В соответствии сПоложениемо Госстрое России, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.99 N 1289, для реализации федеральной политики в области государственного технического учета и технической инвентаризации, обеспечения нормативно - правового регулирования и координации деятельности БТИ Госстрой России создает в субъектах Российской Федерации территориальные органы в установленном порядке.
2.1.4. АРХИВЫ ОРГАНИЗАЦИЙ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
Учетно - техническая, оценочная и правоустанавливающая документация по жилищному фонду и другим объектам недвижимости, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированныхдокументов, сформированные в инвентарные дела, иные инвентаризационные документы хранятся в архивах организаций технической инвентаризации (БТИ), а электронная копия в объединенном архиве Государственного комитета Российской Федерации по строительству ижилищно - коммунальному комплексу.
Архивы БТИ относятся к государственной федеральной собственности и составляют часть Единого документально - информационного фонда технической инвентаризации объектов недвижимости Российской Федерации.
Передача права пользования архивными фондами организаций технической инвентаризации при их реорганизации, ликвидации, создании новых решается в соответствии с законодательством Российской Федерации об архивном фонде Российской Федерации и архивах по распоряжению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу.
Порядок поступления информации из архивов БТИ в Объединенный архив Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу определяется указанным Комитетом.
Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу осуществляет владение и пользование объединенным архивом.
Архив БТИ действует, как правило, на правах структурного подразделения и осуществляет прием, учет, хранение и использование дел и документов технической инвентаризации:- находящихся в текущем производстве;- законченных текущим производством.
Архив БТИ в установленном порядке подлежит включению в Государственный реестр учета архивов и документов технической инвентаризации Российской Федерации.
Дела на объекты, отнесенные в порядке, установленном законодательством, к категории объектов культурного наследия, памятникам архитектуры, не подлежат уничтожению и в случае ликвидации объекта по истечении одного года должны передаваться на хранение в государственный архив.
Дела и документы архива БТИ, созданные за счет средств физических и юридических лиц, не становятся собственностью этих физических и юридических лиц, не являются элементом состава их имущества, не являются товаром в качестве информационного ресурса, не могут быть объектом сделок купли - продажи, передачи прав владения и распоряжения
Архивы организаций технической инвентаризации подлежат страхованию в установленном порядке.
Руководители и специалисты архивов БТИ проходят аттестацию, обучение и повышение квалификации в порядке, устанавливаемом Госстроем России.
Утверждение программ обучения руководителей и архивариусов БТИ осуществляется в порядке, устанавливаемом Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу.
2.1.5.ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИНФОРМАЦИИ
ОРГАНИЗАЦИЯМИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
Информация об объектах недвижимости, содержащаяся в учетно-техническойдокументации, носит открытый характер, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации
Информация о конструктивных и планировочных особенностях отдельных зданий исооружений (следственных изоляторов, учреждений исполнения наказаний, банков и т.п.), определенных законом и иными нормативными правовыми актами, является закрытой, формируется и выдается в специально установленном порядке
Информация об учтенных объектах недвижимости предоставляется организациями технической инвентаризации за плату, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Положением
Информация о лицах, несущих бремя по содержанию недвижимого имущества, предоставляется в установленном порядке только:- собственникам (владельцам) недвижимости;- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от собственника (владельца);- наследникам по закону и завещанию.В соответствии с законами Российской Федерации бесплатная информация предоставляется по надлежаще оформленным запросам:- правоохранительным органам и судам по находящимся в производстве делам;- органам государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления;- налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;- органам государственной статистики в соответствии с утвержденными формами государственной статистической отчетности;- иным организациям, определенным законами Российской Федерации.Подлинники учетно - технической и иной документации, хранящейся в архивах БТИ, предоставлению не подлежат.
Организации технической инвентаризации бесплатно предоставляют информацию учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в объеме, необходимом для их работы
Орган технической инвентаризации представляет запрошенную заявителем информацию или выдает ему в письменной форме мотивированный отказ в течение десяти дней со дня получения запроса. Отказ может быть обжалован лицом, обратившимся за информацией, в судебном порядке.
В случае необходимости срок предоставления информации может быть продлен, но не более чем на 10 дней, а в исключительных случаях - до одного месяца.
