Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения причин для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредствен но в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.
В ряде случаев взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда, когда:— для заключения договора о залоге требуется согласие или разрешение другого лица или органа;
— предметом залога является имущество, имеющее историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
— залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.
Законом предусмотрена обязательная регистрация движимого имущества (транспортных средств) в Госавтоинспекции в том районе, где транспортное средство стоит на учете. Залогодержатель (владелец автомобильного транспорта) представляет в автоинспекцию соответствующее заявление и предъявляет договор о залоге. Автоинспекция выдает залогодателю и залогодержателю свидетельство о регистрации автомобиля. За эти услуги автоинспекция взимает плату в размере пятикратной установленной законом суммы минимальной месячной оплаты труда.
Когда предметом залога являются права требования (например, депозит в банке), права аренды и другие имущественные права, взыскание на них может быть наложено (если не выполнено кредитное обязательство), как правило, в судебном порядке.
Если предметом залога являются имущественные права, ограниченные сроком действия, то они переходят к банку-залогодержателю лишь до окончания этого срока.
Законом предусмотрено прекращение залога в следующих конкретных случаях:
— с прекращением обязательства, обеспеченного залогом; — если законодатель уведомил залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
— в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовалсяправом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное;
— в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в ситуации, когда его реализация оказалась невозможной (то есть когда залогодатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися).
Ранее уже упоминалось о праве кредитора обратить взыск на предмет залога, если заемщик (залогодатель) не выполнил условия погашения кредита. Однако на практике все намного сложнее.
Во-первых, для того чтобы реализовать транспортные средства или недвижимость (здания, сооружения и т.д.), которые являются предметом залога, необходимо решение суда, вступающее в законную силу, если должник не согласен добровольно расстаться с предметом залога. Рассмотрение дела в суде может затянуться весьма надолго, в лучшем случае не менее двух месяцев. В худшем случае судопроизводство может длиться и полгода, и год. Не менее месяца уйдет на кассационное разбирательство, если одна из сторон подаст соответствующую жалобу. Итак, в суде рассмотрение обращения относительно взыскания на предмет залога затянется в лучшем случае на три месяца. Если же дело подведомственно арбитражному суду, то кредитор получит соответствующее решение не раньше чем через три месяца (два месяца рассмотрения плюс месяц до вступления решения в законную силу). Еще минимум месяц может понадобиться на рассмотрение апелляционной жалобы.
Во-вторых, при обращении в суд или арбитражный суд истец обязан уплатить государственную пошлину: 15% суммы иска в суде и 5% (в зависимости от размера требования) — в арбитражном суде.
В-третьих, если залогодержатель согласен добровольно расстаться с предметом залога, то кредитор с должником при участии нотариуса заключают соглашение. При этом требуется заплатить государственную пошлину в размере трех процентов цены заложенного имущества.
Таким образом, имея на руках решение суда, вступившее в законную силу, либо нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество,кредитор оказывается перед проблемой реализации заложенного имущества.
Реализация заложенного имущества проводится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом РФ иГК РФ.
Желающие принять участие в торгах приходят в суд к судебному исполнителю, подают соответствующее заявление и вносят на депозит суда сумму в размере 10% начальной продажной цены заложенного имущества.
В торгах не имеют право участвовать государственные предприятия, учреждения и организации, кооперативные организации, их объединения, другие общественные организации, а также должностные лица местных органов власти, внутренних дел и члены их семей.
Торги начинаются с объявления судебным исполнителем начальной цены заложенного имущества. Имущество считается проданным покупателю, который предложил наивысшую цену. Сумма, внесенная на депозитный счет лицом, купившим с торгов имущество, зачисляется в счет покупной цены. Оставшимся участникам торгов внесенные ими деньги на депозитный счет суда возвращаются после торгов.
Таким образом, практика, обобщенная в вышеприведенных положениях, показывает невыгодность ситуации, в которой оказывается кредитор. Это положение складывается в процессе обращения взыскания и реализации заложенного имущества.
В этих условиях рекомендации, которые можно предложить кредиторам (потенциальным залогодержателям), сводятся к следующему:
1. Максимальная сумма кредита не должна превышать 10-15% стоимости залога, хотя во всех учебниках по банковскому делу рекомендуемый размер кредита не должен быть более 75-90% стоимости заложенного имущества. Дело в том, что после процедуры реализации заложенного имущества вырученная сумма окажется недостаточной для удовлетворения всех требований залогодержателя (процентов, неустойки, возмещения убытков, судебных и прочих расходов по взысканию).
