Анализ и проектирование операций с недвижимостью. Реферат.

Страница: 1 из 4
<-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 4

Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ
Государственный Университет по Землеустройству

Кафедра экономической теории и менеджмента

Курсовой проект по теме:
«Анализ и проектирование операций с недвижимым имуществом»
Выполнил студент 42 Э группы Ефремов А. В.
Преподаватель Нилиповский В. И.
Москва 1999

Введение.	3
Глава I. Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом.	4
Глава II. Анализ рынка недвижимости. Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментовАнализ рынка земельных участковАнализ рынка жилых помещенийАнализ рынка нежилых помещений	1010161923
Глава III. Проектирование операций с недвижимым имуществом. Прогнозирование операций с земельными участкамиПрогнозирование операций с жилыми помещениямиПрогнозирование операций с нежилыми помещениями	26262931
Глава IV. Эффективность операций с недвижимостью.	33
Глава V. Правовое обеспечение операций с недвижимостью.	35
Заключение.	39
Библиографический список.	41

ВВЕДЕНИЕ

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.
Кроме такого подхода к недвижимости существует и другой, который рассматривает недвижимость не как товар, а как капитал в материальной форме, приносящий доход.
Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т. к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. дают большую отдачу со временем.
В данной курсовой работе будет предпринята попытка проанализировать тенденцию развития рынка недвижимости в РФ и дать прогноз его развития на ближайшее время.

ГЛАВА I
Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом.

В составе недвижимости можно выделить следующие группы: земельный участок жилое помещение (дом, квартира, комната) нежилое помещение здание и сооружение участок лесного фонда.
Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т. д.
В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Право собственности на жилую недвижимость возникает только после государственной регистрации этого права.
Предметом сделок могут быть приватизированные или приобретенные в собственность иным, установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.
Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Цены на квартиры в основном складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат, типа жилья, местоположения.
Рынок жилья является достаточно криминогенным, поэтому при покупке или продаже жилья лучше всего обращаться в профессиональные агентства недвижимости, чьи комиссионные в размере 5-8% от продажной стоимости квартиры оплачиваются покупателем квартиры. Обращаясь в агентство, надо выяснить, оформит ли оно документы на квартиру и зарегистрирует ли право собственности в соответствующих органах, а также как и где будут производиться расчеты. Надежные агентства обычно осуществляют все платежи через банк, что практически исключает всякий риск на этом этапе сделки.
Агентство, найдя подходящий вариант квартиры, заключает с покупателем договор о покупке квартиры. В договоре указываются: точный адрес, характеристика жилья, общая стоимость квартиры, стоимость услуг агентства, сроки выписки и выселения из квартиры продавцов. Надежные агентства недвижимости могут предоставить страхование титула. Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Оно позволяет покупателям квартиры рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора купли-продажи судом.
Сегодня купля-продажа квартиры выступает как высшая и последняя стадия обмена квартир. Этот процесс представляет собой одновременную продажу старой и покупку новой квартиры. Такой вариант сделки очень удобен для клиентов, так как они не связаны никакими условиями и не ищут покупателя на свою квартиру. За них это делает агентство недвижимости.
Другим наиболее распространенным видом сделки с жильем является сдача его внаем. При взятии внаем квартиры надо ознакомиться с формой №9 и выяснить, не прописаны ли в ней другие жильцы и не могут ли они быть против сдачи квартиры. В последнем случае договор аренды на законном основании может быть расторгнут.
Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т. е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.
После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.
С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией РФ. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (краев, областей), муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры, как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.
Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и другими нормативно-правовыми актами.
Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды и других действий, связанных с владением, пользованием и распоряжением собственностью.
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельного участка и в других случаях перехода права собственности свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или других документов, подтверждающих переход права собственности.
Основанием для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю является: прямой запрет в законодательстве РФ на предоставление земельных участков в собственность наличие споров о принадлежности данного участка изменение его целевого назначения кроме случаев, предусмотренных законом.
Граждане, получившие земельные участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование, а также взявшие их в аренду (кроме аренды у граждан), имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.
Форма предоставления земельных участков (собственность, пожизненное наследуемое владение, аренда) определяется по желанию граждан.
При перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданам, в собственность ему бесплатно передается участок или часть его в пределах, действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков. Остальная часть участка по желанию гражданина может быть им выкуплена по договорной цене или передана ему в пожизненное наследуемое владение.
Изъятие земельного участка у собственника для государственных и общественных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение ему стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду. Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, как и другие земельные споры, рассматриваются в судебном порядке.
Приватизация земли, зданий и сооружений как единого объекта недвижимости – гарантия предпринимателя, что он является собственником предприятия и земельного участка.
Хозяйствующий субъект может сдать земельный участок в аренду, получить кредит от ипотеки, продать часть земельного участка, а также оценить его продуктивный потенциал и изменить способ использования исходя из своих потребностей, допустимых законом.
Порядок продажи земельных участков арендаторам состоит в следующем.
Земельные участки могут быть застроенными (участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания или сооружения) и незастроенными (участки, на которых или под которыми не расположены предприятия, здания или сооружения, делающие невозможной застройку таких участков).
Пустующие незастроенные земельные участки, землепользователем которых является приватизируемое предприятие, могут быть выкуплены вместе с застроенными и по такой же цене при условии, что предприятие осуществит его застройку в установленном порядке в течение 3 лет с момента вступления в право собственности.
При продаже застроенного земельного участка в границах городов или других населенных пунктов право собственника на земельный участок включает право на любое разрешенное его использование, под которым понимается право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами власти согласно действующему законодательству и утвержденным строительным, санитарным, природоохранным, противопожарным нормам.
Для продаваемых застроенных земельных участков определяются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указываемых земельных участков должны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.
Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта недвижимости данного собственника.

