залог ценных бумаг и на неотложные нужды. Порядок выдачи кредитов на неотложные нужды не отличается от общих правил, изложенных выше. Кредит на неотложные нужды выдается наличными деньгами на срок до 2 лет в сумме, зависящей от заработка ссудозаемщика. Проценты за пользование ссудой дифференцируются в зависимости от срока кредитования.
В настоящее время потребительские ссуды предоставляются индивидуальным заемщикам различными коммерческими банками. В практике Сберегательного банка России широко применяется так называемое связанное кредитование. Выдача кредитов физическим лицам под залог приобретаемой дорогостоящей техники, мебели, автомобилей и т.п. в сети предприятий торговли, осуществляющих их розничную реализацию, из числа клиентов банка. Фирма должна иметь устойчивое финансовое положение, постоянные обороты по счетам в банке, а также отсутствие картотеки к расчетному счету на дату заключения договора.
Фирма, осуществляющая розничную реализацию транспортных средств должна являться также официальным дилером организаций - изготовителей. Взаимоотношения банка и фирмы строятся на основе договора о сотрудничестве. В соответствии с договором о сотрудничестве банк принимает на себя обязательство предоставлять заемщикам кредиты на покупку высоко ликвидных товаров в сети фирмы в соответствии с нормативными документами Сбербанка России, регламентирующими порядок кредитования, при взаимодействии с фирмой. Перечень фирм, с которыми банк заключает договора о сотрудничестве утверждаться на кредитно-инвестиционном комитете банка.
Стороны вправе самостоятельно определить возможность и условия сотрудничества:
·предоставления фирмой системы скидок для граждан, приобретающих товары в кредит от их розничной цены;
·уплаты банку комиссионного вознаграждения в процентах от роста товарооборота фирмы, определяемого от общей суммы выданных банком кредитов;
·прием фирмой товаров, являющихся предметом залога (приобретенных ранее в сети фирмы) на реализацию по договору комиссии в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.
В период сотрудничества банк проводит постоянный мониторинг финансового состояния фирмы. В случае ухудшения финансового состояния и наличия негативной информации о ее деятельности. Банк рассматривает вопрос о целесообразности дальнейшего сотрудничества.
Сумма кредита определяется на основе платежеспособности заемщика, обеспеченности кредита и составляет разницу между собственными средствами заемщика и стоимостью товара, но не должен превышать размера 30 тыс. долл. США или ею рублевого эквивалента. При этом взнос собственных средств заемщика должен быть не менее:
·30% стоимости товара в случае приобретения товаров зарубежного производства;
·20% стоимости товара в случае приобретения товаров отечественного производства.
Срок кредита устанавливается банком в зависимости от объекта кредитования:
·при выдаче кредита на приобретение транспортных средств (автомобилей) - на срок не более 3-х лет;
·при выдаче кредита на приобретение дорогостоящей техники (компьютеров, телевизоров, холодильников и т.п.), мебели и др. - в пределах, гарантийного срока, установленного на товары, но не более 3-х лет. В случае если гарантийный срок на товар не установлен, срок кредита не может превышать 6 месяцев со дня продажи товара заемщику.
Кредиты предоставляются в рублях или иностранной валюте. В качестве обеспечения возврата кредита могут быть использованы: а) при выдаче кредита на приобретение транспортных средств (автомобилей) - залог приобретаемых транспортных средств и поручительство физического лица (или поручительство юридического лица); б) при выдаче кредита на приобретение дорогостоящей техники (компьютеров, телевизоров, холодильников и т.п.), мебели- залог приобретаемых товаров и поручительство физического лица (или поручительство юридического лица).
При этом следует иметь в виду следующее: договор залога оформляется одновременно с оформлением кредитного договора. В случае отсутствия такой возможности (допускается при выдаче кредита на приобретение транспортных средств), Банку следует обеспечить получение от фирмы технического паспорта для последующей регистрации транспортного средства и договора залога в органах ГИБДД заемщиком в присутствии представителя банка.
Договор залога транспортных средств с отметкой о произведенной регистрации в органах ГИБДД, свидетельство о регистрации залога транспортных средств, а также копия технического паспорта транспортного средства хранится в кредитном деле заемщика до полного погашения задолженности по кредитному договору. В качестве обеспечения используются также договора поручительства.
Имущество, переданное в залог, должно быть застраховано на случай утраты и повреждения в пользу банка не позднее 5 дней после подписания кредитного договора. В случае неисполнения заемщиком указанного требования, Банк рассматривает вопрос о досрочном расторжении кредитного договора и взыскании имеющейся задолженности в полном объеме.
Краткосрочные ссуды гражданам под залог ценных бумаг имеют некоторые особенности. Учреждения Сбербанка России предоставляют кредиты физическим лицам под заклад следующих ценных бумаг: сберегательных сертификатов Сбербанка России, акций Сбербанка России, векселей Сбербанка России, а также облигаций государственного сберегательного займа и облигаций внутреннего государственного валютного займа.
Ценные бумаги, передаваемые заемщиком в заклад, должны принадлежать ему на праве собственности. Они не должны находиться под арестом или судом, третьи лица не должны иметь на них никаких прав, как на момент получения кредита, так и до полного выполнения заемщиком всех обязательств по кредитному договору.
Кредит предоставляется только в рублях. Кредит предоставляется на срок до 6 месяцев. При этом срок оплаты (погашения) ценных бумаг, принимаемых в обеспечение, должен не превышать срока кредита.
В случае приема в заклад нескольких ценных бумаг с различными сроками оплаты (погашения), срок действия кредитного договора определяется сроком той ценной бумаги, срок оплаты (погашения) которой истекает раньше.