2. Необходимо заранее предусмотреть в кредитном договоре и в договоре залога передачу спора на рассмотрение третейского суда.
3. Не следует принимать уже заложенное имущество в обеспечение обязательства
должника, то есть выступать последующим залогодержателем.
Банковский кредит под залог недвижимости в нормальных экономических условиях — один из самых популярных и привлекательных для кредитора. Такой кредит оформляется в промышленно развитых странах закладной ценной бумагой, которая соединяет в себе свойства кредитного договора и залога. Облигации, выпускаемые под обеспечение закладных ценных бумаг, имеют часто на Западе более высокий рейтинг надежности, чем облигации промышленных корпораций, так как они обеспечены ликвидным залогом.
В то же время любая банковская система может выдать ограниченное количество ипотечных кредитов в силу их долгосрочного характера и значительных рисков. Эту проблему можно решить, как показывает зарубежный опыт, с помощью государства, которое для этих целей создаст вторичный рынок закладных ценных бумаг и гарантирует обращение на нем долговых обязательств.
Как показывает зарубежная практика, государство создает свои мощные ипотечные агентства, которые покупают закладные ценные бумаги у банков с некоторой маржей и выпускают под их обеспечение облигации. Правительственные гарантии повышают ликвидность рынка. Банки за счет средств, вырученных от продажи закладных, выдают новые ипотечные кредиты, снова продают их специализированным эмитентам переходных облигаций, те эмитируют под их обеспечение облигации, продают их частным инвесторам, а на аккумулируемые гигантские ресурсы строится и модернизируется жилье.
Такой механизм при определенных условиях может работать и в России. Конечным инвестором строительства являются покупатели облигаций, то есть частный сектор во всемего многообразии. Государство жеза счет своих вливаний лишь помогает вначале развернуть ипотечное кредитование. Однако чтобы в Россиизапустить подобный механизм, требуется не только реализовать нормы, заложенные в Указе Президента РФ «О дополнительных мерах по реализации ипотечного кредитования» (1995 г.), но и принять новые законодательные акты.
3. Поручительство
Одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения кредитного обязательства является поручительство.
Поручитель обязуется перед кредитором отвечать за исполнение заемщиком его обязательства полностьюили частично. Поручительство могут давать как юридические, так и физические лица.
Для оформления отношений по поручительству между поручителем и банком-кредитором подписывается договор поручительства.
На практике встречаются три случая заключения договора поручительства:
— после того как подписан кредитный договор между банком-кредитором и заемщиком;
— до подписания кредитного договора. Это наиболее часто встречающийся случай, когда банк оговаривает оформление предоставления кредита только после получения поручительства за заемщика;
— одновременное подписание с кредитным договором трехстороннего договора поручительства. Этот документ подписывает банк-кредитор, заемщики поручитель.
Заключение трехстороннего договора встречается на практике и не противоречит действующему законодательству.
Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства.
В договоре поручительства должны быть указаны условия, позволяющие определять, за исполнение какого обязательства дано поручительство. Поручительство может быть полным (на всю сумму кредита и процентов по нему) или частичным (например, только по процентам). В договоре предусматриваются порядок и обстоятельства, при которых поручитель обязан выполнить свои обязательства. Законом определяется ответственность поручителя.
При исполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотренасубсидиарная ответственность поручителя.
При солидарной ответственности кредитор вправе требовать погашения как от должника и поручителя совместно, так и от любого из них в отдельности, как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников (заемщика или поручителя), имеет право требовать недополученное от другого солидарного должника.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должников, если иное не предусмотрено договором поручительства, то есть объем ответственности поручителя равен объему ответственности заемщика. Но в договоре может быть установлена ограниченная ответственность поручителя путем определения суммы поручительства, либо указанием на определенную часть убытков, оплату которых гарантирует поручитель (например, сумму неоплаченных процентов).
Возможны случаи, когда юридические или физические лица совместно дали поручительство, и они отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.
