Магнитогорский комитет приступил к ведению реестра муниципальной собственности с 1992 г. Работа в этом направлении постоянно совершенствовалась, и весь накопленный опыт отражен в «Положении о формировании и ведении реестра объектов Муниципальной собственности», утвержденном Постановлением Магнитогорского городского собрания депутатов от 26.05.99 г. № 268.
В настоящее время Комитетом сформирован ряд разделов (базы данных) реестра муниципальной собственности:
• объекты жилищного фонда;
• объекты нежилого фонда;
• объекты инженерной инфраструктуры;
• муниципальные предприятия и их филиалы;
• объекты, переданные в муниципальную собственность от различных предприятий.
Основной объем работ по выявлению и утверждению в муниципальной собственности объектов нежилого фонда проведен в 1999 - 2000 г., на них пришелся пик разграничения муниципальной и государственной собственности города Магнитогорска. Темпы прироста нежилого фонда муниципального имущества в последующие годы снижается. Однако процесс формирования муниципальной собственности не завершается, выявление объектов, составляющих муниципальную собственность, и внесение их в установленном порядке в реестр, продолжаются. Прирост объектов нежилого фонда обеспечивается так же за счет нежилых помещений в жилых домах, передаваемых в муниципальную собственность государственными и приватизированными предприятиями, и за счет объектов, построенных организациями различных форм собственности в порядке отчислений от капитальных вложений на жилищное строительство.
Основным направлением деятельности Магнитогорского комитета по управлению городским имуществом являются:
• формирование и ведение реестра муниципальной собственности;
• создание, реорганизация и ликвидация муниципальных предприятий, закрепление за ними имущества на праве хозяйственного ведения, заключения контрактов с их руководителями;
• анализ финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предприятий;
• закрепление за муниципальными учреждениями имущества на праве оперативного управления;
• передача в аренду (имущественный найм) и иные виды пользования муниципального имущества;
• внесение муниципальных вкладов в уставные капиталы организаций с участием города, участие в управлении этими организациями;
• регулирование деятельности по распространению наружной рекламы на территории города;
• страхование муниципального имущества;
• приватизация муниципальной собственности на территории города и контроль за выполнением ее условий;
• контроль эффективности и законности использования муниципальной собственности.
Постоянно ведется и совершенствуется работа по ведению реестра и отражения в нем методов и форм управления и распоряжения муниципальной собственности города Магнитогорска.
Органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам или отчуждать его в установленном порядке. Комитетом используются разнообразные формы управления муниципальной собственностью, в том числе имущественно распорядительные:
• передача имущественного комплекса на праве хозяйственного ведения муниципальным предприятиям и в оперативное управление - учреждениям;
• передача имущества с баланса на баланс и его списание вследствие износа;
• сдача в аренду в целом или отдельными объектами;
• внесение доли муниципальной собственности в виде вклада в уставный капитал муниципальных предприятий, учреждений, акционерных обществ и организаций других форм собственности;
• передача в доверительное управление;
• отчуждение имущества в форме приватизации.
Все разнообразие форм распоряжения (управления) имуществом должны присутствовать в базах данных реестра. Так, в базе данных муниципальных предприятий и учреждений отражается закрепление недвижимого имущества за муниципальными предприятиями и учреждениями по договорам хозяйственного ведения и оперативного управления, приобретение имущества, списание его, реорганизация или ликвидация муниципальных предприятий. Передача объектов нежилого фонда в арендное пользование, а так же их передача с баланса на баланс учитываются в базе объектов нежилого фонда. Вклады в уставные капиталы коммерческих организаций в виде имущественных комплексов, отдельных объектов или в виде права пользования ими отражаются в базе предприятий (организаций) смешанных форм собственности.
