РефератБар.ру: | Главная | Карта сайта | Справка
Анализ и проектирование операций с недвижимостью. Реферат.

Разделы: Экономика недвижимости | Заказать реферат, диплом

Полнотекстовый поиск:




     Страница: 3 из 4
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 4 







Анализ рынка земельных участков

Теперь перейдем к непосредственному анализу положения рынка земельных участков, основываясь на имеющихся данных.
В таблице 1 представлена общая картина использования земельного фонда. Из нее видно, что страна имеет очень большое количество земельных ресурсов, так как более половины всей территории страны составляют земли запаса и лесного фонда, которые не участвуют в производстве.

Таблица 1. Земельная площадь РФ на начало года.
Земельная площадь РФ на начало года.
Земельная площадь РФ на начало года.
Земельная площадь РФ на начало года.
Земельная площадь РФ на начало года.
Земельная площадь РФ на начало года.
Земельная площадь РФ на начало года.


4,1
В случае необходимости за счет этих земель можно значительно увеличить предложение на рынке. Второй по величине является площадь земель используемых в сельскохозяйственном производстве. Такой большой удельный вес сельскохозяйственных угодий (чуть более 40%) обусловлен несовершенством технологий производства, большим рынком потребления и рядом других причин. И самую маленькую площадь имеют прочие землепользователи (менее 5% всей территории) это объясняется не только несовершенством законодательства, которое препятствует свободному обороту земли, но и трудной экономической ситуацией. Можно заметить площади используемые в той или иной сфере менялись из года в год. Так если до 1996 года намечалось снижение сельскохозяйственных площадей, то в 1997 (год, принесший некоторую стабильность в экономике) виден некоторый подъем (чуть меньше чем на 1%), с последующим спадом, пришедшемся на 1998 год (очередное падение курса рубля). Соответственно изменялась и площадь земель запаса, которая увеличивалась (уменьшалась) на величину площадей вводимых (выводимых) из оборота.
Далее переходим к более подробному анализу (таблица 2). В 1992-1994 годах наблюдался рост сельскохозяйственных площадей, что можно объяснить поддержкой оказываемой фермерским хозяйствам в этот период, но видно, что в это же время происходит падение величины площадей сельскохозяйственных угодий.

Таблица 2. Общая земельная площадь и с/х угодья в распределении по землепользователям (млн. га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).
га).


-
Поддержка государства не смогла обеспечить не только роста, но и сохранения прежнего уровня производства. Как следствие снижается объем использования сельскохозяйственных угодий находящихся в пользовании с/х предприятий и организаций. Вместе с этим наблюдается медленный рост числа земель находящихся в личном пользовании граждан и земель фермерских хозяйств. Можно сделать вывод, что и в дальнейшем перераспределение земель в сельском хозяйстве будет идти от государственных предприятий к частному сектору. А предложение на рынке может превысить спрос.

Таблица 3. Земли в личном пользовании граждан.
Показатели 1992 1993 1994 1995 1996 1997
Приусадебные земли
Число семей (тысяч) 19288 16553 16582 16295 16250 16374
Площадь (тысяч га) 6826 5825 6062 5810 5805 5923
Коллективные и индивидуальные сады
Число семей (тысяч) 13534 14335 14739 15021 15078 15166
Площадь (тысяч га) 1083 1167 1209 1242 1267 1264
Коллективные и индивидуальные огороды
Число семей (тысяч) 7884 8211 7614 7386 7036 6558
Площадь (тысяч га) 601 654 621 603 576 545



В личном пользовании граждан (таблица 3) количество земель за 1992-1997 годы постепенно снижалось (за исключением коллективных и индивидуальных садов). Здесь видимо сыграло роль подорожание жизни, так как у многих семей участки находятся достаточно далеко за чертой городов, то часто ездить оказывается невозможно, а сады отнимают не так много времени. В любом случае многие граждане хотели бы иметь приусадебный участок и потенциально это огромный рынок.

Таблица 4. Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.


28,9
Таблица 4 может дать примерное представление о потенциальном спросе на земельные участки среди семей. Так более 40% всех семей не имеет земельного участка и даже если большей части из них он не понадобится, то все равно оставшаяся часть составит очень большое число потенциальных покупателей. И, скорее всего, большую часть из них составят семьи с размером 2-4 человека.

