ПРОЕКТ
“МУНИЦИПАЛЬНЫЕ
ФИНАНСЫ И
УПРАВЛЕНИЕ”
СЕРИЯ РЕФЕРАТОВ
ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НА УРОВНЕ МЕСТНЫХ ОРГАНОВ ВЛАСТИ В США
Сборник материалов
№ 9
Москва 1996
Реферирование книги выполнено по инициативе
RTI (Рисерч Трайэнгл Инститьют) и Мэрии Москвы
в рамках проекта
«Муниципальные финансы и управление».
Финансирование осуществлено
Агентством международного развития США
по контракту с
Research Triangle Institute ,
штат Северная Каролина, 27709, США
MUNICIPAL REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT
COLLECTION OF PAPERS
Oct. 1995
В сборник включены материалы, посвященные различным аспектам управления недвижимым имуществом на уровне местных органов власти в США. Анализируются основные задачи управления недвижимостью, в частности земельными участками, методы оценки и классификации недвижимости, обоснования проектов застройки и расчета их окупаемости, формы контроля и эксплуатации недвижимости и другие вопросы. Большое место занимают организационные проблемы управления, описание процедур и методов конкурсного отбора подрядчиков, ведения переговоров, оформления документации.
Автор реферата к.э.н. Г.В.Семеко
I. РУКОВОДСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ДЛЯ ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ МЕСТНЫХ ОРГАНОВ ВЛАСТИ
Roberts N.A., Basile R.J. Public real estate asset management. - Wash.: Publications Departement of National League of Cities, 1990. - 89p. - (Local officials guide).
Введение
Большое число городов и других местных территориальных единиц в США испытывают финансовые трудности из-за недостаточно эффективного использования имеющейся у них недвижимости, в частности земельных участков. Между тем многие участки, которые в настоящее время пустуют или недоиспользуются, могут стать источником значительных доходов для местных бюджетов.
Цель предлагаемого учебника состоит в том, чтобы помочь местным руководителям подготовить всеобъемлющую программу управления государственным недвижимым имуществом и сделать государственную собственность производительной и доходной формой собственности.
Местные руководители, на которых возложена задача управления недвижимостью, должны разбираться в тонкостях работы рынка неМестные руководители, на которых возложена задача управления недвижимостью, должны разбираться в тонкостях работы рынка недвижимости, вопросах строительства, его финансирования, аренды, муниципального законодательства и т.д. Кроме того, они должны квалифицированно выполнять следующие основные задачи:
1. Определение возможностей использования недвижимого имущества.
2. Рыночное и финансовое обоснование проекта.
3. Приглашение застройщиков к участию в торгах.
4. Отбор претендентов на подряд.
5. Обсуждение сделки.
6. Контроль строительства и эксплуатации недвижимости.
Глава 1. Первая задача: определение возможностей использования недвижимого имущества.
Решение этой задачи осуществляется в два этапа: на первом проводится оценка всех земельных участков, принадлежащих местной администрации, и первичный отбор участков, которые могут быть использованы для различного рода проектов застройки; на втором - разрабатывается система информации по земельным участкам.
Первый этап включает следующие последовательно выполняемые операции: формирование комиссии по оценке; сбор информации; первичная классификация информации; первичная оценка участков; повторная классификация и оценка; выработка рекомендации по отобранным участкам; рассмотрение рекомендаций местной администрацией; окончательный отбор.
Комиссия по оценке участков должна состоять из квалифицированных экспертов, которые могут дать свои заключения по рыночной стоимости и спросу на землю, земельному планированию, архитектуре, финансированию, управлению и т.д. При сборе информации особое внимание должно уделяться данным о размере участков, их доступности, месторасположении, соседних землях и их использовании, текущей эксплуатации участков, арендных ставках, специфических характеристиках участков, расположенных на них коммунальных предприятиях и другим моментам.