Использование содержащихся в инвентаризационном архиве данных об объектах учета сведений способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам собственников (владельцев) объектов недвижимости, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
2.1.6. ФИНАНСОВОЕОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИЙ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
Финансирование деятельности организаций технической инвентаризации осуществляется за счет платы за технический учет и инвентаризацию объектов недвижимости и предоставление информации о них, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, средств иных не запрещенных законом источников.
Средства организаций технической инвентаризации используются исключительно для реализации возложенных на них задач и функций по осуществлению государственного учета и инвентаризации жилищного фонда и других объектов недвижимости, в том числе на материально - техническое обеспечение деятельности организаций технической инвентаризации, обеспечение социально - бытовых условий и оплату труда сотрудников, а также на содержание и охрану архивов.
Для выполнения возложенных функций на Российское государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация" уполномоченные организации технической инвентаризации ежемесячно отчисляют на его счета средства по договору, но не менее 0,3% средств от объема реализованных услуг по техническому учету и технической инвентаризации объектов недвижимости и предоставления информации о них.
2.2. РАЦИОНАЛИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ
Рационализация деятельности БТИ также связанна и с вопросами реорганизации органов технического учета.
Попытки сломать исторически сложившуюся в России систему органов технической инвентаризации предпринимались неоднократно.
Начиная с 1997 г. БТИ предлагали преобразовать в центры недвижимости, отделы земельных комитетов "агентства недвижимости, кадастровые бюро, инжсервисы и т.п.
Однако, как показывает анализ, такие преобразования осуществлялись без учета действующего законодательства Российской Федерации, не направлены на выполнение возложенных, на БТИ задач в части совершенствования системы технического учета, инвентаризации и оценки объектов недвижимости и в первую очередь государственного учета жилищного фонда, улучшения работы по их нормативно-методическому обеспечению и сохранности архивных фондов, являющихся основой оценочной и правоустанавливающей деятельности для нормального функционирования рынка недвижимости и налогообложения.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» от 13.101997г. за № 1301 г. порядок ведения технического учета устанавливается Госстроем России. Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация жилищного фонда, составляющая архивы БТИ, относится к государственному архивному фонду Российской Федерации, является федеральной собственностью и отчуждению не подлежит.
Этим же Постановлением Правительства Российской Федерации рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рассмотреть вопрос о создании единой организации технической инвентаризации субъекта Российской Федерации на базе существующих организаций технической инвентаризации, призванной обеспечить методическое и координационное руководство деятельностью БТИ, ведение государственных реестров архивов и их ежегодную инвентаризацию.
Учитывая изложенное, и в целях надлежащего обеспечения государственной политики в области технической инвентаризации, учета, оценки, регистрации недвижимого имущества, а также совершенствования управления и распоряжения этим имуществом Госстрой РФ и неоднократно обращал внимание органов власти субъектов РФ и местных органов власти на недопустимость неправомерных действий по реорганизации БТИ и их ликвидации без согласования с Госстрахом РФ. К 1999 г. ситуация стабилизировалась и органы власти всех уровней согласились со сложившейся системой органов технического учета.
Но в 2000 г.вновь возник вопрос, причем на этот раз с подачи Госстраха РФ. Правительством РФ было принято Постановление «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности» (от 04.12.2000 за № 921), которое определило, что государственный технический учет и техническую инвентаризацию проводят специализированные государственные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро), уполномоченные на осуществление этой деятельности Государственным Комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному Комитету (Госстроем РФ).
Госстрой отреагировал незамедлительно и повел политику преобразования муниципальных предприятий технической инвентаризации в дочерние предприятия московской коммерческой структуры (ФУП «Ростехинвентаризация»).
Федеральный союз инвентаризаторов - некоммерческая организация, объединяющая более 150 БТИ из 56 областей, краев, республик России, осуществляющая обобщение опыта, координацию деятельности и представляющая общие интересы своих членов, в том числе, и предприятий технической инвентаризации Челябинской области - в очередной раз предупреждает органы власти субъектов РФ и местные органы власти о недопустимости силового загона МУП БТИ под структуры ФУП объясняя это тем, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна Государству (п.2 ст. 132 Конституции РФ).
