В.В. Волков. Дипломная работа по теме: «Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства». Тюмень. 2001.
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение2
Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства3
Цели оценки, основание для ее проведения3
Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства6
Понятие ликвидационной стоимости имущества6
Учет расходов по совершению исполнительных действий10
Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара (иного имущества), реализуемого на комиссионных началах, как специальная стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного производства12
Методики, используемые для оценки специальной стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства14
Оценка стоимости недвижимого имущества14
Принципы оценки недвижимости14
Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости16
1. Метод разбивки20
2. Метод сравнения продаж22
3. Метод срока жизни23
Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости недвижимости24
Применение МПСАП24
Преимущества МПСАП:24
Недостатки МПСАП:25
Источники информации:25
Последовательно:25
На независимой основе:26
При продаже земли это:26
При продаже застроенных участков это:26
Количественные:27
Качественные:27
Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимостиPAGEREF _Toc27
Доходный подход (ДП)27
Метод прямой капитализации (МПК)28
Схема применения МПК:29
Преимущества МПК:29
МПК не следует применять, когда:29
Структура коэффициента капитализации30
Методы рекапитализации30
Метод дисконтирования денежных потоковPAGEREF _Toc51961630
Преимущества метода:31
Недостатки:31
Наиболее часто используемые коэффициенты32
Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение ее в значение рыночной стоимости объекта недвижимости35
Оценка оборудования, машин и механизмов40
Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов на вынужденность продажи и определение их цены для продажи на комиссионных началах46
Оценка производственных запасов и готовой продукции46
Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах47
Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного административного здания для его продажи в рамках исполнительного производства47
Описание объекта оценки47
Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценкиPAGEREF 49
Расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи53
Внесение корректировочной поправки в значение рыночной стоимости объекта оценки и определение его начальной цены торгов55
Заключение56
Литература56
Введение
В настоящее время в России в оценке стоимости имущества очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости имущества.
Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисногоуправления предприятиями-банкротами и исполнительном производстве. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации, так, к примеру, Тюменская область является наиболее крупным собственником среди субъектов Федерации, на территории которой находится большое количество офисных и административных площадей, автобаз, объектов промышленного назначения и других помещений.
Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Тюмени, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов.
Анализ существующих подходов, применяемых в оценке стоимости имущества при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень формализованности таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность.
Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на о сновании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства
Цели оценки, основание для ее проведения
Цель оценки - это формулирование основной задачи, которая должна быть решена в результате оценки. Формулирование цели включает определение:
а) вида стоимости оцениваемой собственности;
б) вида имущественных прав, которые оцениваются;
в) полного наименования объекта оценки, включая организационно-правовую форму предприятия и вид собственности (федеральная, субъекта Федерации, муниципальная или частная);
г) даты оценки.
Целью оценки стоимости имущества, арестованного у должника по решению судебного органа, является, как правило, определение стоимости данного имущества для его продажи в пользу взыскателя.
Оценка имущества должника, в соответствии со ст. 52 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г., производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.
Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.
При осуществлении оценки ценных бумаг, на которые обращается взыскание, согласно Приказа Минюста РФ от 27.10.1998 N 153, назначение специалиста обязательно.
Таким специалистом может быть только независимый оценщик, имеющий специальные знания и навыки, а также лицензию на право оценки соответствующего вида собственности и страховой полис на предмет страхования гражданской ответственности за причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением его деятельности.
Законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принимаемые в соответствии с ним Федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также международные договоры Российской Федерации.
Основанием для проведения оценки объекта оценки (ст. 9 ФЗ РФ №135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; п. 2 ст. 52 ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.) является решение уполномоченного органа. В рамках исполнительного производства - это постановление о назначении специалиста, вынесенное судебным приставом-исполнителем. Заказчиком оценки объекта оценки выступает служба судебных приставов Министерства юстиции РФ, которая с оценщиком заключает договор об оказании оценочных услуг.
Статья 41 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. определяет порядок участия специалистов в исполнительном производстве:
1. Для разъяснения возникающих при совершении исполнительных действий вопросов, требующих специальных знаний, судебный пристав - исполнитель по собственной инициативе или по просьбе сторон может своим постановлением назначить специалиста, а при необходимости - нескольких специалистов.
2. В качестве специалиста может быть назначено лицо, обладающее необходимыми знаниями. Специалист дает заключение в письменной форме.
