РефератБар.ру: | Главная | Карта сайта | Справка
Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства. Реферат.

Разделы: Оценка и управление собственностью организации | Заказать реферат, диплом

Полнотекстовый поиск:




     Страница: 7 из 8
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 4 5 6 7 8 

№

Показатели
Расчетные периоды





1

2
3

1

Сдаваемая площадь офисных помещений, кв.м

179
179
179



2

Базовая арендная плата за кв.м в год

$33



3

Арендная плата с учетом удорожания

$33
$33
$34

4

Потенциальный валовый доход (1*3)

$5 922
$5 981
$6 041



5

Скидка на незаполняемость и неуплату в год для офисов среднего класса

3%



6

Действительный валовый доход (4-5)

$5 744
$5 802
$5 860

7

Затраты на реконструкцию

0
0
0

8

Условно-переменные расходы

0
0
0

9

Условно-постоянные расходы

$129
$128
$127

10

Резервы

$139
$139
$139

11

Чистый операционный доход (6-7-8-9-10)

$5 476
$5 534
$5 594

12

Налог на прибыль

$1 917
$1 937
$1 958

13

Поток денежных средств после уплаты налога (11-12)

$3 559
$3 597
$3 636



14

Коэффициент дисконтирования

0,2704

15

Коэффициент среднего ежепериодического прироста ЧОД

0,0107

16

Реверсия

$14 148



17

Текущая стоимость будущих доходов

$4 310
$4 356
$4 403



18

Текущая стоимость всех будущих доходов (включая реверсию )

$27 217


Стоимость объекта оценки с точки зрения его доходности:

$27 217



Итоговая величина рыночной стоимостиобъекта оценки сведена в таблицу:



Таблица

Метод расчета стоимости

Результат

Стоимость объекта оценки затратным подходом

$11 447

Стоимость объекта оценки сравнительным подходом

$11 846

Стоимость объекта оценки доходным подходом

$27 217

Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с учетом округления в долларах США:


$16 000




Дата оценки:

10 Январь, 2001




Официальный курс ЦБ РФ на дату оценки за 1 доллар США

28,56р.

Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с учетом округления в рублях:


457 000р.




Расчет и обосно вание корректировочной поправки на вынужденность продажи

По отношению к данному объекту оценки в рамках исполнительного производства мы принимаем и учитываем следующие риски:
Риск по способу продажи. В нашем случае целью оценки является определение начальной цены торгов недвижимого имущества. Если имущество, реализуемое в рамках исполнительного производства на комиссионных началах, может быть уценено по причине низкой ликвидности, то для нашей недвижимости мы такой возможности не имеем. Риск определить начальную цену торгов, не повлекшую за собой притока потенциальных покупателей значительно высок.
Риск по сроку продажи: мы ограничены 2 – мя месяцами для продажи недвижимости в рамках исполнительного производства. Но реально, с учетом предпродажной подготовки (согласование заявки-поручения на продажу имущества с территориальным фондом федерального имущества и получение разрешения на торги, изучение документации, подготовка и опубликование в центральной прессе извещения о проведении открытого аукциона или конкурса), у нас остается не более 40 дней. Риск в таком ранге находится на максимальном значении.
Риск инвестирования в связи с судебной отменой.Не учитывать такой риск нельзя. В обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой вероятностью после проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь несовершенством законодательства, добивается в судах признания сделки купли-продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного производства. Гарантий возврата денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости и процентов за пользование ими никто не дает, а со страховыми компаниями связываться никто не хочет по понятным причинам. Поэтому при таком положении дел риск остается достаточно на высоком уровне.
Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности.Если в условиях свободного рынка покупатель, приобретая недвижимость, несет расходы по регистрации прав собственности и всё, то в нашем случае мы имеем дело с объектом, права на который не прошли государственной регистрации. Проще сказать, кроме договора купли-продажи государственного имущества, приватизируемого на основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.94 г. № Ар-205 от 04.08.1994 г., других документов нет, а земельный участок вообще никак не оформлен. Можно сказать с большой уверенностью, что покупателю предстоят дополнительные расходы, что скажется на коммерческой привлекательности сделки. Риск значителен.
Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру и потери комиссионного вознаграждения. На любом этапе исполнительного производства по решению суда оно может быть прекращено. А комиссионер будет проводить предпродажную подготовку и нести другие расходы. Кроме того теряется выгода в виде комиссионного вознаграждения – 5% от цены продажи. При анализе выясняется, что в отдельные периоды времени три заявки-поручения из пяти отзывались в ввиду судебных решений.
Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки.Информация по объекту оценки: технический паспорт БТИ от 9.10.98 г., договор купли-продажи государственного имущества, приватизируемого на основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.94 г. № Ар-205 от 04.08.1994 г., бухгалтерский баланс ООО «Промгазсервис» на 1.10.2000 г. Для оценки достаточно, но насчет точности есть риски.
Учитывая анализ рисков, обобщаем данные в таблице и рассчитываем на их основе коэффициент вынужденной продажи:



Таблица





№

Тип риска вынужденной продажи
Ранг риска





0,1

0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8




1

Риск от способа продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества













1




2

Риск от срока продажи: от 2-х до 18-ти месяцев















1



3

Риск инвестирования в связи с судебной отменой













1




4

Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки













1




5

Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру









1







6

Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки







1









7

Количество наблюдений

0
0
0
1
1
0
3
1



8

Взвешенный итог по рангу риска

0,0
0,0
0,0
0,4
0,5
0,0
2,1
0,8



9

Сумма по взвешенному итогу

3,8

10

Количество типов рисков

6



Коэффициент вынужденной продажи

0,64




     Страница: 7 из 8
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 4 5 6 7 8 

© 2007 ReferatBar.RU - Главная | Карта сайта | Справка