Подстоимостью восстановленияоцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.
Подстоимостью замещенияоцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.
Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:
§функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
§эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
§конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);
§показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;
§эстетические показатели;
§показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек-машина».
При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:
§функциональное сходство (по области применения, назначению);
§конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);
§параметрическое сходство (по значению параметров).
При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах - об аналогичности.
При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.
При определении затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, необходимо учитывать затраты на приобретение оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно-складские расходы (включая комиссионные снабженческим организациям, таможенные пошлины), все виды расходов, связанных с монтажом, установкой оборудования, его наладкой. Указания по учету этих затрат даны в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Министерством финансов РФ 30 декабря 1993 г. № 160. В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:
§метод расчета по цене однородного объекта;
§метод поэлементного расчета;
§индексный метод оценки.
Метод расчета по цене однородного объекта. Оценщик при использовании данного метода осуществляет работы в следующей последовательности:
1.Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.
2.Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:
Сп.оо=, где
Сп.оо-полная себестоимость производства однородного объекта;
Ндс- ставка налога на добавленную стоимость;
Нпр- ставка налога на прибыль;
Кр- показатель рентабельности продукции;
Цоо- цена однородного объекта.
Данная методика приведена в учебно-методическом пособии: Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. - М.: Финстатинформ, 1997.
Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся повышенным спросом продукции в интервале 0,25-0,35, для продукции, имеющей средний спрос, - 0,1-0,25, для низкорентабельной продукции - 0,05-0,1.
3.Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.
Сп=Сп.оо,где
Сп- полная себестоимость производства оцениваемого объекта;
масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.
4.Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле
SВ=,где
SВ-восстановительная стоимость оцениваемого объекта.
Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.
Метод поэлементного расчета. При использовании данного метода осуществляются следующие этапы работы:
1.Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.
2.Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле
Сп=,где
Сп-полная себестоимость оцениваемого объекта;
Цэ- стоимость комплектующего узла или агрегата;
В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).
3.Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта.
Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.
SB= SoY,где
SB- восстановительная стоимость объекта;
So-базовая стоимость объекта;
Y -индекс изменения цен.
Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ:физический, моральный и экономический.
Физический износмашин и оборудования преимущественно измеряется:
§методом срока жизни;
§методом укрупненной оценки технического состояния.
Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы (Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. - М: Центр экономики и маркетинга, 1977.):
|
Физический износ, %
|
Оценка технического состояния |
Общая характеристика технического состояния |
0-20 |
Хорошее |
Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта |
|
21-40
|
Удовлетворительное |
Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации |
|
41-60
|
Неудовлетворительное |
Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта |
|
61-80
|
Аварийное |
Состояние элементов аварийное. Выполнение элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охранительных работ или полной замене этих элементов |
|
81-100
|
Непригодное |
Элементы находятся в не пригодном к эксплуатации состоянии |
Моральный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.
Моральный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели:
К =, где
К- корректирующий коэффициент;
Хо, Ханал- значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.
Экономический износопределяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки экономического износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как экономический износ.
Рыночный подходк оценке стоимости машин и оборудования представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.
Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.
1.Нахождение объекта-аналога.
2.Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:
§коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
§поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.
Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле
V = VаналK1K2K3…Km±Vдоп, где
Vанал-цена объекта-аналога;
K1K2K3…Km-корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;
Vдоп-цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
Для применения метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом – поправочные.
При определении стоимости машин и оборудования необходимо учитывать степень его комплектности, ее соответствие требованиям стандартов технических условий и другой нормативной документации. Об этом указывает ст. 478 Гражданского кодекса РФ «Комплектность товара». Нарушение комплектности значительно снижает стоимость товара. Необходимо также учитывать ремонтопригодность машин и оборудования.
Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов на вынужденность продажи и определение их цены для продажи на комиссионных началах
Из восстановительной стоимости оборудования, машин и механизмов вычитается суммарный износ, затем остаточная стоимость корректируется на вынужденность продажи по приведенной выше методике.