Таблица 5. Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Основные виды сделок на российском земельном рынке.


20308
Окончательное заключение о состоянии рынка может дать анализ сделок на этом секторе (таблица 5). С каждым годом снижается доля земли передаваемой в собственность и предоставляемой в аренду местными органами власти. В связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи земли гражданами для своих целей. Операции на этом рынке осложняются несовершенством законодательства, но в будущем потенциальный спрос может быть удовлетворен за счет больших земельных площадей, которые в данный момент не используются.

Анализ рынка жилых помещений

Теперь рассмотрим состояние рынка жилья.


Таблица 6. Жилищный фонд РФ (на конец года; общая площадь жилья).
Показатели 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
Весь жилищный фонд: всего млн. м2 2492 2546 2608 2649 2680 2715 2747
В среднем на 1 жителя м2 16,8 17,4 17,7 18,1 18,3 18,6 18,9



Несмотря на трудное экономическое положение в стране жилищный фонд неуклонно возрастал (таблица 6). Вместе с этим возросла и средняя площадь, приходящаяся на одного человека. Надо отметить, что при этом огромное количество граждан живут или на небольшой площади или в ветхих разрушающихся домах. А большинство строящихся домов представляют собой элитное жилье, которое не по карману большинству нуждающихся в жилой площади.

Таблица 7. Предоставление жилья гражданам.
Показатели 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
Число семей (включая одиночек), стоящих на учетена получение жилья (на конец года) тысячв % от общего числа семей (включая одиночек) 964619 910418 846717 769815 724814 676013 628613
Число семей (включая одиночек) получившихжилье и улучшивших жилищные условия за годтысячв % от числа семей состоявших на учете наполучение жилья 94810 8979 7418 6528 4926 4166 3445


5
Существующую ситуацию по бесплатному предоставлению жилья можно рассмотреть по таблице 7. Государство уже не способно полностью обеспечить всех нуждающихся жилой площадью, поэтому граждане все меньше становятся в очередь на получение жилья. А те, кто получил жилье, составляют ничтожно малый процент от общего числа семей.

Таблица 8. Распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений (по данным микроперепеси населения 1994 г. в %).
в %).
в %).
в %).
в %).
в %).


0,4
В таблице 8 представлено распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений. Большинство из них проживает в отдельной квартире, чуть меньше 25% от общего числа в индивидуальном доме. Все остальные могут быть потенциальными покупателями, как и часть тех, кто живет в отдельной квартире или индивидуальном доме.


Таблица 9. Продано квартир в домах государственного, муниципального и смешанного жилищного фонда гражданам и юридическим лицам.
Показатели 1993 1994 1995 1996 1997 1998
Число проданных квартирВ т. ч. гражданам 8610- 1447410078 2648322462 2995922823 4251631520 4415132780
Общая площадь проданных квартир тыс. м2В т. ч. гражданам 481- 799553 13591121 15911127 25271808 28592053


2053
В подтверждение можно привести таблицу 9, где четко прослеживается тенденция роста количества операций купли-продажи квартир. Это говорит о растущем интересе граждан к собственному жилью. Но большинство квартир продается не во вновь построенных домах, а уже существующих, что не может полностью покрыть весь возможный спрос.

Таблица 10. Ввод в действие жилых домов (млн. м2 общей площади).
м2 общей площади).
м2 общей площади).
м2 общей площади).
м2 общей площади).
м2 общей площади).
м2 общей площади).
м2 общей площади).
м2 общей площади).
м2 общей площади).


12,1
Среди вновь построенного жилья (таблица 10) происходит перераспределение по источникам строительства. Все меньше строится жилья государственными организациями и предприятиями. И все больше строится жилья самим населением за свой счет и с помощью кредитов. При продаже такого жилья его цена может на много превышать цену государственного. Более подробно объем построенного жилья по формам собственности представлен в таблице 11. Частный сектор, уже не полагаясь на помощь государства, стремиться самостоятельно обеспечить себя жильем.

Таблица 11. Ввод в действие жилых домов по формам собственности.
Ввод в действие жилых домов по формам собственности.
Ввод в действие жилых домов по формам собственности.
Ввод в действие жилых домов по формам собственности.
Ввод в действие жилых домов по формам собственности.