Обязанностями и полномочиями местных администраций, в соответствии с федеральными законами являются:
• регистрация всей недвижимости в жилищной сфере, т.е. ведение
реестров жилых домовладении, строений и помещений (ст.6 Закона РФ «Основ федеральной жилищной политики», а также ст.2 и ст. 14 Закона О товариществах собственников жилья);
• государственный учет жилищного фонда (п. З ст. 15 и ст. 25 Жилищного кодекса РФ, ст.З Основ федеральной жилищной политики);
• регистрация договоров приватизации жилья (ст. 7 Закона О приватизации жилья и ст.217 ГК РФ);
• инвентаризация земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости (ЗК, РСФСР и ст.23 Градостроительного кодекса РФ);
• выдача в учреждения юстиции по регистрации прав планов жилых строений и помещений в отношении которых, регистрируются права (ст. 17 и п.4 ст. 18 Закона О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Для выполнения государственных функций и обязательств по учету жилищного фонда, в соответствии со ст. 132 Конституции РФ и Законом « Об общих принципах организации местного самоуправления», местным администрациям передаются соответствующие права, финансовые и материальные ресурсы, в т.ч. право взимания средств за инвентаризацию и регистрацию жилищного фонда с собственников жилья (постановление Правительства РФ от 13.10.1997 г. за №1301), архивная и техническая документация по жилищному фонду (приложение 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР №3020), право утверждать тарифы на жилищно-коммунальные услуги (Постановление Правительства РФ от 07.03.1995г. за №239 и от 12.06.1996 г. за №707) .
При этом обязанности, возложенные на местные администрации федеральными законами, могут быть отменены только федеральными законами, но не установлениями Правительства РФ или нормативными актами ведомств РФ и ее субъектов Федерации; Изменения, внесенные в 2000 г. в закон « Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», предусматривают персональную ответственность, глав местных администраций за несоблюдение требований вышеназванных нормативно правовых актов РФ.
Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 г. №921 вводит государственный технический учет объектов градостроительной деятельности (т.е. проектируемых объектов, в т.ч. объектов недвижимости, для строительства которых разрабатывается градостроительная документация. Прим. ФСИ).
Проведение государственного технического учета объектов градостроительной деятельности не возлагается на местные администрации хотя бы потому, что закона о государственном техническом учете нет, и проведение технического учета объектов градостроительной деятельности возложено данным постановлением правительства РФ в федеральных целях на Госстрой РФ, который и должен осуществлять технический учет собственными силами.
Местные администрации не обязаны осуществлять технический учет объектов градостроительной деятельности, но обязаны осуществлять государственный учет недвижимости в жилищной сфере.
Неправомерное изъятие Госстроем РФ или его унитарным предприятием «Ростехинвентаризация» имущества местных администраций и прав по учету жилищного фонда (архивов БТИ, компьютерной техники, прав взимания средств за инвентаризацию и предоставление планов в Учреждения юстиции), не освобождает местные администрации и МУП БТИ от исполнения обязательств по учету жилфонда, по проведений Инвентаризации земель и недвижимости.
Муниципальные организации технической инвентаризации (МУП БТИ) не имеют ни своих функций, ни своего имущества. Функции МУП БТИ устанавливаются учредителем, т.е. местной администрацией. При этом местная администрация передает МУП БТИ не только свои права и имущество, но и свои обязательства, не носящие властного характера (учет жилищного фонда и недвижимости). Имущество МУП БТИ, в т.ч. и приращения плодов и доходов, являются собственностью учредителя, т.е. местной администрации.
Местная администрация вправе передать кому-либо (например, субъекту Федерации, ГУП «Ростехинвентаризация» или ГУП «Облтехинвентаризация») свое имущество (архив БТИ, помещения БТИ, оргтехнику и мебель) и свои права, не имеющие властного характера, но передать субъекту Федерации, ГУП «Ростехинвентаризация» или ГУП «Облтехинвентаризация» свои государственные обязательства местная администрация вероятно не вправе, хотя может поручить их исполнение кому-либо на договорной основе. Однако ответственность за исполнение возложенных на местную администрацию государственных обязательств в любом случае сохраняется за местной администрацией, а не за подрядчиком, и не за БТИ, которым работы передаются на исполнение на условиях договора или по Уставу.