При проведении первичной классификации и оценки земельных участков следует разбить их на четыре категории:
1) свободные, незастроенные участки, которые не используются и не предусмотрены к использованию в будущем;
2) незастроенные участки, которые в настоящее время используются (например, как парки или зоны отдыха) или предусмотрено их использование в будущем;
3) застроенные участки, которые в настоящее время используются какой-либо организацией;
4) застроенные участки, которые в настоящее время используются местной администрацией.
Первоначальную оценку земельных участков следует проводить по каждой категории в отдельности. Наибольшую сложность представляет оценка застроенных участков, предполагающая анализ большего числа факторов, в частности мнения общественности, работников расположенных на участке организаций и т.д. По всем категориям участков оценка проводится по следующим факторам: рыночные и экономические условия, размер участка, возможность различного использования земли, специфические характеристики, региональные и другие ограничения по строительству, издержки по изменению профиля использования участка.
Повторная оценка земельных участков подразумевает получение дополнительной информации, в частности, на основе посещения участков, интервью с ответственными государственными чиновниками и частными лицами, предварительного изучения наПовторная оценка земельных участков подразумевает получение дополнительной информации, в частности, на основе посещения участков, интервью с ответственными государственными чиновниками и частными лицами, предварительного изучения наиболее и наименее эффективных способов эксплуатации участков, величины потенциальных доходов и т.д. В результате оценки выявляются группы участков с наиболее высоким, средним и низким потенциалом использования.
Задача второго этапа - создать и ввести в пользование информационную базу для того, чтобы обеспечить и облегчить процесс оценки недвижимости, отбор участков под застройку, анализ обоснованности проектов, проведение торгов и контроль над работой подрядчика.
Создание информационной системы должно начинаться с анализа того, какого рода данные и в какой форме необходимы местным властям для эффективного управления недвижимостью. Выявленные потребности в данных должны быть классифицированы. Затем определяется список входных данных и порядок работы с ними. База данных должна постоянно пополняться. Для того, чтобы облегчить пользование информацией, следует выбрать компьютерную программу, наиболее полно отвечающую потребностям и возможностям пользователей.
Глава 2. Вторая задача: рыночное и финансовое обоснование проекта
Поскольку большинство проектов использования земельных участков достаточно объемны и сложны, местные власти, как правило, не проводят анализа их рыночной и финансовой обоснованности. Между тем такой анализ не требует больших затрат времени и денег, а польза от него очень большая: земельный участок используется с наибольшей для местного бюджета и граждан выгодой.
Анализ рыночной обоснованности проекта застройки земельного участка опирается на изучение различных способов его использования: участок, в частности, может использоваться для коммерческих целей, для промышленного производства, под гостиницы и под жилье. Чтобы определить, какой из способов использования наиболее выгоден, анализируется множество экономических факторов, определяющих спрос и предложение в соответствующей области.
При анализе спроса сопоставляются такие параметры, как рост населения, уровень доходов, динамика занятости, соотношение цен, налоговые ставки и процентные ставки по ссудам. При анализе предложения рассматриваются нынешний и прогнозируемый уровень предложения, конкурентная среда, издержки производства. Полученные результаты синтезируются и дается оценка рыночной обоснованности каждого проекта.
В дальнейшем результаты оценка рыночной обоснованности проектов могут быть дополнены изучением таких факторов, как влияние на окружающую среду, возможность подсоединения новостроек к системам коммунального обеспечения, доступность для проезда к строительству и транспортное обслуживание, наличие парковок и т.д.
Анализ финансовой обоснованности проектов обусловлен тем, что строительные работы, как правило, требуют долгосрочного финансирования, которое осуществляют либо местные администрации, либо подрядчики, либо третьи лица. Анализ финансовой обоснованности может включать три следующих направления: изучение издержек, оценка с точки зрения доходности и сопоставление стоимости аналогичных или близких по содержанию проектов.
Результаты анализа финансовой обоснованности заносятся в специальную проформу, которая прилагается в проекту застРезультаты анализа финансовой обоснованности заносятся в специальную проформу, которая прилагается в проекту застройки земельного участка.