0,8
Таблица 12. Ввод в действие жилых домов в городах и поселках городского типа и сельской местности (млн. м2 общей площади)
Годы Всего построено Населением за свой счет и с помощью кредитов
В городах и поселках городского типа
1992 31 1,9
1993 32,3 2,2
1994 30,7 3
1995 32,1 3,8
1996 26,2 4,3
1997 24,6 5,3
1998 23,5 6
В сельской местности
1992 10,5 3
1993 9,5 3,4
1994 8,5 4,1
1995 8,9 5,2
1996 8,1 5,7
1997 8,1 6,2
1998 7,2 6,1



В сельской местности строительство практически прекращено и почти все жилье строится самими гражданами, которые сами вынуждены удовлетворять спрос на жилья своими силами.

Таблица 13. Число построенных квартир и их средний размер.
Показатели 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
Предприятиями и организациями всех форм собственности
Число квартир (тысяч)Их средний размер (м2) 68260,8 68261,3 61164,2 60268,2 48271,2 43075,9 38879,1
Из них по видам квартир в% от общего ввода:1-о комнатные2-х комнатные3-х комнатные4-х и более 18324010 1933408 1935397 18323812 18343714 18303616 18303616
ЖСК
Число квартир (тысяч)Их средний размер (м2) 3756,1 3357,9 3457,7 3058,5 2459,3 2358,9 1361,9
Индивидуальными застройщиками
Число квартир (тысяч)Их средний размер (м2) 6180,1 6585,1 7891,5 9099,7 93107,4 102112,4 104116,3


116,3
Из таблицы 13 можно сделать выводы, какие квартиры пользуются у населения наибольшим спросом. Это 2-3 комнатные квартиры, которые являются оптимальным приобретением для людей со средним достатком, хотя последнее время наблюдается рост число квартир с 4-мя и более комнатами.


Таблица 14. Приватизация жилищного фонда.
Показатели 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Всего с начала приватизации по состоянию на 1. 01. 1999
Число приватизированных квартир тыс. 2631 5770 2396 1529 1203 1198 959 15774
Их общая площадь млн. м2 132 282 114 72 57 56 46 767
Удельный вес приватизированных квартир в общем числе квартир, подлежащих приватизации % 8 18 9 6 5 5 5 44



Приватизация жилья (таблица 14) часто предваряет операции с ним. Поэтому приведенные данные можно использовать при примерном прогнозировании предложения на рынке жилья.

Анализ рынка нежилых помещений

Перейдем к анализу очередного сектора рынка недвижимости.

Таблица 15. Основные фонды промышленности.
Показатели 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
Наличие основных фондов (на начало года по балансовой стоимости) млрд. руб. (1998 – млн. руб. ) 0,7 17,4 490,9 1805,8 4802,5 4025,8 3982,4
Износ основных фондов в % от общей стоимости фондов на конец года 49,5 49,3 47,9 47,9 40,9 52 52,4
Коэффициент обновления (ввод в действие основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на конец года в сопоставимых ценах) 2,8 1,8 1,7 1,6 1,3 1 0,9
Коэффициент выбытия (ликвидация основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на начало года в сопоставимых ценах) 2,8 1 1,8 1,5 1,3 1,5 1,5



Из таблицы 15 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 1992 года постоянно увеличивались вплоть до 1997 года при постоянном росте износа основных средств. Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2,8 до 0,9, а коэффициент выбытия с 2,8 до 1,5. То есть производство ведется на устаревшем оборудовании и в старых производственных помещениях. Несмотря на такие тяжелые условия промышленность еще не погибла окончательно.

Таблица 16. Основные показатели работы пищевой промышленности.
Показатели 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
Число предприятий 7073 8784 12636 13902 18409 19721 22372
Объем промышленной продукции (млрд. руб. ) 2 15,7 44,6 118 158 172 196
Численность промышленного производственного персонала тыс. человек 1554 1556 1554 1506 1478 1454 1420
Прибыль (убыток) млн. руб. 336 2737 5688 12532 7645 10436 -5799
Уровень рентабельности продукции % 27 23,5 16,6 16,3 5,5 8,4 -



     Страница: 3 из 4
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 4 

© 2007 ReferatBar.RU - Главная | Карта сайта | Справка