Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный подход ) , оценка по прямому сравнению продаж ( сравнительный подход ) , оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода ( подход по доходу ) . Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно . Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора , поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости .
Подход с точки зрения затрат .
Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание , сначала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость земельного участка .
Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :
определение стоимости земельного участка ;
определение стоимости воспроизведения улучшений ;
расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;
добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства .
Оценка по прямому сравнению продаж .
Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения , согласно которому никто не выложит за товар больше , чем та сумма денег , с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством . Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья , поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей .
Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага :
сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов ;
количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.
Обычно выделяют следующие 4 момента , которые необходимо учитывать при сравнении аналогов : дата продажи , местонахождение , физические характеристики , условия продажи ( форму оплаты и пр. ) .
Подход с точки зрения доходности .
Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход , при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет . В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход , при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет . В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации . Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования , который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования .
Необходимо провести анализ и учесть все факторы-физические , социальные, экономические , действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости . При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности : структуру улиц ( тупики и улицы , не имеющие проезда , связь с основными магистралями , возможности подъезда , расстояние до центра города , расстояние до основных центров занятости , расстояние до торговых центров ) , транспортную инфраструктуру ( это связано с затрачиваемым временем на поездки , стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта ; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно ) ; фактор удобства ( пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ , магазинов , других услуг , парков , церквей , культурных учреждений ) ; природное окружение ( природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки ) .
Экономическими факторами , влияющие на окружение , являются : процент домовладельцев , престижность внешнего вида зданий , сильное коммунальное управление .
Существует еще ряд факторов , влияющих на стоимость: спрос , полезность , дефицит и возможность передачи .
Спросом называется количество какого-либо товара или услуг , доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний . Это одновременно и желание обладать каким-либо товаром , и возможность заплатить за него . Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены .
Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворить определенные человеческие потребности или желания . Обычно чем более полезна вещь , чем больше потребностей она способна удовлетворить , тем большим будет спрос на нее . Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены . Считается , что свободный участок земли ( без ограничений на использование и застройку ) с подведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения . Все застройщики - жилой , доходной и индустриальной недвижимости - будут рады получить такой участок земли .
Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг в зависимости спроса на них . Чем больше дефицит , тем выше цена . В случае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от “предложения” . Предложение предполагает , что товары или услуги , на которые предъявлен спрос , могут быть доставлены или сделаны для потенциального покупателя . Но из-за того , что недвижимая собственность привязана к определенному месту , считается , что она должна быть доступна . Едва ли может существовать “дефицитный” участок в той местности , где никто не хочет жить .
Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретеннымиВозможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными целиком или по частям . Даже если на участок земли имеется спрос , этот участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен , он не будет иметь стоимость , если его владельцы не захотят с ним расстаться . Таким образом , если запрашиваемая собственность не может быть приобретена потенциальным покупателем , она не будет иметь стоимости .
В 2001 году в целом по России получена прибыль 1030,7 млрд. рублей (54, 6 тыс. организаций получили прибыль в размере 1166,2 млрд. рублей 31,2 тыс. организаций имели убыток на сумму 135,5 млрд. рублей). Число прибыльных предприятий составило 63,6 %, а убыточных – 36,4 %. [10;59]
Проект бюджета-2002 планирует сокращение доли промышленности в расходах бюджета с 3,8% до 2,8% - что существенно затруднит ее развитие даже при сохранении благоприятной мировой конъюнктуры. Бюджет -2002, делает упор на закрытие значительного числа убыточных предприятий. Так, он ограничивает финансовые инструменты, при помощи которых осуществляется реструктуризация (налоговые кредиты, рассрочки и отсрочки), незначительной суммой в 2 млрд. рублей.[17]
Немаловажным фактором в формирование прибыли российских предприятий является налог на прибыль.
В настоящее время Министерство Российской Федерации по налогам и сборам проводит политику активного продвижения налоговой реформы в России. В 2001 году вступили в действие новые главы Налогового кодекса Российской Федерации, что существенно способствовало снижению и более справедливому распределению налогового бремени, выходу экономики из тени, заметно стимулировало деловую активность граждан. Правительством Российской Федерации была одобрена Федеральная целевая программа развития налоговых органов на разработанная МНС России.
В 2002 налоговая реформа будет реализоваться сразу по нескольким направлениям. С 1 января 2002 года вступили в действие три новые главы Налогового кодекса Российской Федерации, в том числе и гл. 25 «Налог на прибыль с организаций».