В базах данных реестра так же имеются сведения о приватизации объектов и решения арбитражных судов об исключении или передаче объектов в муниципальную собственность. Вся работа по формированию реестра, то есть по учету муниципального имущества, так и по отражению движения имущественного комплекса осуществляется в соответствии с утвержденным Положением от 26.05.99 г. № 268. Отражение в едином реестре движения имущественного комплекса муниципального образования позволяет контролировать его использование и координировать работу подразделений Комитета.
Можно сказать, что сегодня реестр - основа для всего процесса управления муниципальным имуществом.
В настоящее время с реестром согласовываются практически все решения Комитета и проекты постановлений Главы города по распоряжению муниципальным имуществом, что исключает дублирование работы подразделений Комитета в этом направлении.
Данные о принятых решениях (распоряжениях) о создании или ликвидации муниципальных предприятий либо имущественно распорядительных решений поступают в реестр по мере их выхода.
Соответственно в базу данных реестра муниципальной собственности регулярно (по мере поступления) вносятся сведения о вновь заключенных договорах хозяйственного ведения и дополнительных соглашениях к этим договорам, производится сверка описи имущества, закрепляемого за предприятиями. Практически упорядочен и обработан механизм отражения в базе реестра данных о заключении договоров аренды. В ближайшей перспективе создание сети и автоматизированное отражение в базе реестра этих данных.
Ежегодно в базы реестра заносятся данные по перерасчетам стоимости муниципального имущества, в том числе по представляемым балансам, дополнительным соглашениям, по результатам переоценки, результатам проверок финансово-хозяйственной деятельности предприятий, инвентаризации и др.
На сегодняшний день существует множество проблем, которые необходимо решить.
Одна из проблем - оценка муниципального имущества. Ни балансовая, ни остаточная, ни восстановительная стоимость сегодня не отражают реальной цены имущества. И несмотря на то что ежегодно в реестр вносятся данные об изменении его балансовой стоимости, с достаточной достоверностью оценить весь имущественный комплекс, составляющий собственность муниципального образования города Магнитогорска, на сегодня невозможно. Поэтому Комитет с 1999 г. организовал целенаправленную работу по переоценке имущественных комплексов муниципальных предприятий и иного муниципального имущества. Для этого был создан центр оценки, в котором работают специалисты по оценке, имеющие соответствующие сертификаты. К работе привлекаются также специалисты БТИ и других организаций.
Следующая проблема - государственная регистрация прав муниципальной собственности. До недавнего времени правовая регистрация объектов недвижимости осуществлялась муниципальным предприятием Бюро технической инвентаризации (МУП БТИ).
В процессе работы в МУП БТИ возникли трудности с разделением площадей жилых домов по уровням собственности, то есть с выделением площадей приватизированных квартир и нежилых помещений частной формы собственности, в том числе построенных по долевому участию в строительстве и переведенных из жилищного фонда в нежилой.
Если раньше в муниципальную собственность передавался жилой дом в целом, без выделения помещений частной формы собственности, то сейчас при подготовке проектов постановлений о передаче в муниципальную собственность бывшего ведомственного жилищного фонда все это учитывается. А вот площади приватизированных квартир могут быть учтены и вычленены из общей площади только по данным БТИ.
С учетом того, что муниципальным унитарным предприятиям на обслуживание передается жилой дом в целом, в том числе и площади, находящиеся в частной собственности, при проведении так называемой вторичной правовой регистрации этих объектов необходимо, чтобы для выделения бюджетных дотаций это каким-то образом учитывалось и отражалось в регистрационных удостоверениях.
Для дальнейшего совершенствования работы по формированию реестра и в интересах оперативного управления муниципальной собственностью необходимо формирование единых, взаимосвязанных баз данных технической инвентаризации (баз БТИ), баз данных будущей службы по государственной регистрации и баз данных реестра собственности города Магнитогорска. Как составляющая часть должна быть создана единая компьютерная сеть, в первую очередь - автоматизирован учет городского имущества в реестре муниципальной собственности.
ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ Г.МАГНИТОГОРСКА
2.1. ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ И ТЕХНИЧЕСКИЙ УЧЕТ ЖИЛОГО И НЕЖИЛОГО ФОНДОВ Г.МАГНИТОГОРСКА
2.1.1. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА И ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости осуществляется по единой для Российской Федерации системе и представляет собой неразрывно связанную последовательность действий по сбору, документированию,накоплению, обработке, учету и хранению сведений об объектах недвижимости.
Порядок проведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости устанавливаетсяГосударственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу.
Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости на территории РоссийскойФедерации осуществляется только уполномоченными Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу организациями технической инвентаризации (БТИ), а также БТИ, которым уполномоченными органами делегированыправа по осуществлению государственного технического учета и технической инвентаризации.
Технический учет осуществляется путем проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, присвоенияинвентарного, реестрового, кадастрового номеров и внесения сведений об объекте на определенную дату в Реестр объектов недвижимости.
Результатом технической инвентаризации являетсясоставленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость,состояние, инвентарный, реестровый, кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в Реестр объектов недвижимости.
Порядок проведения технической инвентаризации, форматехнического паспорта, а также порядок ведения реестра объектов недвижимости устанавливается Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу.
Техническая инвентаризация объектов недвижимостиподразделяется на первичную и текущую (плановую).
При первичной технической инвентаризации на объект недвижимости составляется технический паспорт унифицированной формы, графическая и другая стандартизированная учетно -техническая документация в установленном порядке, присваиваются инвентарный, реестровый, кадастровый номера и вносится информация об объекте в Реестр недвижимости на конкретную дату.
Текущая (плановая) техническая инвентаризация объектов недвижимости ведется в целях выявления происшедших изменений и отражения их в технических паспортах и Реестре объектов недвижимости.
Собственник (владелец) объекта недвижимости обязан обеспечитьдоступ к объекту для проведения плановой технической инвентаризации в согласованные сроки.
Периодичность текущей (плановой) технической инвентаризации объектов недвижимости должна быть не реже одного раза в пять лет.
Первичная и текущая (плановая) техническая инвентаризация и учет объектов недвижимости производятся организациями технической инвентаризации за счет средств собственников ивладельцев объектов недвижимости по утвержденным ставкам.
Предельные ставки для проведения паспортизации и технической инвентаризации объектов недвижимости утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Главымуниципальных образований могут утверждать понижающие коэффициенты к предельным ставкам.
Внеплановые обследования производятся по заявкам собственников (владельцев) объектов недвижимости при смене правообладателейобъектов недвижимости по договорным ценам.
На каждый объект учета открывается инвентарное дело с соответствующим номером, под которым объект недвижимости заносится в Реестр объектов недвижимости.
Инвентарное дело представляет собой технический паспорт сприложениями к нему, составленными на основании обследования, и пополняется инвентаризационно - технической документацией по мере проведения новых обследований в порядке регистрации текущихизменений.
Инвентарное дело хранится в архиве организации технической инвентаризации. Инвентарное дело подлежит передаче из архива БТИ на государственное хранение только по истечении 5 лет с момента прекращения существования объекта.
Инвентарный номер объекта недвижимости является частью кадастрового номера объекта недвижимости, который используется при ведении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Порядок присвоения кадастрового номера установленПостановлением Правительства Российской Федерацииот 15.04.96 N 475"Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполненияформ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Сведения об объекте недвижимости, внесенные в Реестр объектов недвижимости, являются единственным доказательствомсуществования учетного объекта недвижимости в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и прочих характеристиках на определенную дату.
Реестр объектов недвижимости ведется на бумажных и магнитныхносителях. При наличии расхождения между сведениями, записанными на бумажных и магнитных носителях, приоритет имеют записи на бумажных носителях, если иное не установлено законодательством.