В связи с выдвижением Госстроем РФ требований о прекращении деятельности муниципальных предприятий технической инвентаризации само собой возникает вопрос о том, что ранее зарегистрированные права лиц на недвижимость по справкам МУП БТИ ставятся под сомнение вышеуказанным Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. №921, ибо в нем не только отождествляется с объектами градостроительной деятельности, но и поставлен вопрос об уполномочении, сертификации, аккредитации и аттестации БТИ на право (а не об обязанности) выдачи планов жилых строений в учреждения юстиции по регистрации прав.
Кроме того, у руководителей МУП БТИ возникает вопрос, а не последуют ли за этим постановлением №921 санкции к ним, как к лицам, превысившим свои полномочия по предоставлению в учреждения юстиции планов строении не от надлежащего органа, и какова должна быть позиция местных органов Учреждений юстиции, если они ранее принимали документы МУП БТИ к регистрации на основе ст. 17 и ст. 18 Закона «О регистрации прав», а не на основании Постановления Правительства РФ от 04.12.01 г. №921 и вопрос о том, что же главенствует в России - закон или письма Госстроя, остается пока открытым. Каким образом разрешится эта проблемная ситуация говорить пока рано, в связи с не давностью ее возникновения? Думается, что федеральные органы государственной власти примут соответствующее решение, которое должно снять двойственность положения.
Очевидно, что будущее муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» г. Магнитогорска, будет рёшаться в рамках развития всей отрасли.
Очевидно, что полноценная деятельность БТИ предопределенна усилением технического оснащения предприятия.
До недавнего времени история развития БТИ характеризовалась непрерывным повышением количества производимых работ предоставляемых услуг, главным образом за счет интенсификации их производства. Кардинального изменения технической оснащенности производства работ не происходило, необходимых средств для этого не выделялось.
Следствием такого развития явилось техническое отставание БТИ Магнитогорска от других аналогичных предприятий, осуществляющих технический учет, увеличение сроков производства работ, снижение качества исходящей продукции (технических паспортов, справок и т.д.). Все труднее становится осуществлять технический учет резко возрастающего количества объектов недвижимости, предоставлять сведения для налоговых органов по утвержденным правилам, требующим предоставлять такую информацию на магнитных носителях.
В основу современной стратегии развития предприятия положены задачи по повышению эффективности его работы, создание новых рабочих мест. Решение этих задач может быть достигнуто лишь за счет технического перевооружения, автоматизации предприятия, работа над которой ведется в БТИ.
Главной целью автоматизации предприятия является повышение эффективности работы всех структурных подразделений, связанных с управлением предприятия, значительное повышение оперативности получения информации, необходимой для эффективного управления, улучшения контроля за исполнением принятых решений, уменьшения бумажного документооборота, одним словом, увеличение управляемости предприятия, а также улучшения качества ведения любых видов учета.
Автоматизированные системы управления позволяют более эффективно осуществлять планирование деятельности, проводить всевозможные аналитические исследования и прогнозировать результаты тех или иных мероприятий, уменьшить затраты на проведение учета за счет повышения производительности труда и рационального использования средств, повысить точность учета, избежание случайных ошибок и т.д. Особо следует отметить, что внедрение электронных способов учета никогда не приводит к сокращению персонала, а лишь повышает качество работы и позволяет сделать деятельность предприятия более прозрачной за счет применения новых видов отчетности.
Учитывая, что БТИ Магнитогорска является хозрасчетным предприятием, автоматизация позволит значительно поднять уровень и качество работы, а, следовательно, увеличить доход за счет расширения спектра оказываемых услуг.
В частности, это означает возможность выдавать совершенно новые, достаточно сложные справки в приемлемые сроки. Под контролем БТИ Магнитогорска находятся все объекты недвижимости города. Бюро осуществляет все функции, связанные с учетом состояния и назначения подлежащих контролю помещений.
Это означает, что объем обрабатываемой "Информации очень велик, тем не менее, деятельность БТИ поддается автоматизации, т.к. она хорошо формализуема, т.е. может быть описана с помощью определенных и достаточно жестких алгоритмов. Очевидно, что деятельность Бюро сопровождается большим количеством всевозможных справок, отчетов и других документов. Это и есть область эффективного применения автоматизированных систем управления. Планируется проводить автоматизацию в несколько этапов.
На первом этапе необходимо установить выделенный сервер и построить локальную вычислительную сеть.
На втором необходимо создать программное обеспечение, удовлетворяющее потребностям предприятия. И по мере создания программного обеспечения, оснащать соответствующие рабочие места компьютерами. На сегодняшний день эта проблема находятся в стадии решения.
