- 1 -
МИНИСТЕРСТВО ОБЩЕГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ РФ
Пензенский Государственный Педагогический Университетим. В.Г. Белинского
Рынок жилья: Тенденция развития
КУРСОВАЯ РАБОТАПО МИКРОЭКОНОМИКЕ
Выполнил: студент гр. Э11 Дугин М.А.
Руководитель: канд. экон. наук, доцент кафедры менеджмента и экономических теорий Скворцова В.А.
ПЕНЗА 1999
План
Введение. Стр.2
1.Основные черты рынка жилья. Стр.4
2.Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах. Стр.11
3.Жилищное строительство как государственный приоритет. Стр.21
Заключение. Стр.34
Список использованной литературы. Стр.37
Введение
Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.
В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.
Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.
Вопрос № 1 Основные черты рынка жилья
Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.
Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов.
Жильё, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в России («400 дней», «500 дней»). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты, именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты на его содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%.
Столкнувшись с политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.
И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного строительства согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.
Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:
а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;
б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.
В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно ... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.
К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.
Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом «О собственности в РФ».
Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный», хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.
Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.
Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.
Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее считать его полностью легальным нельзя.. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге ( не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода.
Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%
Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж- расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.
Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема
Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.
Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.
Вопрос 2 Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах
В декабре 1993. - феврале 1994г.г. было проведено социологическое обследование домохозяйств « Горожане о своих домах и квартирах». Сотрудниками Института народнохозяйственного прогнозирования РАН был проведен сравнительный анализ результатов жилищных обследований в трех из выбранных городов. Москве, Нижнем Новгороде и Барнауле.
Эти города существенно различаются по размерам и системе расселения, уровню цен на жильё и доходов населения. Но именно это и позволяет показать те общие тенденции и особенности, которые характеризуют сегодня развитие жилищного сектора.
Основная цель обследований состояла в том, чтобы получить информацию о реальной жилищной ситуации и более точно оценить размер и структуру спроса на жильё, предъявляемого жителями городов.
На первый взгляд для строительства коммерческого жилья определяющего значение имеет текущий платежеспособный спрос населения. Однако хотелось бы поставить эту проблему шире. Дело в том, что нынешний рынок жилья в России находится на начальной стадии своего формирования. Он охватывает далеко не всех, кто испытывает потребность в улучшении своих жилищных условий. Вместе с тем, система жилищного кредитования, которая сегодня практически отсутствует, и другие способы, позволяющие привлекать для строительства жилья средства населения, значительно расширили бы круг семей, готовых финансировать свое жильё. В этом случае платежеспособный спрос в конечном счете определялся бы всеми семьями, нуждающимися в улучшении жилья. Таким образом, с точки зрения прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье.
Существенным фактором, во многом определяющим потребности и спрос на жильё, является обеспеченность жильём. Для оценки обеспеченности жильём будем использовать показатель общей площади на одного члена семьи, который составил в Москве 19 кв.м, в Барнауле - 17 кв.м, в Нижнем Новгороде - 15 кв.м.
Проведенные исследования показывают, что размер занимаемого жилья для большинства семей мало связан с их доходами. Вместе с тем он зависит от качества жилья, особенно в Москве. Данная тенденция является следствием действия на протяжении многих лет системы представления жилья на бесплатной и статусной основе. Нарождающийся рынок жилья, по-видимому, пока не внес в них существенных изменений.
Для получении общих оценок спроса на жильё семьи были сгруппированы по следующим категориям:
- семьи, высказавшие потребность в улучшении жилищных условий, По данным опросов, процент семей, не удовлетворенных своими жилищными условиями, в Москве составляет 36,6, в Барнауле - 47,1, в Нижнем Новгороде - 50,2%. По мнению специалистов, такие оценки потребностей, являются минимальными из-за отсутствия возможностей их улучшить;
- семьи, имеющие реальные планы улучшить жилищные условия в ближайшем будущем. Сюда были включены как семьи, рассчитывающие на бесплатное получение жилья ( в порядке очереди, по сносу или выселению, наследству), так и семьи, предпочитающие использовать собственные средства, чтобы купить, построить, обменять с доплатой или снять жильё. В Москве такие семьи составляют 19,1%, в Барнауле -21,9%, в Нижнем Новгороде - 18,3%;
- семьи, предъявляющие потенциальный платежеспособный спрос на жильё. Это часть предыдущей группы, которая имеет реальные планы улучшить свои жилищные условия на платной основе. Таких семей в Москве 9,8%, в Барнауле - 14,5%, в Нижнем Новгороде - 8,6%.
Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах. Так, в Москве доля семей, недовольных своим жильём и при этом не имеющих сегодня надежд его улучшить, составляет 17,5%, в Барнауле - 25%, в Нижнем Новгороде число таких семей доходит до 1/3.
Планируемые способы улучшения жилищных условий представлены в таблице 1,
Таблица 1.
Планируемые способы улучшения жилищных условий (в %).
Варианты ответов |
Москва
|
Н. Новгород |
Барнаул |
|
Обменять
Купить
Получить по наследству
Построить
Сделать пристройку
Снять
Получить по сносу, выселению
Получить по очереди
Получить другим способом
Не знаю
Не планирую
Всего |
5,7
2,8
0,5
0,5
0,0
0,1
1,6
7,2
0,7
3,0
77,9
100,0
|
4,3
1,7
0,6
1,5
0,4
0,1
2,3
6,5
0,8
2,5
79,2
100,0 |
4,7
3,5
0,7
4,6
0,7
0,5
0,4
6,3
3,0
2,5
74,4
100,0 |
Как видно из данных Таблицы 1 в Барнауле заметно преобладают рыночные настроения. Так, семей, рассчитывающих на собственные денежные средства и силы, в 2 раза больше, чем тех, кто надеется получить жильё бесплатно. В Москве и Нижнем Новгороде и тех, и других при мерно поровну (в Москве наблюдается небольшой перевес « рыночников», а в Нижнем Новгороде, наоборот, - тех, кто «по-старинке» полагается на государство).
Полученные данные говорят о том, что семьи во все большей степени переходят к рыночным способам решения жилищной проблемы. Действительно, если еще недавно большинство нуждающихся семей рассчитывали в основном на бесплатное получение жилья, то сегодня по крайней мере половина из них активно включились в поиски альтернативных путей улучшения своих жилищных условий с привлечением собственных средств.
Исследование потребности и спроса на различные типы жилья дало следующие результаты. Структура планируемых типов жилья не отвечает потребностям семей, в которых гораздо большее место занимают коттеджи и кирпичные дома. Особенно заметно это в Барнауле, в меньшей степени - в Нижнем Новгороде и еще в меньшей степени - в Москве И дело здесь не только в нехватке денежных средств. Основная причина - преимущественное (начиная с 60-х годов) строительство панельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских стандартов. Не на много лучше ситуация и с новыми (многоэтажными) кирпичными домами. В результате семьи, по существу, вынуждены довольствоваться квартирами в панельных домах. В то же время опрос показал, что для богатых семей деньги не являются серьезным ограничением: барнаульцы хотели бы жить в коттеджах и иметь жилья столько, сколько необходимо. То же можно сказать и о состоятельных москвичах, но применительно к престижным квартирам.
И еще один довольно простой, но получивший подтверждение вывод: чем больше город, тем сильнее утвердились в сознании горожан жилищные стереотипы стандартного многоквартирного жилья. В Нижнем Новгороде, например, при одинаковой с Барнаулом доле индивидуального фонда сторонников современных многоэтажных домов куда больше. В российских городах с населением, не превышающем 1 млн.человек (а это большинство областных центров), сохранилось большое число индивидуальных домов и степень урбанизации еще не слишком высока. Поэтому в таких городах должна быть более заметной ориентация населения на семейные дома. Пример Барнаула - наглядное тому подтверждение. Можно сделать вывод, что в средних и малых городах политика массового строительства индивидуального жилья с привлечением средств населения окажется весьма успешной.
