Наряду с этим получила конституционное закрепление идея территориальной самостоятельности и местного самоуправления, во многом повысилась ответственность городских властей за безусловное гарантирование населению соответствующих социальных благ, свобод, защиты и т.п.
Все это требует коренного переосмысления самой сути регулятивных
•*. •
воздействий на сложные и во многом противоречивые отношения, складывающиеся в процессе функциоально-пространственных преобразований города в переходный период. Особый интерес сегодня представляют не столько относительно стабильные отраслевые и подотраслевые блоки социально-экономической структуры города, сколько динамично меняющиеся внешние условия функционирования этих блоков, равно как и не менее динамичные отношения между ними.
156
Регулирование всего этого можно наиболее результативно развернуть только с использованием специальной системной технологии, в том числе путем применения так называемых системных регуляторов, одним из которых является государственно-земельный кадастр.
Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле.
Сведения государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при подборе оптимальных вариантов участков для их предоставления и изъятия, при совершении сделок с землей, определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель.
Содержание кадастра определяется Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, которое утверждено постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622.
Во-первых, в кадастре содержатся данные о земельных участках и субъектах земельной собственности, землепользования и аренды земли, целевом назначении земельных участков, характере их использования.
Во-вторых, кадастр содержит данные количественного учета земель в соответствии с их фактическим состоянием и использованием.
В-третьих, фиксируются необходимые сведения о качественном состоянии земель.
В-четвертых, в кадастре дается оценка земель, т.е. определяется их сравнительная ценность как средства производства в сельском хозяйстве, а также степень эффективности их использования.
157
Необходимо, чтобы сведения всех разделов кадастра были объективными и достоверными, соответствовали фактическому состоянию земель и их использованию.
Все кадастровые сведения о земле оформляются специальной базовой, периодически обновляемой и ежегодно составляемой документацией. Ежегодно не позднее 30 апреля Госкомзем представляет правительству РФ национальный доклад о состоянии и использовании земель, составляемый на основе данных государственного земельного кадастра и мониторинга земель.
Мониторинг земель - это система наблюдений (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель. Объектами мониторинга земель являются все земли Российской Федерации. К основным задачам мониторинга относятся: своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов. Собранные путем мониторинга материалы служат правовым основанием для принятия необходимых решений компетентными государственными органами в соответствии с задачами их повседневной деятельности в области использования и охраны земель.
В зависимости от целей наблюдения и охватываемой территории мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным. Поэтому мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами. Постановлением Совета Министров и Правительства от 5 февраля 1993 г. утверждена Государственная программа мониторинга земель РФ. Начиная с 1996 г. в РФ создается многоуровневая информационная база мониторинга земель, налаживается постоянно действующая система прогноза, предупреждения и устранения последствий негативных процессов, влияющих на качество и использование земель.
Считаем, что в связи с проведением земельной реформы в России, установлением многообразия и равенства всех форм земельной собственности необходимо вести земельный кадастр и мониторинг земель, так как без этих
158
сведений нельзя научно обоснованно решить вопрос об установлении платы за землю и определить действительную стоимость земли.
Учитывая место и роль инвестиционно-строительного комплекса в качестве основной движущей силы, призванной обеспечивать системное развитие функционально-пространственной среды крупного города, нормативно-правовому упорядочению взаимоотношений этого комплекса с социально-экономической структурой города следует уделить приоритетное внимание.
В настоящее время указанные взаимоотношения регламентируются несколькими десятками правовых актов федерального уровня, сотнями подзаконных актов министерств и ведомств, множеством нормативных документов, принятых Правительством и подчиненными ему ведомствами.
По моему мнению, аргументируемые выше теоретико-методологические положения и сформулированные на их основе практические задачи получат конструктивное решение, если в крупном городе будет разработан и принят ряд дополнительных нормативно-правовых актов.
Начать следовало бы с наиболее общего и принципиального документа -Постановления Правительства «О приведении нормативно-правовой базы деятельности новосибирского инвестиционно-строительного комплекса в соответствие с требованиями новейшего российского законодательства и с учетом особенностей проведения экономической реформы в крупном городе». В этом документе должна быть в предельно конструктивном, операциональном виде изложена концепция всестороннего пересмотра (инвентаризации) существующих нормативно-правовых актов и сведения их в целостную систему. Постановление призвано определить полный перечень новых нормативных актов, установить задания и сроки на разработку их проектов.