При установлении отношения банка с поручителем необходимо учитывать, что при отсутствии указания в договоре поручительства о солидарной ответственности с должником поручитель несет субсидиарную (дополнительную) ответственность. В этом случае кредитор в первую очередь должен обратить взыскание на должника. И ответственность поручителя возникает только в случае, если в результате этого долг по кредитному договору не был погашен.
Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, то это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность.
Лицо, несущее субсидиарную ответственность (в данном случае поручитель), должно до удовлетворения требования, предъявленного ему кредитором, предупредить об этом основного должника. А если к лицу, несущему субсидиарную ответственность, предъявлен иск, то ему следует привлечь основного должника к участию в деле. В противном случае основной должник имеет право выдвинуть против требования лица, отвечающего субсидиарно, возражения, которые он имел против кредитора.
Важно отметить, что отношения между поручителем и должником не влияют на характер отношений между поручителем и кредитором, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Бывает так, что отношения между заемщиком и поручителем прекратились, и договор, заключенный между ними о сотрудничестве, расторгнут. Но, ссылаясь на этот договор, поручитель оформил договор поручительства с банком-кредитором. Заемщик не заплатил долг. Кредитор потребовал выполнения солидарного обязательства от поручителя, а тот отказывается это сделать, говоря о том, что правовые отношения его с заемщиком прекратились. Эти доводы были судом отвергнуты, и он обратил внимание на то, что поручительство представляет собой договор между поручителем и кредитором и подлежит исполнению. По закону поручитель несет не только ответственность, но и пользуется определенными правами. Право поручителя — выдвигать против требования кредитора возражения, которые мог бы представить должник, если иное не вытекает из договора поручительства. Поручитель не теряет права на эти возражения даже в том случае, если должник от них отказывается или признал свой долг.
К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты кредитов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.
По исполнению поручителем обязательства кредитор обязан вручить поручителю документы, удостоверяющие требование к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование. Эти правила применяются, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручителя с должником.
Законом предусмотрено, что должник, исполнивший обязательство, обеспеченное поручительством, обязан незамедлительно известить об этом поручителя. В противном случае поручитель, в свою очередь исполнивший обязательство, вправе взыскать с кредитора необоснованно полученное либо предъявить регрессивное требование к должнику. В последнем случае должник вправе взыскать с кредитора лишь необоснованно полученное.
Следует отметить конкретные случаи прекращения поручительства:
— с прекращением обеспеченного поручительством обязательства;
— с изменением этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего;
— с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника;
— если кредитор отказался принять надлежащее исполнение, предложенное должником или поручителем;
— по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Когда такой срок не установлен, поручительство прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иска к поручителю;
— если кредитор не предъявит иска к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства, когда срок исполнения основного обязательства не указан, не может быть определен или определен моментом востребования.
Итак, поручителем могут выступать различные юридические и физические лица. В качестве примера отметим, что одним из наиболее крупных поручителей в России выступает Министерство финансов РФ. Федеральное правительство ежегодно принимает постановление, регламентирующее деятельность этого министерства по предоставлению поручительств по кредитам коммерческих банков, привлекаемых получателями средств федерального бюджета. Так, на 1996 год предельная величина средств исполняемого федерального бюджета, направленная на погашение и обслуживание поручительств Минфина по упомянутым кредитам, была ограничена суммой до 30 трлн. рублей. Были определены следующие пределы поручительств по различным направлениям, в том числе:
— для финансирования расходов, связанных с государственной финансовой поддержкой завоза продукции (товаров) в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности с ограниченными средствами навигации — 1,4 трлн. руб.;
— для авансирования золотодобывающей промышленности —1 трлн. руб.;
— для закупки вооружений и военной техники по государственному оборонному заказу — 1,6 трлн. руб.
3 сентября 1996 г. Правительство РФ разрешило Министерству финансов России предоставить дополнительно (в виде исключения) поручительства по кредитам некоторым коммерческим банкам на общую сумму до 87 млрд. руб. Расходы по погашению и обслуживанию этих кредитов предусмотрены за счет средств федерального бюджета 1996 г. на государственные инвестиции. В частности, поручительства даны по кредитам на сумму 52 млрд. руб., привлекаемым администрацией Ярославской области для финансирования строительства в рамках Федеральной инвестиционной программы. Поручительство также предоставлено по кредиту на сумму 35 млрд. руб., привлекаемому Новосибирским муниципальным предприятием на строительство Новосибирского метрополитена.