Во всех трех городах практически совпадают представления семей о размерах необходимого им жилья (по метражу и числу комнат). Средний размер семьи составил в Москве и Барнауле 3 человека, в Нижнем Новгороде - 3,4. На каждую семью в среднем приходится 2 комнаты, семьи хотели бы 3,5, а планируют на единицу меньше - 2,5. Для типовых квартир высказывания семей хорошо согласуются с их составом: на каждого члена семьи по комнате. Требования потенциальных владельцев собственных домов выше: число комнат, по их мнению, должно быть на одну - две больше числа членов семьи. Запросы семей, выбравших квартиру в многоэтажном доме, превосходят фактическую обеспеченность жильем в 1,5 раза. Семьи, выбравшие коттеджи, хотели бы увеличить свою жилплощадь примерно в 3 раза.
Планируемые размеры жилья занимают промежуточное положение между фактическими и необходимыми. При этом, чем лучше по качеству планируемое жильё (коттедж, квартира в кирпичном доме), тем ближе его размеры к потребителям семей. И наоборот, размер ожидаемых квартир в стандартных панельных домах - новостройках намного меньше, чем необходимо семьям.
Сопоставление предпочтений и фактического жилого фонда показывает, что имеется заметный избыток однокомнатных и особенно двухкомнатных квартир и соответственно недостаток просторного жилья. Трехкомнатных квартир примерно столько, сколь необходимо.
Если заявленные семьями потребности во всех городах примерно одинаковы. то в планируемом жилье наблюдаются различия. Ближе всего к потребностям структура планируемого жилья в Барнауле, а более всего она расходится с запросами населения в Нижнем Новгороде. Потребности москвичей в больших квартирах также довольно далеки от удовлетворения, что связано как с дороговизной, так и с недостаточным предложением такого жилья.
Результаты опроса показывают, что многие опрошенные семьи смогли указать возможные источники финансирования будущего жилья (Таблица 2): 12,3% москвичей, 19,3% нижегородцев и 27,5% барнаульцев.
Таблица 2.
Основные финансовые источники, за счет которых можно улучшить жилищные условия (в %).
|
Финансовые источники
|
Москва |
Н.-Новгород |
Барнаул |
|
Кредиты
Своё™ предприятие, фирма
Заинтересованные фирмы
Помощь родственников
Сбережения
Сдача квартиры
Продажа своей квартиры
Продажа имущества
Другие источники
Нет, не знаю |
2,7
2,4
1,4
1,7
2,1
0,2
1,2
0,6
1,9
87,7
|
4,3
6,7
1,3
2,5
2,4
0,7
1,2
1,4
2,5
80,7 |
5,9
4,8
0,1
6,5
6,8
0,4
3,3
4,1
3,5
72,5 |
Таким образом, многие москвичи и барнаульцы выражают готовность использовать разнообразные источники финансирования покупки жилья. Соответствующие данные по Нижнему Новгороду говорят о невысокой платежеспособности его жителей. Среди называвшихся источников финансирования приобретения жилья преобладает расчёт на помощь предприятий и жилищные кредиты.
Результаты опросов позволили признать наиболее благоприятной ситуацию на рынке жилья в Барнауле. Это обусловлено сравнительно невысокими ценами на жильё; относительным материальным достатком барнаульцев; низкой обеспеченностью жильём семей с высокими и средними доходами ( то есть наиболее платежеспособных); низким уровнем благоустройства частного жилья, что порождает спрос на коммунальные удобства, готовности вложить средства в покупку или строительство жилья; ориентацией на рыночные способы решения жилищной проблемы; стремлением многих семей иметь собственные дома, а не квартиры, компактной планировкой города, сравнительной близостью многих жилых массивов к его центру.
Перспективы развития рынка жилья в Нижнем Новгороде представляются достаточно проблематичными. Это связано прежде всего с низкими доходами населения и явно не соответствующими им весьма высокими ценами на жильё. К негативным моментам следует отнести также удаленность жилых массивов от центра города, нерешенность транспортной проблемы, плохое состояние жилого фонда, значительную часть которого составляет старое ветхое жильё. Все это ведет к низкой платежеспособности семей, их ориентации на нерыночные пути решения жилищной проблемы.