3. Специалист обязан явиться по вызову судебного пристава, дать объективное заключение по поставленным вопросам, давать пояснения по поводу выполняемых им действий. Специалист имеет право на вознаграждение за выполненную работу, проводимую в связи с совершением исполнительных действий. Это вознаграждение относится к расходам по совершению исполнительных действий.
4. За отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения специалист несет ответственность, предусмотренную федеральным законом, о чем он предупреждается судебным приставом - исполнителем.
Статья 43, п.1. этого же закона определяет:
1. Судебный пристав - исполнитель, переводчики и специалисты не могут участвовать в исполнительном производстве и подлежат отводу, если они являются родственниками сторон, их представителей или других лиц, участвующих в исполнительном производстве, либо заинтересованы в исходе исполнительного производства или имеются иные обстоятельства, вызывающие сомнение в их беспристрастности.
О независимости оценщика говорит и Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в ст. 16:
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
§в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
§оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценк е имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства
Понятие ликвидационной стоимости имущества
Под объектомсобственности должника понимаем имущество должника-организации или имущество граждан.
Согласно ст. 59 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г., аресту и реализации может быть подвергнуто имущество должника-организации: впервую очередь- имущество, непосредственно не участвующее в производстве (ценные бумаги, денежные средства на депозитных и иных счетах должника, валютные ценности, легковой автотранспорт, предметы дизайна офисов и иное); вовторую очередь- готовая продукция (товары), а также иные материальные ценности, непосредственно не участвующие в производстве и не предназначенные для непосредственного участия в нем; втретью очередь- объекты недвижимого имущества, а также сырья и материалов, станков, оборудования, других основных средств, предназначенные для непосредственного участия в производстве.
Если финансовое положение предприятия дошло до ареста и продажи имущества третьей очереди, то фактически мы имеем дело с предприятием-банкротом.
В повседневной практике существует проблема - это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования.
Так, если говорить об исполнительном производстве, то оценка стоимости имущества должника, в соответствии со ст. 52 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г., как уже упоминалось выше, производитсясудебным приставом-исполнителем порыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.
Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определениястоимостиимущества назначает специалиста.
Надо обратить внимание на то, что Закон, в случае назначения судебным приставом-исполнителем специалиста, явно не устанавливаетвид стоимостиимущества. Выбрать и обосновать вид стоимости – это задача специалиста.
А у нас, зачастую, совершая неверное толкование вышеуказанной статьи, путаярыночную цену, определяемую самим судебным приставом-исполнителем с определениемстоимостиимуществаспециалистом, что согласитесь, не одно и тоже, судебные приставы-исполнители в постановлениях о назначении специалиста или договор на оказание оценочных услуг с Управлением Министерства юстиции в явную ставят задачу оценщику определить рыночную стоимость имущества должника, либо оценщики неверно выбирают и обосновывают вид стоимости. А отсюда идет неверное, и даже вредное, применение методологий, характерных определению рыночной стоимости. Отсюда завышенная стоимость и не ликвидность объектов оценки, исполнительные производства «разваливаются» и «зависают».
Характерный тому пример, когда Арбитражный Суд г. Москвы вынесопределениеот 22.05.2001 г. по иску «О признании недостоверной величинырыночной стоимостиювелирных изделий принадлежащих ЗАО «Каргом-Диамант», установленной на основании оценки ЗАО «Экспертиза и оценка» и указанной в отчете №142/1 по состоянию на 20.12.2000». По мнению судьи Локайчук Т.М. оценка стоимости в ходе исполнительного производствавообщене относится к оценочной деятельности, не говоря уж о том, что была определена рыночная стоимость в рамках исполнительного производства.
Данное определение лишний раз подтверждает существование проблем и пробелов в подготовке судей и судебных приставов-исполнителей, оценщиков и юристов, касающихся вопросов оценочной деятельности, а также законодательного регулирования самой оценочной деятельности.
Согласно ст. 3 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»№135-ФЗ от 29 июля 1998 г., под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
§сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
§стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
§объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
§цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
§платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Исходя из определения рыночной стоимости, определяемая оценщиком стоимость только тогда будет рыночной, когда будут соблюдено главное условие: на покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В рамках исполнительного производства это условие нарушено, т. е., имеют место чрезвычайные обстоятельства. Имущество должника (собственника) в рамках исполнительного производства может быть отчуждено принудительно, информации, характеризующей оцениваемый объект оценки, может быть недостаточно.