25 марта 1997 г. Минфин РФ принял решение о прекращении предоставления поручительств по кредитам, выдаваемым коммерческими банками бюджетным организациям и предприятиям.
Московский банк Сбербанка России принимает в качестве обеспечения возвратности кредита физическим лицам поручительства трудоспособных граждан. При сумме кредита до 5 млн. руб. требуется предоставление одного или двух договоров-поручительств трудоспособных граждан. При сумме кредита свыше 5 млн. руб. требуется предоставление не менее двух договоров-поручительств. Вопрос о дополнительных гарантиях решается на кредитном комитете отделения банка индивидуально в каждом конкретном случае, в зависимости от суммы кредита и доходов заемщика. Московский банк Сбербанка России не рекомендует заключать договоры поручительства с гражданами, имеющими задолженность по кредиту в сумме 10 млн. руб. и выше, либо уже являющимися поручителями по двум кредитам.
Договор поручительства может быть оформлен в Сбербанке РФ либо в нотариальной конторе. Поручителями могут быть трудоспособные граждане России, имеющие постоянный источник дохода. Их совокупный доход должен быть не меньше дохода заемщика. В противном случае необходимо увеличить число поручителей, либо требовать предоставления дополнительных гарантий. При оформлении кредитов населению в иностранной валюте поручителями могут быть трудоспособные граждане России, имеющие постоянную прописку в Москве и постоянный источник дохода.
Кредитование населения под договоры-поручительства осуществляют не только Московский, но и другие банки Сбербанка РФ.
Банкам-кредиторам и их партнерам, выступающим в качестве заемщиков или поручителей, необходимо очень внимательно подходить к юридическому оформлению своих отношений по поручительству. Приведем несколько примеров.
Так, практика свидетельствует о том, что забывчивость кредитора о правах поручителя приводит к печальным последствиям.
Инкомбанк выдал кредит АО «Лэнд» на сумму 10 млн. долларов сроком на полгода под поручительство финансовой компании под тем же наименованием. Хотя кредитный договор был трижды пролонгирован, АО долг погасило частично. Тогда Инкомбанк сделал исполнительную надпись у нотариуса о взыскании 4,2 млн. долларов с поручителя. Однако юристы последнего доказали, что Инкомбанк пролонгировал кредитный договор без ведома поручителя (ФК «Лэнд»). При этом дополнительных соглашений к договору поручительства не заключалось и срок поручительства не продлевался. Истец также сослался на ст. 367 ГК РФ относительно случаев прекращения поручительства. Апелляционная инстанция суда удовлетворила иск, а Федеральный арбитражный суд Московского округа это постановление оставил в силе. В своем постановлении суд отметил, что установление нового срока обязательства изменило и ответственность поручителя, что является основанием для прекращения поручительства. Кроме того, по мнению судей, нотариус не мог исполнить надпись, так как кредитный договор не бесспорен, а все дополнительные соглашения к нему не были согласованы с поручителем (ФК «Лэнд»).
Бывают случаи, когда суд признает поручительство недействительным. Так, Рублевский филиал Мосбизнесбанка выдал АО «Мариус» кредит на сумму 1 млрд. руб. сроком на полгода под 190% годовых. Поручителем возврата этой ссуды и процентов по ней по договору с кредитором стал Хамовиический филиал Независимого банка России. В срок ссуда погашена не была, а заемщик исчез. После этого кредитор обратился в суд, который подтвердил долг заемщика в размере 2,6 млрд. руб. (кредит, проценты по нему и штраф за несвоевременный возврат). Однако иск в суд подал не Мосбизнесбанк, а поручитель ссуды.
Независимый банк России (НБР) сообщил суду, что управляющий Хамовнического филиала этого банка уполномочен на заключение сделок, не превышающих 400 млн. руб. В данном случае филиал поручился за возврат кредита на большую сумму ( 1 млрд. руб.) и тем самым превысил свои полномочия. Ссылаясь на это, истец просил суд признать договор поручительства недействительным. Суд удовлетворил иск.
Во всей этой истории просматривается вина сотрудников банка-кредитора, которые не удосужились проверить своего заемщика и полномочия управляющего филиалом банка, выдавшего поручительство.
