| Страница: 3 из 4 <-- предыдущая следующая --> | Перейти на страницу: |
| | Зд.хлебозавода | Птичник№2 | Теплица | Склад с бытовкой | |
| 1 | Восстановительная стоимость 1 куб. м. общего объема в ценах 1969 года, в рублях | 57.7 С.36-73 | 26.5х0.79 С.26-33 | 76х0.55 С.26-145 | 27.1х0.8 С.18-25 |
| 2 | Индекс перехода к ценам 1984 года | 1.17 | 1.17 | 1.17 | 1.17 |
| 1 | Индекс перехода к ценам 1991 года | 1.64 | 1.64 | 1.64 | 1.64 |
| 4 | Индекс перехода к ценам на 29.10.97 г | 7 100 | 7 100 | 7 100 | 7 100 |
| 5 | Объем, м2 (площадь, м2) | 1 079 | 3400 | 81м2 | 1308 |
| 6 | Восстановительная стоимость нового строительства, в млн.руб. (1х2х3х4х5) | 848.174 | 969.705 | 46.126 | 424.959 |
| Склад хоз. Инвентаря | Водонапор. башня | Водопровод | Здание конторы | ||
| 1 | Восстановительная стоимость 1 куб. м. общегообъема в ценах 1969 года, в рублях | 27.1х0.88 С. 18-25 | 5040 С.27-94 | 11.7 С.27-25 | 49.1 С.18-37 |
| 2 | Индекс перехода к ценам 1984 года | 1.17 | 1.17 | 1.17 | 1.17 |
| 3 | Индекс перехода к ценам 1991 года | 1.64 | 1.64 | 1.64 | 1.64 |
| 4 | Индекс перехода к ценам на 29.10.1997 года | 7100 | 7100 | 7100 | 7100 |
Расчет рыночной стоимости объектов с учетом износа, эксплутационных и потребительских качеств.
Затратами способ.
Общеизвестно, что все построенные здания и сооружения а так же транспортные средства машины и оборудование под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения, в том числе изменения рыночной среды).
Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной и текущей рыночной стоимостью.
Учитывая общую экономическую ситуацию на Камчатке и на рынке продажи недвижимости, мы пришли к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого нами объекта должна определиться следующим образом:
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проводился по нижеследующей формуле:
Дст = Вст х (1 - Износ/100) х Кэкспл
Где:
Дст - рыночная стоимость, полученная затратным способом;
Вст - восстановительная стоимость;
Износ - хронологический возраст объекта;
Кэкспл. - коэффициент потребительских и эксплуатационных качеств объекта оценки.
Расчет рыночной стоимости т/с, машин и оборудования проводился по нижеследующей формуле:
Дст = Вст х Ку х Кэкспл
Где:
Дст - рыночная стоимость полученная затратным методом;
Вст - восстановительная стоимость;
Кэкспл. - коэффициент потребительских и эксплутационных качеств объекта оценки;
Ку - коэффициент функционального и морального устаревания.
Анализ рынка недвижимости выявил ряд поправочных коэффициентов, вносящих существенную корректировку при оценке объекта.
Нами приняты нижеследующие поправочные коэффициенты:
Кс - коэффициент спроса;
Ку - коэффициент функционального и морального устаревания;
Кз - коэффициент сейсмостойкости;
Ктс - коэффициент технического состояния;
Кп - коэффициент престижности;
Кмп - коэффициент местоположения. Кэкспл. = Кс х Ку х Кз х Ктс х Кп х Кмп.
При оценке транспортных средств, машин и оборудования мы применили следующие поправочные коэффициенты:
Кс - коэффициент спроса, учитывающий насыщенность регионального рынка ТС данной модели;
Коб- коэффициент обновления узлов и агрегатов;
Кп - коэффициент престижности ТС;
Кр - коэффициент ремонтного обслуживания, учитывающий наличие ремонтной базы, запасных частей на данную модель;
Ктс- коэффициент технического состояния и внешнего вида;
Ку - коэффициент функционального и морального устаревания. Кэкспл. = Кс х Ку х Коб х Ктс х Кп х Кр.
Значения принятых поправочных коэффициентов приведены в расчетных материалов оценщика.
Окончательные значения рыночной стоимости: зданий, сооружений, транспорта, машин и оборудования приведены в «Экспертном заключении № 531»
Рыночная стоимость имущества
| № п/п | Объект оценки | Рыночная стоимость, руб. |
| 1 | Здание Хлебозавода | 227000000 |
| 2 | Птичник №2 | 218000000 |
| 3 | Теплицы металлические 18 шт. | 1800000х18=32400000 |
| 4 | Склад с бытовкой п. Мирный | 68000000 |
| 5 | Водонапорная башня БР-25 п. Мирный | 8600000 |
| 6 | Склад хозинвентаря п. Мирный | 60000000 |
| 7 | Водопровод 1,7 км. п. Мирный | 22700000 |
| 8 | Здание конторы | 96000000 |
| 9 | Оборудование хлебозавода | 25000000 |
| 10 | Сеялка СД-4,2 | 3500000 |
| 11 | Культиватор КОН-2,8 | 2500000 |
| 12 | Фреза ФБН-1,5 | 2000000 |
| 13 | Фреза болотная ФБН | 5000000 |
| 14 | Трактор Т-16м | 5000000 |
| 15 | Автобус КАВЗ-685 №33-17 КЧЕ - | 10000000 |
| Итого: | 785700000 |
Оплата за экспертное заключение о рыночной стоимости объектов основных средств подлежит включению в себестоимость продукции (работ, услуг), как оплата консультационных, информационных и аудиторских услуг, согласно Положения о составе затрат, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.08.92 г. №552, с учетом изменений и дополнений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 01.07.95 г. № 661 и от 20.11.95 г. № 113. (см. Письмо Государственной налоговой службы РФ от 14.05.96 г. № ПВ-6-13/325 «По отдельным вопросам учета и отчетности»).