Таким образом, при оценке стоимости имущества должника с целью его дальнейшей продажи в рамках исполнительного производства в пользу взыскателя, мы можем определить только один вид стоимости -ликвидационную стоимость.
В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке имущества и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РФ, до сих пор не закреплено понятиеликвидационной стоимостии области ее применения. Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие - это Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р «Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов». В нем говорится, что «под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости».
Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (до сих пор не признанные Правительством РФ в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что «ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом». Эти понятия наиболее точно раскрывают сутьликвидационной стоимости.
Ликвидационная стоимость, в свою очередь, подразделяется наупорядоченную ликвидационную стоимость(распродажа активов осуществляется в течение разумного периода, с тем чтобы можно было получить высокие цены продажи активов),принудительную ликвидационную стоимость(активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе) иликвидационную стоимость прекращения существования активовпредприятия (активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, на данном месте строится новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект).
В рамках исполнительного производства мы определяем, исходя из крайне ограниченного срока экспозиции (времени, которое объект оценки должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным) этого имущества,принудительную ликвидационную стоимость.
Срок реализации арестованного имущества определен в ст. 54 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. – два месяца со дня наложения ареста.
Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что основным фактором, который влияет на величинуликвидационной стоимостии отличающий ее отрыночной,являетсяфактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.
Кроме того, подликвидационной стоимостьюв теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости имущества в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:
Слик.= Срын.х (1 - Квын.) – Злик.,где
Слик. - ликвидационная стоимость объекта оценки;
Срын.- рыночная стоимость объекта оценки;
Квын.- корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:
0 < Квын.< 1
Злик.–затраты на ликвидацию объекта оценки.
Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в три этапа. Напервом этапеопределяетсярыночная стоимостьобъекта оценки. Навтором- определяется текущая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величиныкорректировочной поправки на вынужденность продажи, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор вынужденности продажи (на нерыночные условия продажи). Натретьем– определяются затраты на ликвидацию объекта оценки и вычитаются из текущей стоимости.
Учет расходов по совершению исполнительных действий
При определении принудительной ликвидационной стоимости имущества должника в качестве затрат на ликвидацию имущества выступают все расходы по совершению исполнительских действий – средства, затраченные на организацию и проведение указанных действий из внебюджетного фонда развития исполнительного производства, положение о котором утверждено Правительством Российской Федерации, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (ст. 82 . ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.).
К этим расходам относятся средства, затраченные на:
§перевозку, хранение и реализацию имущества должника;
§оплату работы переводчиков, понятых, специалистов и иных лиц, привлеченных в установленном порядке к совершению исполнительных действий;
§перевод (пересылку) по почте взыскателю взысканных сумм;
§розыск должника, его имущества или розыск ребенка, отобранного у должника по суду; другие необходимые исполнительные действия, совершаемые в процессе исполнения исполнительного документа.
В составе расходов на исполнительские действия есть постоянные, которые определены законодательством. К таким постоянным относятся:
§исполнительский сбор – 7% от стоимости имущества должника (ст. 81 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.);
§вознаграждение специализированной организации (комиссионера) – 5% от стоимости реализованного имущества (Постановление Правительства Российской Федерации от 23 апреля 1999 года № 459, г. Москва «О реализации конфискованного и арестованного имущества»).
К другим прямым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже имущества. Например: налог на добавленную стоимость, налог на пользователей автодорог.
Все перечисленные расходы возмещаются за счет денежных средств, вырученных от продажи арестованного имущества должника, а оставшаяся сумма с депозитного счета подразделения службы судебных приставов-исполнителей распределяется в пользу взыскателя (взыскателей).
Заказчиком для определения принудительной ликвидационной стоимости теоретически может быть собственник имущества с целью сравнения величины денежных средств, которые могут быть получены от реализации его имущества в рамках исполнительного производства и денежных средств, полученных от продажи имущества по рыночной цене, если имущество будет продано самим собственником. Такой анализ может побудить должника не доводить дело до судебного воздействия.
На практике при определении стоимости имущества должника в рамках исполнительного производства последний, третий этап расчета ликвидационной стоимости не производится. Получается, что определяется не принудительная ликвидационная стоимость имущества, аспециальная стоимостьимущества.