4. Банковская гарантия
Банковская гарантия (как и поручительство), являясь средством погашения кредитных обязательств, довольно удобна. И потому часто используется кредиторами, которые стремятся избежать финансовых потерь.
Нормативной базой для гарантийных операций коммерческих банков России являются Гражданский кодекс РФ, Закон РФ «О банках и банковской деятельности». Закон РФ «О валютном регулировании и валютном контроле», а также инструкции, регулирующие валютные операции коммерческих банков, в том числе приказ ГТК «О принятии гарантийных обязательств банков и иных кредитных учреждений в качестве обеспечения уплаты таможенных платежей в обеспечение подакцизных товаров».
Международная Торговая Палата подготовила ряд документов, обобщающих международные правила, касающиеся банковских гарантий, в том числе «Унифицированные правила по договорным гарантиям» 325; «Унифицированные правила для гарантий по требованию» 458;«Введение в «Унифицированные правила для гарантий по требованию»510 и «Банковские гарантии в международной торговле» 930.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ в качестве банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) денежную сумму по предъявлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.
В «Унифицированных правилах по договорным гарантиям»МТП, действующих с 1992 г., дается следующее определение: «Под банковской гарантией понимается безотзывное обязательство банка выплатить указанную в ней сумму в случае, когда третье лицо не произведет определенного исполнения. Гарантия является самостоятельным обязательством, не зависящим от отношений по основному долгу или договору между кредитором и основным должником. Путем выдачи гарантии банк обязуется платить по первому требованию, если содержащиеся в тексте гарантии условия выполнены. Гарантия, как правило, подчиняется праву страны выставившего ее банка».
На практике в России и за рубежом применяются различные виды банковских гарантий, выдаваемые кредитными организациями.
Ниже рассматриваются вопросы, связанные с банковской гарантией на возврат кредита как одного из способов обеспечения его погашения.
В соответствии с международными требованиями в банковской гарантии должны быть отражены следующие сведения:
— наименование принципала, гаранта и бенефициара; — контракт в обеспечение обязательств, по которому выдается гарантия;
— максимальная сумма, которая должна быть выплачена; — наименование валютыплатежа;
— срок действия гарантии или указание события, наступление которого приводит к его аннулированию; — способы заявления требования платежа; — возможности уменьшения суммы обязательства. В тексте гарантии должно содержаться указание на ее безотзывный характер.
Если содержание гарантии соответствует упомянутым Унифицированным правилам, то целесообразно сделать ссылку на этот документ.
Банковская гарантия и поручительство как способы обеспечения выполнения основного обязательства (по погашению кредита) имеют много общих характеристик. Кроме банка-кредитора и заемщика, в ссудных операциях участвует также банковский гарант или поручитель. Однако между банковской гарантией и поручительством имеются определенные различия:
1. Банковская гарантия (в отличие от поручительства) не зависит от основного обязательства, в обеспечение исполнения которого она была выдана, даже если в гарантии содержится ссылка на это обстоятельство.
2. По субъектам обязательства. В качестве банковских гарантов по закону могут выступать только кредитные учреждения и страховые организации, а в качестве поручителей — различные юридические лица и граждане.
3. По форме установления отношений. Банки-гаранты подписывают с банками-кредиторами договор банковской гарантии или направляют им гарантийное письмо. Отношения поручительства устанавливаются в результате заключения договора поручительства между банком-кредитором и поручителем.
Финансисты обращают внимание на то, что банку, компании, частному лицу следует проявлять чрезвычайную осторожность при решении вопроса о выдаче гарантии.
Многие (особенно малоопытные гаранты) даже не предполагают, что им придется пережить, когда окажется, что заемщик либо не может, либо не хочет погасить взятый кредит. Российская действительность изобилует десятками, а может быть и сотнями тысяч подобных примеров.
Опытный британский финансистКристофер А. Блумфилд советует не пренебрегать некоторыми правилами при выдаче гарантий. Для этого следует убедиться в том, что вы:
1) верите в надежность сделки, которую вампредстоит гарантировать;
2) детально разобрались в ее сути и вопросах погашения выделенного кредита;
3) договорились с банком-кредитором о предоставлении гарантии на определенную сумму, приемлемую для вас и не превышающую многократно стоимость ваших активов.