В этих делах БТИ Магнитогорска был проведен маркетинг рынка компьютерной техники и программного обеспечения в г. Магнитогорске и Челябинской области заключены соответствующие договоры, компьютерная программа по техническому учету практически создана и находится в стадии доработки, закуп техники, строительство локальной сети. Ряд других проблем характерны для всей системы технической инвентаризации субъекта, устранены.
Рациональная деятельность БТИ предполагает включение в нее непрофильных видов работ, которые рассматриваются как средство улучшения материального положения предприятия. Постановление РФ «О государственном
техническом учете в РФ» от 13.10. 1997 г. за № 1301 определено, что паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых строений и помещений производятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые же обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых строений и помещений по договорным ценам.
Учитывая, что «львиная доля» жилищного фонда в г. Магнитогорске находится в муниципальной собственности и муниципалитет же утверждает удержания на услуги БТИ становится очевидны, что работы по плановой инвентаризации БТИ г. Магнитогорска производит по очень низким расценкам, а оплата за их произведение поступает очень несвоевременно.
В условиях кризиса и отсутствия финансирования работ по учету жилищного фонда, иных работ государственного заказа, многие БТИ России вынуждены заниматься теми работами, которые раньше назывались несвойственными. Номенклатура этих работ достаточно велика, до 30 наименований. Если удельный вес несвойственных работ в общем объеме работ БТИ превысит 50%, то организация попадает в разряд многопрофильных и теряет специализацию. По этой причине происходит как бы самоуничтожение БТИ, т.к. организация теряет свой специфический профиль и переходит в разряд иных организаций. Это очень опасный процесс. И он, к сожалению идет. Так некоторые предприятия БТИ РФ осуществляют такие несвойственные ему виды работ как:
• юридические консультации граждан и юридических лиц по вопросам связанным с инвентаризацией и регистрацией строений.
• проведение судебных экспертиз по разделу недвижимого имущества.
• выполнение проектных работ по ремонту жилых и гражданских
зданий. (гг. Санкт-Петербург, Ульяновск)
• посредническая деятельность по сделкам со строениями и помещениями, в т.ч. с обменом квартир (гг.Архангельск, Абакан, Тольятти)
• выполнение функций городского справочного бюро. (г.Подольск);
• присвоение адресов объектам недвижимости введение адресного плана населенного пункта (гг. Тольятти, Москва)
§выполнение функций агентств по приватизации жилищного фонда (гг.Ульяновск, Орел) I
§оказание услуг населению, юридическим лицам, органам местного самоуправления по копированию документов и издательской деятельности (гг. Егорьевск, Подольск).
Не миновала такая практика частично и г. Магнитогорск, в поиске дополнительных средств к существованию БТИ г. Магнитогорска не стремиться стать многопрофильным предприятием, осуществляя незначительные дополнительные услуги технического характера, как:
• копировальные услуги;
• консультирование граждан и юридических лиц по вопросам, связанным с инвентаризацией и др.
2.3. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ
Деятельность МУП БТИ требует нормативной базы учета отдельных видов недвижимости.
Правовая основа технического учета объектов недвижимости имеется только для объектов жилищного фонда на уровне Постановления Правительства РФ (от 13.10.1997 за № 1301). Действующее же федеральное гражданское и налоговое законодательство не регламентирует порядок государственного учета и регистрации таких объектов недвижимости как: строения и помещения нежилого назначения, садовые и дачные дома, гаражи. В результате бюджеты всех уровней из-за недоучета этих объектов теряют значительные средства, нередки случаи совершения сделок с несуществующим имуществом.,
Желание построить цивилизованный институт недвижимости требует определенности прав на недвижимость, а это недостижимо без определенности самого объекта недвижимости(ст.554 ГК РФ).
Отсутствие такой определенности, это отсутствие реальных прав. Поэтому первым и необходимым условием регистрации прав, является технический учет объекта недвижимости и его кадастровая регистрация.
Существует иллюзия, что установить объект недвижимости и выполнить его инвентаризацию - простая задача - Однако это сложный технологический процесс, включающий в себя съемочные, инвентаризационные, оценочные, юридические, архивные и иные аспекты, незнание или искажение которых приведет к нарушению законных прав и интересов граждан и юридических лиц.