В ряду новых правовых документов центральное место мог бы занять объемный и исчерпывающий закон «О своде норм и правил, регламентирующих деятельность инвестиционно-строительного комплекса крупного города в новых условиях». Было бы желательно обеспечить
159
посредством этого акта обновление, упорядочение и кодификацию всех норм и правил, регламентирующих производственно-хозяйственную деятельность организаций инвестиционно-строительного комплекса. Здесь же важно однозначно определить состав, полномочия и ответственность властно-управленческих органов и должностных лиц, наделенных правом осуществлять административные действия в отношении инвестиционно-строительного комплекса.
Принципиально важно, наконец, внести полную ясность в вопросы о финансовых источниках, условиях и обеспечении инвестиционно-строительной деятельности в переходный период. С этой целью предстоит разработать и принять закон «О регламентации бюджетно-налоговых отношений предпринимательских структур инвестиционно-строительного комплекса крупного города».
Наряду с регламентацией механизма городского налогообложения (его упорядочения, прояснения и упрощения) необходимо самым тщательным образом определить основания, размеры, сроки и процедуры выделения из городского бюджета средств на реализацию силами инвестиционно-строительного комплекса города различных проектов (городских заказов) для нужд функционально-пространственного развития крупного города. При этом должны быть не только определены цели и размеры средств, которые могут быть потрачены, но и предусмотрены четкие основания и процедуры наступления ответственности за их результативное расходование. Во всех случаях выделения из бюджета крупных ассигнований, связанных с реализацией инвестиционных проектов, следовало бы перейти к бюджетному финансированию расходов в виде бюджетных программ. Взаимоотношения городской казны по поводу получения из нее средств целесообразно строить на договорах и контрактах, в которых фиксировались бы четко определенные и легко проверяемые целевые задания; дальнейшее выделение средств должно прямо зависеть от достижения этих целей. Наиболее крупные бюджетные статьи важно «олицетворить» ответственными распорядителями и от-
160
ветственными получателями. Должен восторжествовать простой и понятный всем принцип: «нет программы - нет средств, нет результатов - нет продолжения финансирования».
С этим вопросом тесно связана проблема реализации в крупном городе особо крупных инвестиционно-строительных проектов. Возникают немалые трудности с идентификацией самой категории таких проектов, определением специфики их разработки и реализации, установлением особых режимов отвода и использования земли, финансирования и т.п. Все эти- аспекты можно было бы расписать и урегулировать в специальном Постановлении правительства «Об организации разработки и реализации особо крупных инвестиционно-строительных проектов, имеющих общегородское и федеральное значение».
Необходимо устранить необоснованные правовые ограничения на куплю-продажу земли и вместе с тем стимулировать приток крупного капитала, в том числе иностранного, для проведения сделок подобного рода. Чтобы предотвратить возможные махинации, такие сделки необходимо осуществлять на основе залоговых аукционов при помощи специализированных банковских структур с введением при необходимости (для земель сельскохозяйственного назначения) временного ограничения на последующую перепродажу.
На федеральном и региональном уровнях необходимо формирование фонда государственных ликвидных активов с целью обеспечения гарантии рисков коммерческих банков по операциям купли-продажи и залога земли, особенно в регионах с кризисным состоянием землеоборота; создать единую автоматизированную систему государственного земельного кадастра, содержащую кадастровые характеристики земельных участков, сведения об имеющихся строительных объектах, об окружающей экономической и экологической среде, данные о субъектах земельного рынка, юридические нормы и законодательные акты по оформлению сделок с земельными участками, информацию о спросе и предложении на земельном рынке; упорядочить взимание и сократить величину госпошлин и иных платежей за оформление сделок с землей.
161
Государство должно выполнять обязательства по осуществлению работ, направленных на восстановление земельного фонда, создание современных транспортной и коммуникационной систем. Стимулировать развитие инфраструктуры земельного рынка, включая создание сети земельных и ипотечных банков, посреднических и консалтинговых учреждений, нотариальных контор и т. п.
Необходимо разработать федеральную и региональные комплексные целевые программы поддержки эффективного функционирования земельного рынка, определив в них цели и задачи развития и структурной перестройки рыночного землеоборота, систему мероприятий по его активизации и упорядочению, этапы и сроки реализации намеченных мероприятий, а также способы привлечения средств для финансового обеспечения данных программ. При решении вопросов организации и управления земельными отношениями в предпринимательской. сфере в новых условиях необходимы неординарные подходы. Новый земельный строй коренным образом изменил прежнюю систему управления кадастром, поэтому теория кадастра должна принципиально обновить подходы к организации кадастрового производства в предпринимательских структурах, разработать современные экономические методы управления земельными отношениями в городском секторе экономики.