Заключение.
Система банкротства включает целый рядлогических причинно-следственных, организационных и методических средств, обеспечиваемых государственными органами власти. Исходный пункт системы банкротства — установление принципов и целей, которые должны быть достигнуты в результате функционирования ее механизмов.
Объективная потребность в приведении структуры производства к реальному платежеспособному спросу, формируемому рынком, составляет основное звено этой системы. Целью создания и приведения в действие механизмов системы банкротства в РФ является необходимость проведения структурной перестройки всего народного хозяйства в соответствии с рыночным спросом населения при условии достижения прибыльной работы основных производящих товары и услуги структур.
В России начинает действовать система банкротств,что сопровождается разной (негативной и позитивной) реакцией различных общественных институтов, партий и движений, которые дают соответствующую оценку, пытаясь ускорить или приостановить проведение банкротства предприятий, ссылаясь, как правило, на моральные и социальные последствия для населения, экономики, судьбы России и т.д. Приведенные цели и принципы действия системы банкротства позволяют судить о нем с более объективных позиций.
Следует констатировать, что большая часть российских государственных предприятий многие годы находится в состоянии глубокого, но скрытого банкротства, следствием чего являются падение производства, низкая заработная плата, сокращенный рабочий день или рабочая неделя. Многие частные предприятия, не принимая статуса банкрота, по сути таковыми являются, прекращая либо не продолжая своей деятельности.
В этих условиях приведение в действие системы банкротства не только неотвратимо, но и необходимо, поскольку банкротство предприятия может стать оздоровительной процедурой, от которой могут выиграть если не все, то большинство ее участников.
В самом деле — предприниматель (в том числе и государство как собственник предприятия) получит перспективы развития своего дела, расставшись с тяжелым багажом прошлого, сменит не справляющееся с управлением руководство, которое ныне в России иным образом сменить нельзя. А это позволит провести здоровую техническую, маркетинговую и кадровую политику, привлечь необходимые для развития производства инвестиции. Кредиторы получают шанс спасти свои деньги, общество структуру экономики, приспособленную к рынку, население нужные товары, персонал предприятия необходимую работу. Система социальной защиты должна обеспечить высвобожденный персонал работой, переподготовкой, приличным пособием по безработице.
Своевременная и качественная диагностика и профилактичсская работа главная задача управления предприятием вообще и кризисного. в частности. Работаподиагностике проводится внссколькоэтапов, главными из которых являются:
а) анализ финансового состояния, прогноз развития рыночной ситуации;
б) своевременное обнаружение причин и основных факторов. способствующих развитию кризисных ситуаций;
в) умение обнаружить раньше не заметные для неспециалиста признаки грядущего неблагополучия прсдприятия как уже отмечалось, причинная зависимость кризисных ситуаций скрытая в самом рыночном хозяйстве, вызвана постоянным изменением рыночных ориентации потребителя.
Оздоровление финансового положения предприятия как составная часть управления кризисными состояниями и банкротством целевой выбор наиболее эффективных средств стратегии и тактики, необходимых для конкретного случая и конкретного предприятия. Индивидуальность выбора этих средств не означает, что нет некоторых общих, характерных для всех находящихся в подобной ситуации предприятий. Изучение опыта преодоления кризисных ситуаций многих предприятий позволяет сформулировать некоторые общие, обязательные для каждого предприятия процедуры.
По характеру этих мероприятий можно выделить два наиболее распространенных вида тактики, позволяющих преодолеть кризисную ситуацию. Первая из применяемых тактических программ, получила название защитной, поскольку она основана на проведении сберегающих мероприятий, основой которых является сокращение всех расходов, связанных с производством и сбытом, содержанием основных фондов и персонала, что ведет к сокращению производства в целом. Такая тактика применяется, как правило, при очень неблагоприятном стечении внешних для предприятия обстоятельств. Она характерна для большинства российских государственных и частных предприятий в 1992-1994 гг. — наиболее нестабильном времени всей экономической системы. Однако подобная тактика, если она и может оказаться эффективной для отдельных предприятий, ожидающих оживления деловой активности и благоприятной рыночной конъюнктуры, неприемлема для более или менее значительной, не говоря уже о подавляющей части предприятий. Очевидно, что массовое применение защитной тактики большинством предприятий ведет к еще более глубокому кризису национальной экономики и поэтому не приводит к финансовому благополучию применяющих ее предприятий. И это вполне объяснимо: ведь главные причины кризисной ситуации лежат вне предприятия. Защитная тактика предприятия ограничивается, как правило, применением соответствующих оперативных мероприятий, среди которых следует отметить: устранение убытков, сокращение расходов, выявление внутренних резервов, кадровые перестановки, укрепление дисциплины, попытку улаживания дел с кредиторами (отсрочку долгов) и с поставщиками и другие мероприятия.
Наиболее эффективна наступательная тактика, для которой характерно применение не столько оперативных, сколько стратегических мероприятий. В этом случае наряду с экономными, ресурсо-сберегающими мероприятиями проводятся активный маркетинг, изучение и завоевание новых рынков сбыта, политика более высоких цен, увеличение расходов на совершенствование производства за счет его модернизации, обновления основных фондов, внедрения перспективных технологий.
| Страница: 3 из 4 <-- предыдущая следующая --> | Перейти на страницу: |
| © 2007 ReferatBar.RU - Главная | Карта сайта | Справка |