В договорной практике широко применяются типовые формы договора, разработанные для найма различных видов имущества.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
1. Согласно закону, вобязанности наймодателявходит прежде всего предоставление в пользование имущества, сдаваемого внаем в состоянии, годном для эксплуатации, то есть соответствующем назначению имущества или специальным условиям договора.
Наймодатель несет ответственность за любые недостатки — как явные, так и скрытые, проявившиеся уже в процессе эксплуатации имущества,— исключающие или существенно препятствующие обычному либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества. Но он не отвечает за явные и скрытые недостатки вещи, о которых не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора. Ответственность наймодателя за недостатки имущества также отпадает, если, наниматель при заключении договора знал об этих недостатках.
Если вещь предоставляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловленного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую возможность, наниматель вправе либо отступиться от договора, либо потребовать соответственно уменьшения размера наемной платы. Обычно предусматривается также право нанимателя требовать устранения недостатков, а в случае просрочки наймодателя в их устранении наниматель может это сделать сам за его счет.
В большинстве стран допускается включение в контракт условий, ограничивающих ответственность наймодателя за недостатки вещи. Исключение составляют в этом отношении лишь некоторые объекты, например жилые помещения, помещения для торгово-промышленных операций и т.п. Не допускаются договорные ограничения ответственности за состояние вещи, если наймодатель умышленно умолчал о недостатках.
Ответственность наймодателя за недостатки вещи в английском праве регулируется нормами, аналогичными нормам об ответственности продавца за недостатки проданной вещи.
На наймодателе лежит обязанность по поддержанию вещи в состоянии, пригодном для предусмотренного в договоре использования. Это означает, что он должен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонта составляет обязанность нанимателя.
И наконец, наймодатель должен обеспечить нанимателю в течение всего срока действия договора возможность спокойного пользования вещью. Он обязан принять меры против третьих лиц, которые препятствуют своими действиями использованию объекта, например предъявляют права собственника, патентообладателя и пр., либо создают препятствия в какой-либо иной форме.
В случае заявления третьими лицами требований в отношении сданной внаем вещи наймодатель обязан, по требованию нанимателя, вступить в процесс. Если вследствие осуществления третьими лицами своих прав наниматель лишается пользования вещью, наниматель вправе, требовать возмещения убытков от неисполнения договора, как это прямо предусматривается, например, § 541 ГГУ и ст. 258 ШОЗ.
По условиям договоров, особенно при сдаче внаем машин и оборудования, наймодатели нередко принимают на себя дополнительные обязанности, что не может не отражаться на сумме договора. К такого рода обязанностям чаще всего относятся: предоставление технической документации по эксплуатации объекта, сдаваемого внаем; проведение технического обслуживания объекта, особенно технически сложных машин и оборудования; инструктаж персонала нанимателя по эксплуатации объекта.
3. Определенный круг обязанностей лежит по закону на нанимателе.
Наниматель обязан пользоваться имуществом добросовестно, как «хороший хозяин». В первую очередь это характеризует его обязанность эксплуатировать объект в соответствии с обычным хозяйственным назначением вещи, а также правилами ее технического использования и специальными условиями договора. В противном случае наймодатель может требовать его расторжения.
С понятием добросовестного использования имущества практика связывает и некоторые иные обязанности. В частности, наниматель должен обеспечить надлежащее хранение нанятого имущества, исключающее его порчу или иное ухудшение состояния объекта. Кроме того, он обязан немедленно известить наймодателя о всех дефектах, обнаруженных при использовании вещи, в интересах своевременного принятия наймодателем мер по предупреждению повреждений и пр. Нарушение этой обязанности может повлечь ответственность за убытки, вызванные неуведомлением.
Обязанностью нанимателя является уплата установленной по договору наемной платы в сроки, указанные в соглашении. Договоры имущественного найма делятся по срокам их действия на краткосрочные — от одного дня до года («рейтинг» или «чартер»), среднесрочные — от года до трех лет («хайринг») и долгосрочные — от трех до пяти лет и более («лизинг»). Платежи осуществляются обычно периодически — по месяцам, кварталам, годам и т.д. Размер наемной платы устанавливается по соглашению сторон, но сумма всех платежей по найму, как правило, превышает цену взятого внаем имущества.