162
СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ
1. ГражданскийКодекс Российской Федерации. Части первая и вторая (салфавитно-предметным указателем). - М: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. - 560 с.
2. ЗаконРФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29июля 1998 г. № 135 - ФЗ.
3. ЗаконРФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральнойжилищной политики ". - система:" Гарант" от 10.10.99.
4. КонституцияРоссийской Федерации от 9 января 1996 г. № 20 и от 10февраля 1996 г. № 173.
5. ПостановлениеПравительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 "О мерахпо реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним". - система:" Гарант "от 10.10.99.
6. ПостановлениеПравительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 "Обустановлении максимального размера платы за государственную регистрациюправ на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставлениеинформации о зарегистрированных правах". - система:" Гарант "от 10.10.99.
7'.ПостановлениеПравительства РФ от 2 сентября 1998 г. № 1013 "Об утверждении Временного положения о порядке перечисления и использования централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах". - система: "Гарант" от 10.10.99.
8. Проектзакона «О земельном кадастре». Принят Государственной думойв третьем чтении 24 ноября 1999 г.
9. Проектуказа Президента Российской Федерации «О защите правсельских собственников» от 26 ноября 1998 г. № 175.
10.УказПрезидента РФ «О праве собственности граждан и юридическихлиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»от 7 марта 1996 г. № 337.
163
11. УказПрезидента РФ «Об утверждении Порядка предоставленияинформации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество»от 27 августа 1996 г. № 156.
12. Федеральныйзакон «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». Принят постановлениемПравительства Российской Федерации от 1 ноября 1997 г. № 1378. - М,:Издательство «Ось-89», 1997. - 64 с.
13. Федеральныйзакон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - система:Тарант "от 10.10.99.
14. Федеральныйзакон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществахсобственников жилья". - система:" Гарант " от 10.10.99.
15. Алексеев Ю.Г.Псковская судная грамота: Текст. Комментарий.Исследование. - Псков, 1997.-С. 73,77,80.
16. Алтухова Н.В., Горбунова И.В., Кравцов А.Б.Рынок недвижимостиРоссии в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы //Современные проблемы геодезии и оптики. L научно-техн. конф., 24-28 апреля2000 года. Тезисы докл. - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 181.
17. Алтухова Н.В., Горбунова И.В., Кравцов А.Б.Формирование ифункционирование рынка недвижимости в условиях нестабильнойэкономической среды // Современные проблемы геодезии и оптики. L научно-техн. конф., 24-28 апреля 2000 года. Тезисы докл. - Новосибирск: СГГА, 2000.-С. 199.
18. Алтухова Н.В.. Горбунова И.В., Кравцов А.Б.Российский опытгосударственного управления рынком недвижимости // Социально-экономическое развитие регионального научного, инвестиционного,промышленного и строительного комплекса. Материалы научной конференции.2 ноября 2000 года. Вып. 1. - Новосибирск: МАИ, 2000.-С. 111-113.
164
19. Алтухова Н.В., Ивасенко А.Г., Кравцов А.Б.проблемы становления иразвития земельного рынка в России // Вестник Сибирской государственнойгеодезической академии / СГГА. - Вып. 6. - Новосибирск, 2001. - С. 198 - 202.
20. Антипова О.Н; Дубенацкий О.Н; Жуков А.Н.и др. Банковскийпортфель -1 / Отв. ред. Ю.Н. Коробов. - М.:СОМИНТЭК, 1994.
21. АПК:экономика, управление. «Экономический потенциал приэффективной земельной реформе в России»/ Демченко и др. - 1998. №3. - С. 9 -16.
22. Асташенков Г.Г., Щербаков А.И., Золотарев И.И.Задачи оценкистоимости земельных ресурсов в строительстве // Эффективность инвестиций вновое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений кмеждународной научно-практической конференции 10 февраля 2000 года. -Новосибирск: НГАСУ, 2000.-С. 328 - 329.
23. Балабанов И.Т.Операции с недвижимостью в России. - М: Финансы истатистика, 1997. - 192 с.
24. Бойко Т.Недвижимость: Парадоксы закона и логика права //ЭКО. -1995.-№9.-С. 173.
25. Bykov A.A., Pushkin S.G., Schastlivtsev E.L.Using of CIS-Technology forLong-Term Environmental Planning in Kuzbass Coal Region. Proceedings of the26th International Symposium on Computer Application in the Minerar Industries.The Pennsylvania State University, University Park, Pennsylvania, USA. - 1996. - P.497-501.
