Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара (иного имущества), реализуемого на комиссионных началах, как специальная стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного производства
В ст. 54 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. говорится: «…продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией накомиссионных…началах…Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведенияторговспециализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации…»
В свою очередь, в ст. 447 Гражданского кодекса РФ определено: «…торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия…Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством». И далее в ст. 448: «…извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать вовсяком случаесведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения оначальной цене…».
Закон не двусмысленно устанавливает, что для целей продажи имущества должника в рамках исполнительного производства для недвижимого имущества определяетсяначальная цена торгов.Начальная цена торгови будетспециальной стоимостьюнедвижимого имущества.
Справедливо упомянуть, чтоцена– это понятие, относящееся к обмену товара и представляет собой сумму,запрошенную, предлагаемую или уплаченную за товар. В нашем случаеначальная цена торгов– естьзапрошеннаясумма. Кроме того, Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, в ст. 403 определяет обязательность прибавки стоимости к начальной цене: «…Судебный исполнитель объявляет торги несостоявшимися: 1) если на торги явилось менее двух покупателей; 2) если из явившихся никто не сделает надбавки против первоначальной оценки строения…». В практике проведения торгов эта надбавка именуется шагом торгов.
Отсюда напрашивается вывод: чем начальная цена торгов объекта недвижимости меньше нижнего предела предложенных на рынке аналогов, тем выше коммерческая привлекательность данного объекта, тем большее количество потенциальных покупателей будет привлечено на торги, тем самым будет с большей вероятностью обеспечена ликвидность объекта торгов.
Для иного имущества, чем недвижимое имущество, Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами (в ред. Постановления Правительства РФ от 12.10.1999 N 1143), утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 1998 г. N 569, в ст. 9 определяют: «…прием товаров на комиссию оформляется путем составления документа (договор комиссии, квитанция, накладная и другие виды), подписываемого комиссионером и комитентом, в котором должны содержаться следующие сведения: номер документа, дата его составления; наименование и реквизиты сторон (адрес, расчетный счет, телефон комиссионера, паспортные данные или данные иного документа, удостоверяющего личность комитента); наименование товара; степень износа и недостатки бывшего в употреблении товара;цена товара; размер и порядок уплаты комиссионного вознаграждения; условия принятия товара на комиссию; порядок проведения и размер уценки товара; сроки реализации товара до и после его уценки; условия и порядок возврата комитенту не проданного комиссионером товара; условия и порядок расчетов между комиссионером и комитентом; размер оплаты расходов комиссионера по хранению товара, принятого на комиссию, если по соглашению сторон эти расходы подлежат возмещению…».
Таким образом, имущество должника переходит в разряд товара, а на товар должна быть определена цена. Для иного имущества должника, продаваемого в рамках исполнительного производства,специальной стоимостью, которую определяет специалист, будетцена товара.
Ничего другого в процессе определения стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства Закон не требует.
В оценочной практике не будет ошибок и неверных толкований в этом вопросе, если приведенный выше порядок найдет отражение в договоре на предоставление оценочных услуг между оценщиком и заказчиком – Управлением Министерства юстиции.
В договоре должно быть ясно написано: оценщик определяетспециальную стоимость имущества, для недвижимости –начальную цену торгов, для иного имущества –цену товара для продажи на комиссионных началах.
Надо помнить, что по сути своей,специальная стоимостьостаетсяликвидационной стоимостью, только без учета расходов на совершение исполнительных действий.
Методики, используемые для оценки специальной стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства
Оценка стоимости недвижимого имущества
Принципы оценки недвижимости
Принципы оценкинедвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:
• полезность;
• замещение;
• ожидание.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:
• остаточная продуктивность;
• вклад;
• возрастающая и уменьшающаяся отдача;
• сбалансированность (пропорциональность);
• экономический размер;
• экономическое разделение.
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
• зависимость;
• соответствие;
• предложение и спрос;
• конкуренция;
• изменение.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).
Наилучшее и наиболее эффективное использование— это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:
• юридически допустимо;
• физически возможно;
• финансово оправдано;
• наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
•Физическая осуществимость:рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
•Правомочность:рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.
•Финансовая оправданность:рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
•Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки):рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
С учетом сделанных в главе 1 рассуждений, приведенная ранее формула для оценки ликвидационной стоимости приобретает следующий вид для определенияспециальной стоимости:
Сспец.= Срын.х (1 - Квын.),где
Сспец. - специальная стоимость имущества;
Срын.- рыночная стоимость имущества;
Квын.- корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:
0 < Квын.< 1
Под определениемспециальной стоимостинедвижимого имущества понимаем определениеначальной цены торгов. Таким образом:
НЦторг..= Срын.х (1 - Квын.)