Глава 3. Третья задача: приглашение подрядчиков к участию в торгах
Муниципальные власти могут привлекать подрядчиков к реализации проекта застройки участка различными путями. Они могут обратиться через публикации в средствах массовой информации ко всем желающим либо отправить приглашения по почте претендентам, предварительно отобранным и включенным в специальный список. Наконец они могут выбрать двух-трех наиболее надежных претендентов, которые могут откликнуться на приглашение, и предложить им участвовать в торгах на условиях конкуренции. Большинство местных администраций отдает предпочтение открытым торгам, привлекая к ним максимально возможное число участников. Однако этот способ приглашения подрядчиков требует более продолжительного времени и больших расходов, чем приглашение двух-трех участников.
Чтобы подготовить список возможных участников торгов, необходимо иметь информацию о всех потенциальных производителях работ, предусмотренных проектом. В частности, компьютерная база данных должна содержать сведения о названии компании, ее адресе и контактных телефонах, масштабе и результатах выполнения этой компанией аналогичных проектов, специализации компании, ее финансовых и производственных возможностях. Из списка компаний, содержащегося в базе данных, следует отобрать те компании, характеристики которых в наибольшей степени подходят для реализации проекта.
Инициатором торгов могут быть местная администрация и частная компания, предлагающая проект использования земельного участка, принадлежащего муниципалитету.
Если инициатором проекта выступает местная администрация, то она может осуществлять процедуру приглашения подрядчиков в два и в один этап. Процедура приглашения в два этапа основана на использовании двух документов - Запроса о квалификациях (Request for Qualifications) и Запроса предложений (на торги) (Request for Proposals). Процедура приглашения в один этап предполагает использование только Запроса предложений (на торги).
Процедура приглашения в два этапа рекомендуется в двух случаях:
1) когда муниципальные власти понимают, что наиболее подходящие для проекта подрядчики могут не откликнуться на Запрос предложений, который не учитывает квалификации претендентов и может быть отправлен любой компании;
2) когда еще не определены специфика использования земельного участка или размер строительства. В этом случае квалифицированный претендент может дать рекомендации по застройке участка.
Процедура приглашения в один этап рекомендуется в случае, когда определены все параметры и детали застройки участка и муниципальные власти уверены, что отобранные претенденты представят свои заявки на торги.
При процедуре приглашения в два этапа тендерная документация должна содержать подробную информацию о порядке оценки, во-первых, квалификации претендентов и, во-вторых, их заявки. В частности, для проведения первого этапа процедуры приглашения следует включить в тендерную документацию общие географические и экономические сведения о земельном участке, его технико-экономическое описание, критерии отбораПри процедуре приглашения в два этапа тендерная документация должна содержать подробную информацию о порядке оценки, во-первых, квалификации претендентов и, во-вторых, их заявки. В частности, для проведения первого этапа процедуры приглашения следует включить в тендерную документацию общие географические и экономические сведения о земельном участке, его технико-экономическое описание, критерии отбора застройщиков. Для второго этапа необходимы проектно-конструкторская документация, финансовые предложения (об издержках, финансировании, стоимости аренды и т.д.), график строительства.
При процедуре приглашения в одну стадию, когда используется только Запрос предложений, тендерная документация должна включать следующие основные элементы: общие географические и геофизические сведения и вспомогательную к ним информацию; финансовую информацию (о стоимости участка, издержках, доходах, финансировании и т.д.); график строительства.
Глава 4. Четвертая задача: выбор подрядчика
Для проведения работы по анализу и оценке Запроса о квалификациях и Запроса предложений должен быть создан комитет по оценке. Он может включать представителей местной администрации, экспертов из частного сектора и консультантов. При смешанном составе комитета в него могут входить 5-6 человек.
Каждый ответ на Запрос о квалификациях оценивается по следующим параметрам:
- соответствие ответов, содержащихся в Запросе о квалификациях, предъявляемым требованиям;
- соответствие ответов целям проекта застройки участка;
- уровень квалификации претендента, который предполагает рассмотрение его опыта работы в прошлом, успехов и неудач;
- способность обеспечить строительство финансированием. Для этого рассматриваются предложенные способы финансирования, анализируются финансовые возможности инвесторов и т.д.