26. Bepm H.История Советского государства. 1900-1991. - М., 1992.-С. 15;18.
27. Волочков Н.Г.Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 1997. -672с.
28. Горбунова И.В., Кравцов А.Б.Государственное управление рынкомнедвижимости // Проблемы эффективной организации производства иприоритеты инвестиционной политики. Материалы к международной научно-практ. конф. 10-12 октября 2000. - Новосибирск: НГТУ, 2000.-С. 98 - 99.
165
29. Горемыкин В.А.Российский земельный рынок / Уч. - практ. пос. - М:ИНФРА-М, 1996.-176 с.
30. Городскаясобственность: рабочая тетрадь № 10 / Под ред. проф. Д.Н.Дробышева, Ю.В. Росляка. - М., 1998. - 35 с.
31. Григорьев В.В. и др.Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА-М,1996. - 123 с.
32. Григорьев В.В., Федотова М.А.Оценка предприятия: Теория ипрактика. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.
33. Гришаев С.П.Правовое регулирование недвижимости // Государство иправо. -1999. - № 3. - С. 38 - 43.
34. Дмитриев С.Ю.Городские земли: налог, аренда, выкуп - единыйподход // Тезисы IV Международной конференции «Оценка для целейприватизации, реструктуризации, налогообложения. Отечественный изарубежный опыт». - СПб., 1997.
35.Дорожинская Е.А.Правовое регулирование сделок с недвижимостью // Научные записки НГАЭиУ. - Новосибирск: НГАЭиУ, 1998. - С. 103 - 106.
36. Жариков ЮТ.Земельное право России: Учеб. - М.: Былина, 1997. -408с.
37. Занадворов B.C., Занадворова А.В.Экономика города. - М.: Магистр,1998. - 272 с.
38. Земля и право.Пособие для российских землевладельцев / Боголюбов идр.-М.: 1998.-С. 187.
39. Земельное право России. -М., 1997. - С. 23; 35.
40. Золотарев И.И., Вернова Е.В., Кравцов А.Б., Ивасенко А.Г.Основаналогообложения земли - земельный кадастр // Геомониторинг на основесовременных технологий сбора и обработки информации. Научно-техн. Конф.,14-17 декабря 1999 года: тезисы докладов. - Новосибирск: СГТА, 1999. - С. 164.
41. Золотарев И.И., Горбунова И.В., Усова Е.Ю., Ивасенко А.Г.Титульноестрахование недвижимости // Эффективность инвестиций в новоестроительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к
166
международной научно-практической конференции Ю февраля 2000 года. -Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С. 335 - 337.
42. Золотарев И.И., Ивасенко А.Г., Алтухова Н.В., Кравцов А.Б., ГорбуноваКВ.Оценка недвижимости, сдаваемой в аренду // Сборник материаловмежкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемыэкономики и менеджмента» - Новосибирск: СГТА, 2000.-С. 152 -161.
43. Золотарев И.И., Казанцева О.П., Кравцов А.Б.Цена земли и анализметодов ее оценки // Эффективность инвестиций в новое строительство иреконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000 года. - Новосибирск: НГАСУ,2000.-С. 329-331.
44. Золотарев ИМ., Кравцов А.Б.Бизнес-планирование мониторингакадастровой информации // Современные проблемы геодезии и оптики.Ынаучно-техн. конф., 16-19 апреля 2001 г. Тезисы докл. - Новосибирск: СГГА,2001.-С. 256.
45. Золотарев И.И., Кравцов А.Б., Ивасенко А.Г., Горбунова И.В.Кадастровая оценка земли и связанной с ней городской недвижимости //Геомониторинг на основе современных технологий сбора и обработкиинформации. Научно-техн. Конф., 14-17 декабря 1999 года: тезисы докладов. -Новосибирск: СГТА, 1999. - С. 177.
46. Золотарев И.И., Кравцов А.Б., Львов М.В., Ивасенко А.Г.Методыоценки городских земель // Геомониторинг на основе современных технологийсбора и обработки информации. Научно-техн. Конф., 14-17 декабря 1999 года:тезисы докладов. - Новосибирск: СГГА, 1999. - С. 163.
47. Золотарев И.И., Кравцов А.Б., Олъков В.Н.К вопросу оценки земель врайонах развития нефтегазодобывающего комплекса //Современные проблемыгеодезии и оптики. L научно-техн. конф., 24-28 апреля 2000 года. Тезисы докл.-Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 225.
167
48. Ивасенко А.Г., Алтухова Н.В., Горбунова И.В.Формирование ифункционирование рынка недвижимости в условиях нестабильнойэкономической среды. - Новосибирск: СГГА, 2000. - 193 с.