Оценка производственных запасов и готовой продукции
Производственные запасы и готовая продукция оцениваются по текущим ценам аналогов, существующим на открытом рынке.
Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах
Текущая стоимость производственных запасов и готовой продукции корректируется на вынужденность продажи по приведенной выше методике.
Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного административного здания для его продажи в рамках исполнительного производства
Воспользуемся возможностью смоделировать в рамках данной дипломной работы ситуацию, когда оценщик имеет по объекту оценки всю необходимую информацию и физические возможности применить для определения начальной цены торгов все три подхода: затратный, сравнительный и доходный.
Полностью расчеты приводить не будем, а возьмем описание объекта оценки, приведем итоговые значения расчета рыночной стоимости объекта оценки, подробно произведем расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесем ее в значение рыночной стоимости объекта оценки.
Описание объекта оценки
Административный округ: |
Ленинский АТО |
Адрес: |
г. Тюмень, ул. Энергетиков, 165, строение 1 |
|
Локальные особенности расположения
|
|
Удаленность от центра города, км: |
5 |
Удаленность от центра города, мин. на автомобиле: |
15 |
Удаленность от центра района, км: |
2 |
Транспортная достижимость: |
Средняя |
Выход на крупные магистрали: |
Прямой |
Особенности экологии района: |
Удовлетворительная |
Другие особенности: |
Промышленный район города |
Назначение здания: |
Нежилое, под офис среднего класса |
Юридические права и ограничения: |
Собственность |
|
Характеристики по паспорту БТИ
|
|
Год постройки:1970 |
| Строительный объем, куб.м.: |
725 |
Общая площадь, кв.м.: |
179,3 |
Полезная площадь, кв.м.: |
138,2 |
Износ |
65% |
Ремонт: |
Требует косметического ремонта |
Архитектурное своеобразие: |
Сведений о принадлежности к памятникам нет |
Площадь свободной земли, га: |
|
| Конструктивная схема объекта |
|
| Материал стен: |
Кирпич |
Конструкция кровли: |
Двускатная |
Конструкция фундамента: |
Железобетонный, ленточный |
Наличие подвала: |
Нет |
Наличие технического этажа (чердака): |
Нет |
|
Коммуникации (наличие, источник)
|
Электричество: |
Есть |
Канализация: |
Есть |
Отопление: |
Есть |
Вода (холодная/горячая): |
Есть |
Количество телефонных линий |
2 |
Озеленение: |
Естественное |
Наличие мусоропровода, мусоросборника: |
Есть в 30 м от здания |
Наличие особых условий: |
Нет |
Владелец: |
ООО "Промгазсервис" |
Источник получения информации: |
БТИ |
Дата получения информации: |
10.01.01 |
|
Информация земельному по участку
|
Площадь участка, кв.м.: |
0,02 |
Наличие сетей (водопровода, канализации, электроснабжения): |
Имеются |
Рельеф местности: |
Ровный, спокойный |
Степень застройки (высокая, средняя, низкая): |
Средняя |
Доступность до общественных транспортных средств: |
Хорошая: троллейбус, автобус |
Коммерческая привлекательность участка: |
Средняя для офисов среднего класса |
Назначение объекта, находящегося на участке: |
Нежилое здание под офис |
|
Юридическое описание участка
|
Участок находится в ведении: |
РСУ Ленинского АТО |
Участок расположен в оценочной зоне №: |
|
| Район: |
Ленинский |
Предыдущие владельцы участка: |
Данных нет |
Описание оцениваемой застройки: |
2х этажное отдельно стоящее здание размеры в плане 7,27 х 16,27м с холодным пристроем, имеющим следующие размеры в плане 2,42 х 7,27, высота помещений 3,05м |
Наличие застройки под снос: |
Сведений нет |
Наличие застройки в прилегающих районах, оказывающих влияние на возведение запланированных сооружений: |
Промышленный район, прилегающей застройки нет |
Наличие подземных и надземных коммуникаций: |
Водопровод, отопление, канализация, электричество, телефон |
Наличие зеленых насаждений (качество, тип, возраст и состояние): |
Нет |