Комитет по оценке ранжирует ответы на Запрос о квалификациях и отбирает финалистов, имеющих наилучшие результаты. Обычно это 3-5 претендентов. Эти финалисты включаются в "короткий список" претендентов.
Комитет по оценке также рассматривает ответы на Запросы предложений. При этом проводится дополнительная экспертиза архитектора. Особое внимание уделяется трем вопросам: концепции проекта, экономической выгоде для муниципалитета и социальной выгоде для всех жителей данной административной единицы.
При анализе концепции проект сопоставляется с задачами и указаниями, разработанными местной администрацией. При анализе экономической выгоды для муниципалитета рассматриваются точность приведенных математических расчетов, полнота финансовых элементов проекта (все виды издержек должны быть учтены), а также обоснованность проекта с точки зрения тенденций развития рынка, динамики цен, рентной платы, инфляции и т.д.
Кроме того, анализируются содержащиеся в ответе на Запрос предложений данные об издержках строительства, соотношении расходов и доходов, источниках и условиях финансирования проекта. При оценке обоснованности предполагаемого финансирования обычно используются три метода: интервью с опытными предпринимателями, сбор экономической информации на рынке и ее сопоставление, получение статистических данных по промышленности и их сопоставление.
После оценки предложений претендентов комитет по оценке собирается на заседание и сводит воедино результаты, полученные при обработке ответов на Запрос о квалификациях и Запрос предложений. Рекомендации комитета по оценке, в которых претенденты ранжированы по степени их приоритетности, и соответствующие комментарии направляютсяПосле оценки предложений претендентов комитет по оценке собирается на заседание и сводит воедино результаты, полученные при обработке ответов на Запрос о квалификациях и Запрос предложений. Рекомендации комитета по оценке, в которых претенденты ранжированы по степени их приоритетности, и соответствующие комментарии направляются руководителю муниципальной администрации, на которого возложены функции принятия решений по недвижимости. Помимо письменных рекомендаций этот руководитель обычно получает необходимые комментарии от председателя комитета по оценке при их личной встрече.
Муниципальный руководитель затем выбирает финалиста и второго претендента на застройку участка и дает распоряжение о проведении переговоров с первым претендентом по конкретным условиям контракта. На такие переговоры обычно отводится 6-12 месяцев. Претенденту-финалисту предлагается сделать гарантийный залог в качестве подтверждения его намерения заключить контракт. В свою очередь муниципальная администрация гарантирует сохранность его задатка и свои намерения на заключение с ним контракта специальным документом, который предоставляет финалисту эксклюзивные права на переговоры.
Глава 5. Пятая задача: переговоры по поводу операции с недвижимостью
Для эффективного управления муниципальной недвижимостью большое значение имеет правильная организация переговоров с претендентом на контракт. Переговоры должна вести специальная группа экспертов, хорошо разбирающихся в операциях с недвижимостью, знающая особенности рынка недвижимости и тенденции его развития, основы соответствующего законодательства.
Для переговоров очень полезно привлекать внешних экспертов, причем они могут начинать работать уже на этапе оценки Запросов о квалификациях. При отборе консультантов следует обратить внимание на их предыдущие места работы, поговорить с их прежними руководителями, чтобы удостовериться в их квалификации и честности. Не следует привлекать экспертов, которые работают одновременно и на государственные, и на частные компании.
Консультанты могут оказывать необходимые услуги в течение всего времени переговоров, в том числе анализировать предложения претендентов, разрабатывать контрпредложения, вести телефонные и личные переговоры и т.д. Консультанты могут выполнять различные функции. В частности, они могут действовать в качестве:
- главного представителя муниципалитета на переговорах;
- члена группы, ведущий переговоры и возглавляемой представителем муниципальной администрации;
- специального помощника главы муниципального группы, ведущей переговоры, или всей группы в целом. В этом случае консультант не участвует непосредственно в переговорах, но используется для определенных услуг.