При отсутствии в договоре указаний на сроки уплаты наемной платы платежи должны производиться в сроки, предусмотренные законом или обычаем.
Неплатеж нанимателем сумм за пользование имуществом рассматривается как основание для требования наймодателем расторжения договора.
И наконец, обязанностью нанимателя является возвращение вещи наймодателю по окончании срока действия договора. Наниматель обязан возвратить вещь в таком состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухудшение вещи, происшедшее во время эксплуатации, если не докажет, что оно наступило без его вины. В определенных случаях наниматель должен быть возмещен за внесенные дополнения и улучшения вещи.
Договором могут предусматриваться и дополнительные обязанности нанимателя. В частности, на него может быть отнесено страхование имущества, хотя обычно это делает наймодатель, включая стоимость страхования в наемную плату. К обязанности нанимателя по договору иногда относят принятие мер, исключающих возможность ознакомления конкурентов наймодателя с техническими и эксплуатационными качествами объекта.
3.Особую проблемусоставляет право нанимателя на сдачу имущества, полученного внаем, в пользование третьим лицам — в поднаем (или субаренду). Право отдельных стран, признавая в принципе такую возможность, по-разному регулирует предпосылки возникновения поднайма.
Во Франции и странах англо-американской системы права установлен принцип свободы нанимателя в заключении договора поднайма при отсутствии прямого запрещения в законе или договоре (Франция—ст. 1717 ФГК; англо-американская практика). Так, французский Кодекс законов о сельском хозяйстве (ст. 832) запрещает субаренду земельных участков. В ФРГ передача в поднаем возможна лишь с согласия наймодателя (§ 549 ГГУ).
При поднайме наниматель несет свои прежние обязанности перед наймодателем и ответственность за эксплуатацию имущества третьим лицом, получившим вещь в поднаем.
Вторая особая проблема состоит в урегулировании отношений сторон, связанных с внесением нанимателем улучшений в используемое имущество. Суды исходят прежде всего из квалификации улучшений как неотделимых от имущества без нанесения ему вреда или улучшений отделимых.
Неотделимые улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором. Но при внесении такою рода улучшений с согласия наймодателя наниматель имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Отделимые же улучшения, произведенные нанимателем за свой счет, считаются его собственностью.
ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
1.Прекращение действия договора регламентируется рядом специальных постановлений. Действие договора прекращается за истечением срока, на который он был заключен, а при неуказании срока — по заявлению одной из сторон с соблюдением установленных законом или обычаем сроков предупреждения другой стороны.
Если по истечении срока найма наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, договор считается продленным на неопределенное время или на установленный законом срок.
Особые постановления действуют обычно для прекращения договора найма жилых помещений, торгово-промышленных помещений и сельскохозяйственных участков, устанавливаемые специальными законами. Заключение договора ограничивается, как правило, определенным сроком, а при неуказании срока в договоре наймодатель может прекратить действие договора лишь при наличии предусмотренных в специальном законодательстве оснований. Суды, опирающиеся в некоторых странах на нормы такого законодательства, признают за нанимателем, особенно в отношении торгово-промышленных и жилых помещений, право на возобновление договора после истечения срока его действия.
При согласии наймодателя на возобновление договора спор сторон об условиях, на которых договор возобновляется, разрешается чаше всего в судебном порядке. При несогласии наймодателя на возобновление договора на помещения, в которых функционируют промышленные или торговые предприятия, он обязан, например, по французскому праву, возместить причиненный нанимателю ущерб как лицо, «злоупотребляющее правом», отказаться от возобновления договора и не вправе в течение установленного срока сдавать внаем это помещение конкурирующему предприятию.
Основанием прекращения договора найма признается также гибель вещи при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон.
Действие договора может быть прекращено в результате нарушения обязанности одной из сторон, если другая на основании этого потребует прекращения договора. Например, наймодатель может прекратить договор при просрочке внесения нанимателем наемной платы или использовании им вещи вопреки условиям договора.
Осуществление договора найма не прекращается в случае смерти наймодателя, но может быть прекращено при объявлении конкурса над имуществом нанимателя.