49. Ивасенко А.Г., Алтухова Н.В., Кравцов А.Б.Земля и недвижимость. -Томск: изд. ТПУ, 2001. - 126 с.
50. Ивасенко А.Г., Золотарев И.И., Кравцов А.Б.Инвестиционныйземельный фонд и оценка его стоимости // Финансовые проблемы РФ и пути ихрешения: теория и практика. Материалы международной научно-практическойконференции. - СПб: Нестор, 2000. - С. 78 - 80.
51. Ивасенко А.Г., Фомичева Ю.В., Горбунова И.В., Кравцов А.Б.,Золотарев И.И.Недвижимость: понятие, отличительные черты,государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара«Современные проблемы экономики и менеджмента» - Новосибирск: СГГА,2000.-С. 137-151.
52. Исаев И.А.История государства и права России. - М., 1994. - С. 183.
53. Историягосударства и права России / Под ред. Ю.П. Титова. - М.,1996. - С. 80; 88 - 89.
54. Историяземельных отношений и землеустройства: Учебно-метод.пособие / Красноярский гос. аграр. ун-т. - Красноярск, 1992. - 112с.
55. Историяотечественного государства и права. Ч. 2. - М., 1996.-С. 5 - 12;48-49;152-172; 317; 318.
56. Кабакова С.И.Экономические проблемы использования земель встроительстве. - М.: Стройиздат, 1981.
57. Кадастроваяоценка земли и связанной с ней недвижимости вИспании. - Владимир, 1998.
58. Комментариик земельному законодательству Российской Федерации /Отв. ред. С.А. Боголюбов. - М.: 1998. - 351 с.
59. Коростелев С.П.Основы теории и практики оценки недвижимости. -М., 1998.-221 с.
168
60. Кравцов А.Б., Вернова Е.В., Ивасенко А.Г.Земельный кадастр - основаналогообложения земли // Нефть и газ. Известия высших учебных заведений. -Тюмень: ТГНУ, 2000/4. - С. 124 -127.
61. Кравцов А.Б., Горбунова И.В., Морозова С.В.Этапы деятельностириэлтерской компании на рынке недвижимости // Современные проблемыгеодезии и оптики.Ы научно-техн. конф., 16-19 апреля 2001 г. Тезисы докл. -Новосибирск: СГТА, 2001. - С. 278.
62. Кравцов А.Б., Михайлова ЕМ., Ивасенко А.Г.Оценка стоимостиинвестиционного земельного фонда // Эффективность инвестиций в новоестроительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений кмеждународной научно-практической конференции 10 февраля 2000 года. -Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С. 338 - 340.
63. Кравцов А.Б., Михайлова ЕМ., Ивасенко А.Г.Экономическая оценкапроизводительного потенциала земли как инвестиционного ресурса //Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. науч. тр. (выпуск 6) /отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С. 94 - 97.
64. Кравцов А.Б., Ополъская Н.В., Соколов В.Н.Титульное страхование какспособ зашиты при ипотечных операциях // Современные проблемы геодезии иоптики. L научно-техн. конф., 24-28 апреля 2000 года. Тезисы докл. -Новосибирск: СГТА, 2000. - С. 215.
65. Комплекснаяэкономическая оценка территории г. Новороссийска ипредложения по формированию платежей за землепользование / Отчет подоговору № 224, руководители работы С.И. Кабакова, К-Н. Перцик. - М., 1992.
66. Купчина Л.А.Оценка недвижимости: Рынок: теория и практика //Бухгалтерский учет. - 1998. - № 2.
67. Кучер В.В.Поземельная собственность в России: исторический опыт //Научные записки НГАЭиУ. - Новосибирск: НГАЭиУ, 1998. - С. 103 - 106.
68. Кучер В.В.Политические партии в России в начале XX в.: Краткийочерк истории. Программные документы.- Новосибирск, 1993. - С. 71 - 159.
169
69. Кушарова М.П.Аграрное право на современном этапе // Научныезаписки НГАЭиУ. - Новосибирск: НГАЭиУ, 1998. - С. 106 - 108.
70. Лаврухин О.Рынок недвижимости: этап становления закончен, но чтодальше? // Бизнес. - 1996. - № 11. - С. 13.
71. Лебединский В.И.Роль недвижимости в формировании инвестиционно-строительной политики // Эффективность инвестиций в новое строительство иреконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000 года. - Новосибирск: НГАСУ,2000.-С. 181- 184.