Сторонами гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом могут выступать различные субъекты. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица.
В некоторых случаях совершать сделки с недвижимостью могут города и иные муниципальные образования, а также Российская Федерация и ее субъекты в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного недвижимого имущества.
Граждане, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны обладать полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Полная дееспособность приобретается также при эмансипации, т. е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.
Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недвижимым имуществом, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Следует иметь в виду, что для государственных и муниципальных предприятий распоряжение недвижимостью возможно только с согласия собственника. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.
Для признания сделок с недвижимым имуществом действительными требуется соблюдение целого ряда условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, например, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома - общих помещений дома и других объектов, обслуживающих более одной квартиры.
Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
В-третьих, необходимо, чтобы недвижимое имущество принадлежало отчуждателю или наследодателю на праве собственности. В тех случаях, когда отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, недвижимость должна принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям - на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям - на праве оперативного управления. Законное владение, пользование и распоряжение недвижимостью подтверждается правоустанавливающим документом. Например, договором продажи, свидетельством о праве на наследство, договором передачи и др.
В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, то есть, должно быть правильное понимание результатов сделки, а ее совершение должно быть добровольным.
В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок.
В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения недвижимости. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной недвижимости и, соответственно, приобретение другой, то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества. Если приобретается право собственности на недвижимость в многоквартирном доме, то лицо становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользования придомовой территорией.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Попытаемся вкратце охарактеризовать одну, самую распространенную сделку, направленную на отчуждение недвижимости, - договор купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму.
В качестве сторон по данному договору могут выступать как граждане, так и органы местного самоуправления, юридические лица. Продавцом, по общему правилу, в договоре купли-продажи выступает собственник недвижимости.
В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской Федерации ограничивается установлением простой письменной формы заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Новый Гражданский кодекс не предусматривает обязательного нотариального оформления договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений должна лечь на учреждения юстиции - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу, не предусматривается государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости, регистрации подлежит переход права собственности. Только для договоров купли-продажи предприятия и жилого помещения закон предусматривает регистрацию как договора, так и перехода права собственности.
Нельзя не сказать о том, что договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого недвижимого имущества, при отсутствии которой договор считается незаключенным. Так же договор считается незаключенным, если в нем не указана цена недвижимого имущества.
В целях более полной защиты прав покупателей, независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в Гражданском кодексе установлено правило, по которому передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передачи недвижимости считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, считается отказом: продавца от исполнения обязанности передать недвижимость, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, даже в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
При передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы;
- потребовать замены недвижимости ненадлежащего качества имуществом, соответствующим договору.
Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из ст. 552 ПС РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом возможны различные варианты.
Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый объект, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.
Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.
Гражданский кодекс Российской Федерации ввел специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они, сохраняют право пользования этим жилищем.
Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание продавца на данной площади.
Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование проданным жилым помещением.
Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, т. е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона.
Кроме того, не регистрируются права на недвижимое имущество, вытекающие из договора безвозмездного пользования, и договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права.
При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?
При ответе на данные, весьма серьезные вопросы, прежде всего следует обратить внимание на следующие обстоятельства.
В соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты, а также ипотечного договора. Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании недвижимости).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу существующих соглашений, считаем возможным называть производным. К нему следует отнести два вида соглашений:
- договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
- уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях недвижимость не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
Анализ норм Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа:
1. Единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и независимо от региона.
2. Единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистрации прав.
3. Единый государственный реестр прав на недвижимость. Первоначально такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований, затем - субъектов Российской Федерации, и впоследствии - России в целом.

Страница: 1 из 4
<-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 4