2. Неодинаково определяютсяюридические последствия отчуждения наймодателем имущества, сданного внаем. Для сторон договора важное значение имеет нормативное решение вопроса о том, прекращает ли отчуждение собственником имущества, сданного внаем, договор найма или нет. От этого зависит решение вопроса о том, приобретает ли новый собственник право истребования имущества от нанимателя или же он оказывается в положении наймодателя, связанного ранее заключенным договором найма прежним собственником имущества.
Регулирование проблемы зависит от целого ряда обстоятельств, в частности от природы вещи как движимости или недвижимости, момента отчуждения имущества как совершенного до или после передачи вещи нанимателю и, наконец, факта применения к нанимателю имущества специального законодательства по защите его интересов.
По общему правилу, переход права собственности на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику.
Во Франции приобретатель вещи, сданной собственником внаем, не вправе выселить нанимателя-фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Если же возможность выселения нанимателя была оговорена в самом договоре найма, то наймодатель обязан возместить ему убытки, если только это не было исключено в договоре.
В ФРГ отчуждение нанятой недвижимости также не прекращает осуществляемого договора найма: новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя.
В Швейцарии при отчуждении наймодателем вещи наниматель вправе требовать от нового собственника выполнения условии договора только лишь тогда, когда приобретатель имущества принимает на себя соответствующие обязательства. Но в случае найма недвижимости приобретатель несет обязанности наймодателя. Регистрация договора найма земельного участка в поземельной книге обязывает нового собственника к выполнению условий договора найма.
Статья 611 “Предоставление имущества арендатору” Капитальный ремонт осуществляет арендодатель, а текущий ремонт – арендатор (616). Пользование арендованным имуществом (615). Договор аренды сохраняет силу при изменении собственника. ГК предусматривает судебный порядок расторжения договора аренды (419, 620). Арендатор имеет преимущественное право на новый срок (621). Возврат арендованного имущества арендодателю (622).
51. Договоры поручения и комиссии. Агентские договоры.
ГК: Договор поручения (971, 979)
Договор комиссии (990-1004)
Агентский договор (1005-1011)
ДОГОВОР ПОРУЧЕНИЯ
Договор поручения как особый вид договора известен только праву стран континентальной Европы.
Договор поручения– это договор, в соответствии с которым одна сторона (доверитель) поручает, а другая (поверенный) принимает на себя осуществление юридических действий за счет и от имени доверителя. Договор является безвозмездным, если не имеется соглашения об ином.
По договору простого поручения поверенный обязуется исполнить возложенное на него “дело” в соответствии с условиями договора, не состоя при этом с доверителем в отношениях по трудовому договору. Право на вознаграждение поставлено в зависимость от условий договора и местных обычаев. Что касается постановлений закона, посвященных договору о посредничестве и договору об агентстве, то они регулируют отношения, в которых в качестве поверенных выступают лица, осуществляющие функции поверенных в качестве промысла.
Права и обязанности сторон.
Поверенный обязан:
Ёвыполнить лично принятое на себя поручение. Передать исполнение поручения другому лицу поверенный вправе лишь при согласии на то доверителя. При этом он отвечает за выбор третьего лица. Поверенный отвечает за действия третьего лица как за свои действия, если он передал ему исполнение без разрешения доверителя;
Ёвыполнять поручение в соответствии с указаниями доверителя. Поверенный вправе отойти от указаний, когда есть основания полагать, что доверитель согласился бы на такое отступление. При отступлении от указаний доверителя без таких предпосылок поручение считается выполненным лишь в случае, если поверенный примет на себя отрицательные последствия этого отступления;
Ёпредставлять доверителю необходимую информацию о ходе выполнения дела и отчет по завершении поручения.
Доверитель обязан:
Ёвозместить поверенному понесенные им в процессе выполнения поручения расходы;
Ёуплатить вознаграждение при наличии соответствующего соглашения или если обязанность такой уплаты вытекает из местных обычаев;
Ёвозместить поверенному потери, понесенные им без своей вины в связи с исполнением поручения.
Прекращение договора.
Договор может быть прекращен каждой из сторон без соблюдения срока предварительного уведомления. Договор, как правило, прекращается вследствие смерти, наступления недееспособности, объявления несостоятельности любой из сторон, а также отмены поручения.
Однако по праву ФРГ при наличии сомнения поручение не прекращается смертью доверителя или наступлением его недееспособности, но прекращается смертью поверенного.