Консультанты могут использоваться для экспертизы в финансовых вопросах, в вопросах законодательства и проектно-конструкторских работах. Консультант по финансовым проблемам может оказать помощь при выработке финансовых целей и задач, оценке потенциально возможных способов использования участка, анализа заявок претендентов, подготовки финансовых разделов документации по торгам и контракта, оценки альтернативных предложений, рыночной ситуации, обучения муниципальных чиновников основам финансового анализа и т.д.
Эксперт по законодательству окажет помощь в выработке стратегии переговоров, их ведении, правильном юридическом оформлении документов, подготовке заключительных документов, которые подписывают договариЭксперт по законодательству окажет помощь в выработке стратегии переговоров, их ведении, правильном юридическом оформлении документов, подготовке заключительных документов, которые подписывают договаривающиеся стороны, и т.д. Эксперт в области проектно-конструкторских работ поможет в вопросах архитектуры, использования земельного участка, инжиниринга и взаимосвязанных с ним проблемах.
Задача переговоров состоит в том, чтобы создать взаимовыгодную систему отношений между договаривающимися сторонами, каждая из которых имеет свои собственные цели и интересы. Муниципальные руководители должны хорошо понимать цели претендента и по возможности содействовать их реализации в ходе переговорного процесса. Ключевыми принципами переговорного процесса должны быть следующие:
- содержание переговоров должно исходить из целей, заложенных в проекте застройки, целей претендента на контракт и целей муниципалитета;
- стороны должны понимать интересы противоположной стороны;
- в ходе переговоров следует стремиться к максимизации выгодности контракта для обеих сторон.
Для муниципалитета важны две основные группы целей - финансовые и социально-культурные цели. Главную роль играет, конечно, задача получения максимального экономического эффекта от контракта. Этот максимальный эффект может быть достигнут различными путями, например, через установление высокой рентной платы и налогов при продаже участка. Какой путь выбрать, должны оценить эксперты в каждом конкретном случае.
Социально-культурные цели отражают интересы граждан, проживающих на территории муниципалитета, и обязательно должны приниматься в расчет. Эти цели могут касаться таких вопросов, как защита окружающей среды, обеспечение населения работой, санитарные стандарты, транспортное обслуживание, социальная инфраструктура (детские сады, ясли, школы), поддержка мелкого бизнеса и т.д.
При выработке стратегии переговоров местные власти должны обратить особое внимание на обеспечение финансирования проекта. В частности, следует обсудить с претендентом норму окупаемости капиталовложений, соотношение между процентами по кредиту и нормой окупаемости капиталовложений, стоимость инвестиций с учетом дохода будущего периода.
Норма окупаемости капиталовложений представляет собой доход от вложенных в проект средств. Величина этого дохода должна превышать проценты по кредиту, которые придется платить за заемные средства. Только в этом случае финансирование является экономически обоснованным.
При проведении переговоров муниципальные власти должны понимать взаимосвязь между величиной рисков, на которые идет контрактант, и величиной доходов, которые будут получены после реализации проекта застройки. В общем плане чем выше риски, чем выше ожидаемые доходы.
В свою очередь контрактант должен реально оценивать способность местного бюджета финансировать его проект. Хорошо, когда местный бюджет имеет возможность снизить степень риска для претендента, взяв на себя часть финансирования проекта. Одновременно муниципалитет получает взамен перспективу увеличения своих доходов от этого проекта после его реализации.
До начала переговоров муниципалитет должен разработать четкий перечень целей и задач, которые он намеревается реализовать. При этом придется сделать выбор между финансовыми и социально-культурными цДо начала переговоров муниципалитет должен разработать четкий перечень целей и задач, которые он намеревается реализовать. При этом придется сделать выбор между финансовыми и социально-культурными целями, между задачей получить максимальный доход уже на начальной стадии реализации проекта и задачей получения дохода после его реализации. При оценке будущей величины доходов необходимо принять в расчет динамику цен и предусмотреть необходимые способы корректировки условий контракта.