К сожалению, пока ещё в России каждый четвертый налогоплательщик находится «в тени». Многие из них добросовестно работают, выпускают качественную продукцию, но не платят налоги , что крайне вредит честным налогоплательщикам, создавая недобросовестную конкуренцию на рынке.
В общей структуре налоговых платежей России доля налога на прибыль составляет около 28%. Но ситуация постепенно меняется. Уже сейчас в стране наблюдается позитивная тенденция, характеризующая развитие экономики страны в целом- поступления в бюджет налога на прибыль превысили поступления от акцизов и налога от физических лиц вместе взятые. Вот почему так важно было продолжить налоговую реформу повзрослевшей налоговой системы России именно либерализацией налога на прибыль.[7;1]
С введением гл. 25 Налогового кодекса происходит существенное реформирование системы налогообложения прибыли организаций, в первую очередь посредством установления открытых перечней доходов и расходов, учитываемых при определении налоговой базы. Сделаны важные шаги в сторону снятия ограничений по включению в расходы отдельных видов затрат, применения нового механизма амортизации имущества, обязательного применения налогоплательщиками метода начисления при определении момента признания доходов и расходов. При практически полной ликвидации налоговых льгот и значительном снижении ставки налога, а также введении системы налогового учёта можно говорить о действительной либерализации налогообложения прибыли в России.
Снижение ставки налога на прибыль с 35 до 24% может дать такой же результат, как и снижение до 13% ставки налога на доходы граждан, когда существенно возросло поступление налога на доход. Снижение ставки налога на прибыль также позволяет создать условия к снижению налогооблагаемой базы путём увеличения себестоимости товаров и услуг.
С введением нового налога на прибыль серьёзно увеличивается размер средств, остающихся в распоряжении предприятий, которые должны быть направлены на капитальные вложения, в том числе и на повышение работы сотрудников. Дальнейшая либерализация налогового законодательства, усиление налогового администрирования по всем направлениям могут обозримом будущем существенно изменить общую экономическую ситуацию в России. [7;2]
Заключение
Прибыль фирмы определяется как разность между совокупной выручкой и совокупными издержками.
Прибыль является важнейшей категорией в рыночной экономике. Современная экономическая мысль рассматривает прибыль как доход от использования факторов производства, т.е. труда.
. На каждом предприятии должны предусматриваться плановые мероприятия по увеличению прибыли. Это достигается путём снижения издержек производства, улучшением качества продукции и использования факторов производства.
Достижение высоких результатов работы предприятия предполагает управление процессом формирования, распределения и использования прибыли. Управление включает в себя анализ прибыли её планирование и постоянный способ её увеличения.
В настоящее время российская промышленность продолжает рост уверенными темпами. В 2000 году промышленное производство увеличилось на 11,9%, в 2001-м по официальной оценке, рост замедлится вдвое - до 5%, а в 2002-м ожидается, что он составит - до 3-4%. Но, тем не менее, число нерентабельных предприятий в России составляет 36,4%.
Библиографический список
1. О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, а также о признании устаревшими силу отдельных актов (положений актов) законодательства Российской федерации о налогах и сборах. // Федеральный закон от 06.08.2001 № 110-ФЗ
2. Методы экономического Управления предприятием: под ред. Большакова – Сыктывкар, 1998.
3. Финансы предприятия: под ред. Н.В. Колчиной.- М. 1998 .
4. Экономика предприятия под ред. Грузинова В. П. – М.1998.
5. Ковалёва А. М. и др. Финансы фирмы: под ред. Ковалёва А.М.. – М.: ИНФРА-М, 2001.
6. Нуреев Р. М., Курс микроэкрнрмики. – М. 2001.
7. Методы экономического Управления предприятием: под ред. Большакова – Сыктывкар, 1998.
8. Букаев Г. И. Налог на прибыль // Главная книга. – М. 2002.- №1
9. Быкова Е. В. Регулирование массы и динамика прибыли // Финансы. –1996.- № 4
10. Калистова Ю. Прибыль и доход как возможные объекты налогообложения // Консультант директора.-2001.-№8
11. Ковалев В.В. Анализ средств предприятия и их использования // Бухгалтерский учет. - 2000. - №10
12. Кодацкий В.А. Затраты и прибыль // Экономист. - 1999. - №7
13. Липатова И.В. Анализ доходности предприятия // Финансы –1997.- №12
14. Петрова Г. Льготы по налогу на прибыль // Право и экономика - 2000.- №9
15. Сергеев И. В. Экономика предприятия //.Экономист – М. 1997.-№4
16. Скворцов О.В. Влияние переоценки основных средств на налоги на прибыль и имущество предприятия // Финансы. – 1997.- № 4
17. http://www.consultant.ru
18. http://www.polit.ru
1
2