Удостоверение о постановке объектов недвижимости нагосударственный технический учет осуществляется путем выдачи копии технического паспорта на объект или выписки из Реестра объектов недвижимости установленной формы с присвоенным инвентарным, реестровым, кадастровым номерами, заверенной печатью организациитехнической инвентаризации и подписью уполномоченного должностного лица, или путем выдачи выписки из технического паспорта, содержащей сведения об объекте недвижимости. При отсутствииизменений в объекте по результатам обследования выдается справка о подтверждении характеристик объекта недвижимости и инвентарного, реестрового, кадастрового номеров.
Сведения государственного технического учета итехнической инвентаризации объектов недвижимости, предоставляемые уполномоченными организациями технической инвентаризации в установленном порядке, обязательны для применения в следующих случаях:
- государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним;
- составления государственной статистической и бухгалтерской отчетности по объектам недвижимости;
- исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости;
- ввода в эксплуатацию объектов жилищного фонда, социального,культурно - бытового и производственного назначения;
- ведения земельного, градостроительного кадастра;
- ведения реестра федерального имущества.
При совершении сделок с объектом недвижимости и выдачесведений БТИ обязательно предшествует обследование объекта в натуре (срок действия выписки из технического паспорта и справок для представления в различные структуры - три месяца).
2.1.2. СОСТАВ СВЕДЕНИЙ РЕЕСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Объектами недвижимости, подлежащими государственному техническому учету, являются здания, сооружения или обособленный комплекс объектов (технологический или хозяйственный комплекс),представляющий собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной функции и раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения.
Государственному техническому учету подлежат:
- законченные строительством и принятые в эксплуатацию объектынедвижимости;
- самовольно возведенные законченные строительством здания (части зданий). При наличии самовольных построек на оригиналах инвентаризационных планов, технических паспортов и копиях этихдокументов на свободном от записей месте, с лицевой стороны проставляются штампы установленного образца;
- объекты незавершенного строительства. В случае незавершенного строительства БТИ рекомендуется производитьобмерочные чертежи незавершенных объектов без поэтажных планов и экспликаций.
Государственному техническому учету подлежат объекты недвижимости по их назначению (использованию):- объекты жилищного фонда;- другие здания гражданского назначения;- здания и сооружения производственного назначения;- объекты внешнего благоустройства;- объекты инженерной инфраструктуры;- объекты транспортной инфраструктуры;- садовые и дачные дома и сооружения;- иные объекты недвижимости.
На каждый объект недвижимости фиксируется его назначениеи фактическое использование на момент проведения технической инвентаризации.
В Реестр объектов недвижимости включаются основные характеристики объектов:- собственник (владелец);- местоположение (адрес);- границы площади застройки объекта недвижимости;- состав;- инвентарный, реестровый, кадастровый номера;- назначение;- использование (фактическое) на момент проведения текущейинвентаризации;- технические характеристики (площадь, этажность и пр.);- стоимость (полная балансовая стоимость, остаточная балансовая стоимость с учетом износа, инвентаризационная стоимость);- другие, перечень которых может быть дополнен.
2.1.3. СТРУКТУРА ОРГАНОВ И ОРГАНИЗАЦИЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА И ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Федеральным органом исполнительной власти в областигосударственного технического учета и технической инвентаризации является Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу. К органам и организациям технической инвентаризации относятся:
- государственное унитарное предприятие "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости" ("Ростехинвентаризация");
- уполномоченные государственным комитетом российской федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу организации технической инвентаризации субъектов российской федерации (а также в случае необходимости уполномоченные Госстроем России иные организации технической инвентаризации), которым уполномоченными органами делегированы права по осуществлению технического учета и технической инвентаризации на территории соответствующего административного образования.
Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу как уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти в области технического учета и инвентаризации объектов недвижимости осуществляет:- проведение государственной политики в области технического учета и инвентаризации;- назначение уполномоченных организаций технической инвентаризации;- разработку нормативных правовых, методических и инструктивных документов по вопросам государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, ведения и использования архивов БТИ;- координациюработ по созданию единой системы государственного технического учета и инвентаризации объектов недвижимости на территории Российской Федерации;
- определение порядка обучения и повышения квалификации работников в системе государственного технического учета и инвентаризации объектов недвижимости;- организацию создания и определение порядка ведения объединенного архива объектов недвижимости и Реестра уполномоченных организаций технической инвентаризации;- иные полномочия в области технического учета и инвентаризации объектов недвижимости.
Государственное унитарное предприятие "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости" ("Ростехинвентаризация") осуществляет:
- организацию и проведение государственного технического учета, техническую инвентаризацию объектов недвижимости федеральной собственности; объектов, расположенных на территории двух и более субъектов Российской Федерации (газопроводы, нефтепроводы, водопроводы, лесопарки и т.п.), объектов особого назначения, иных объектов на территории Российской Федерации, а также находящихсяна территории других государств в установленном порядке;- создание для этих целей специализированных структурных подразделений для осуществления технического учета и инвентаризации технологических комплексов и линейно - производственных объектов различного назначения;- нормативно - методическое и информационное руководство и обеспечение по вопросам государственного технического учета и инвентаризации объектов недвижимости;- ведение единого документально - электронного архива технической инвентаризации объектов недвижимости Российской Федерации;- ведение Объединенного архива Госстроя России;- ведение государственного учета архивов и документов технической инвентаризации объектов недвижимости Российской Федерации;- обучение и повышение квалификации кадров организаций технической инвентаризации;- подготовку документов для назначения организаций технической инвентаризации, уполномоченных осуществлять государственный технический учет объектов недвижимости;- координацию и контроль деятельности организаций технической инвентаризации;- информационное и консультативное обслуживание деятельности по государственному техническому учету и инвентаризации объектов недвижимости;- иную деятельность в соответствии с Уставом.
Уполномоченные Госстроем России организации технической инвентаризации:Единые специализированные организации технической инвентаризации субъектов Российской Федерации осуществляют:
- организацию и проведение государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, расположенных в субъекте Российской Федерации;
- нормативно - методическое и информационное сопровождение по вопросам организации государственного технического учета и инвентаризации;
- утверждение Положений о филиалах организаций технической инвентаризации субъекта Российской Федерации;
- аттестацию руководителей и специалистов филиалов и иных структурных подразделений организаций технической инвентаризации;
- ежегодную инвентаризацию архивов организаций технической инвентаризации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации;
- ведение Государственного реестра архивов организаций технической инвентаризации соответствующего субъекта Российской Федерации;
- ведение и контроль Реестра объектов недвижимости подведомственными организациями технической инвентаризации;
- координацияработы архивов БТИ и обеспечение их сохранности;
- информационно - консультативное обслуживание и контроль деятельности подведомственных организаций технической инвентаризации;
- иную деятельность в соответствии с Уставом или Положением.
Уполномоченные Госстроем России иные организации технической инвентаризации Российской Федерации осуществляют:
- организацию и проведение государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, расположенных на территории соответствующего административно - территориального образования;
- нормативно - методическое и информационное обеспечение совместно с уполномоченной организацией субъекта Российской Федерации вопросоворганизации государственного технического учета и инвентаризации;
- ведение реестра архива данного уполномоченного БТИ;
- ежегодную инвентаризацию архива данного уполномоченного БТИ;
- обеспечениесохранности архивов;
- ведение Реестра объектов недвижимости;
- иную деятельность в соответствии с Уставом или Положением.
Порядок формирования структуры филиалов предприятий единой специализированной организации технической инвентаризации субъекта Российской Федерации, их полномочий, размещения, взаимодействия и использования архивов на территории субъекта Российской Федерации определяется органами исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
Уполномоченные Госстроем России организации технической инвентаризации могут делегировать свои права по осуществлению технического учета и технической инвентаризации (как правило, на основании договора) БТИ на территории соответствующего административного образования.