На первом этапе при определении рыночной стоимости недвижимого имущества обычно используют три подхода:
§затратный подход;
§сравнительный подход;
§доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость недвижимости на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные.
Каждый из подходов – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости. Рассмотрим их подробнее.
Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости
Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.
Стоимость восстановления(затраты на полное восстановление объекта) — это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта оценки.
Стоимость замещения(затраты на полное замещение) — это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).
Использование ЗП необходимо при:
• технико-экономическом анализе нового строительства;
• определении НиНЭИ земли;
• реконструкции;
• оценке недвижимости на пассивных рынках;
• оценке объектов спецназначения;
• страховании недвижимости;
• определении базы налогообложения.
ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.
Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы:
1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).
3. Оценка всех видов накопленного износа.
4. Оценка величины предпринимательской прибыли.
5. Оценка стоимости участка земли.
6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
•прямые— включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
•косвенные— возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат:
1. Метод сравнительной единицы с вариантами.
2. Метод количественного обследования.
3. Метод сравнительного объекта. Имеют место три вида износа:
1) физический;
2) функциональный (моральный или функциональное устаревание);
3) внешний (экономический).
Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.
Методы определения износа:
• метод экстракции (метод рыночной выборки);
• метод срока жизни;
• метод разбиения (по трем видам износа). Методы оценки земельного участка:
• метод соотнесения;
• метод извлечения;
• метод освоения;
• метод остатка для земли;
• метод капитализации земельной ренты;
• метод сопоставимых продаж.
Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:
Оцененная стоимость восстановления ___
Минус:
накопленный износ:
I. Физический:
а) устранимый___;
б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни___;
в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни___.
II. Функциональный:
а) устранимый___;
б) неустранимый___.
III. Внешнее устаревание.
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с учетом износа___.
Плюс: стоимость земельного участка___.
Плюс: предпринимательская прибыль___.
Итого:
Оценка стоимости при затратном подходе____.
Оценка износа
Износ— это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ— это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше; чем добавляемая при этом стоимость.
Функциональный (моральный) износ— это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износвызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.
Для определения накопленного износа применяются следующие методы.
1. Метод разбивки
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.
Результаты оценки износа приведены в таблице.
| Физический износ, $устранимый, $ неустранимый, $ |
|
Функциональный износ, $устранимый, $ неустранимый, $ |
|
Внешний износ, $ |
|
Накопленный износ, $ |
|
Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже.
Расчет физического износа
Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.
В условиях крайне ограниченного срока на проведение комплекса исполнительных действий, недостатка информации, необходимой для объективной оценки объекта оценки, приведенные выше методы не всегда возможно применить. В таких случаях оценщик может применитьметод укрупненной оценки физического износа.
Сутьметода укрупненной оценки физического износазаключается в ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его осмотре оценщиком. При выполнении этой работы полезно учитывать рекомендации, сформулированные в учебнике для строительных вузов: «Реконструкция зданий». Кутуков В.Н. М.: Высшая школа, 1981.
Эти рекомендации приведены в таблице:
Таблица
|
Физический износ (в %)
|
Состояние несменяемых конструкций зданий |
Состояние внутренних конструктивных элементов |
0-20 |
Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов |
Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют |
|
21-40
|
Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. |
Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. |
|
41-60
|
Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. |
Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней. |
|
61-80
|
Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. |
Большое число отклонений от горизонтали в полах. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. |
|
81-100
|
Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. |
Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. |
Метод укрупненной оценки физического износа актуален и тогда, когда информация об объекте оценки устарела, скажем, технический паспорт здания выдан Бюро Технической Инвентаризации 3-4 года назад и указанные в нем данные противоречат физическому состоянию здания.
Этот метод прост и требует минимум времени для оценки, но его недостатком является относительно невысокая точность. Этот недостаток компенсируется тем, что для объекта недвижимости определяется начальная цена торгов, которая выравнивается в процессе торгов до минимальной цены рынка на аналогичные объекты.
2. Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Результаты применения данного метода приведены в таблице.
| Объекты сравнения |
|
| | |
| Цена продажи, $ |
|
| | |
| Стоимость участка, $ |
|
| | |
| Стоимость нового строительства на дату оценки, $ |
|
| | |
| Накопленный износ, $ |
|
| | |
| как процент от стоимости строительства |
|
| | |
| Весовой коэффициент |
|
| | |
| Накопленный износ, % |
|
| | |