Прослеживается закономерность законодательства – защита интересов поверенного как экономически более слабой стороны по сравнению с доверителем-предпринимателем стороны.
ШЕсли договор заключен на определенный срок, то его истечение прекращает действие договора без особого о том уведомления. Если по истечении срока действия договора по молчаливому соглашению сторон они продолжают выполнять свои обязанности, то договор считается продленным на такой же срок, но не более чем на один год.
ШПри заключении договора без указания срока и если срок не может быть определен, исходя из цели договора, каждая из сторон вправе прекратить действие договора при соблюдении требования о предварительном уведомлении контрагента в установленные законом сроки, причем такие сроки ставятся в зависимость от продолжительности действия договора. Лишь при наличии существенных причин каждая из сторон вправе прекратить действие договора, не соблюдая требования о предварительном уведомлении.
Договор прекращается также вследствие смерти, наступления недееспособности агента, а также объявления доверителя несостоятельным. При определенных условиях смерть доверителя также является основанием прекращения договора.
После прекращения действия договора поверенный при определенных условиях не теряет право на вознаграждение. Такое право сохраняется в случае, если деятельность агента привела к существенному расширению круга клиентов предпринимателя и значительным преимуществам. Реализовать это право может не только агент, но и его наследники. Не допускается включение в договор условий, лишающих торгового представителя права на вознаграждение после прекращения действия договора. Устанавливается максимальный размер такого вознаграждения: среднее вознаграждение за год из расчета вознаграждения последних пяти до прекращения договора. Право на вознаграждение утрачивается в случае, когда прекращение договора было вызвано обстоятельством, за которое несет ответственность агент.
Вознаграждение поверенного.
Особое место в законодательстве уделено вознаграждению поверенного. При отсутствии оговорки об ином, поверенный в течение действия договора имеет право на вознаграждение не только по сделкам, им самим заключенным, но и по таким сделкам, которые, хотя и явились результатам действия самого доверителя без содействия поверенного, были заключены с лицами, впервые привлеченными поверенным в качестве контрагентов по подобного рода договорам.
Право на вознаграждение возникает с момента заключения агентом договора с третьим лицом, однако оно утрачивается в случае, если заключенная сделка не исполняется по обстоятельствам, за которые не несет ответственности доверитель.
В качестве таких поверенных выступают торговые представители (ФРГ), торговые агенты (Франция), агенты (Швейцария).
Обязанность проверки платежеспособности третьего лица не означает ответственность агента перед доверителем за исполнение третьим лицом сделки. Такая ответственность наступает лишь при наличии особого о том условия в договоре и обязательно за дополнительное вознаграждение.
Доверитель обязан сделать все возможное для того, чтобы содействовать успешному выполнению агентом своих обязательств. Специально оговаривается обязанность доверителя-предпринимателя предоставлять агенту соответствующую информацию. Если за агентом закрепляется определенная территория или определенный круг клиентов, доверитель не вправе на таких же условиях давать поручение другим лицам.
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР
Агентский договор– договор о совершении одним лицом (агентом) действий по поручению и за счет другого лица (принципала). Создан в основном судебной практикой Англии.
Агентский договор может быть направлен на совершение агентом как юридических, так и фактических действий, конечной целью которых является установление договорных обязательств между принципалом и третьим лицом.
Как правило, агент действует от имени принципала, и, следовательно, заключенные им или при его содействии сделки создают права и обязанности непосредственно для принципала.
Судебная практика допускает и другие способы вступления агента в отношения с третьими лицами при осуществлении возложенного на него принципалом поручения, а именно:
ЁАгент вправе действовать от своего имени, не раскрывая перед третьим лицом существования принципала;
ЁАгент может, указывая на то, что он выступает по поручению и за счет принципала, не раскрывать своего имени.
Независимо от того, как выступает агент в отношениях с третьими лицами, экономический результат совершенных им сделок падает на принципала.
Отношения сторон агентского договора.
Агент обязан:
ЁИсполнить поручение принципала лично, исключая случаи, когда возможность субделегации полномочий предусмотрена договором или деловыми обыкновениями. При замене себя другим лицом агент несет ответственность за его действия перед принципалом;
ЁСледовать указаниям принципала, проявляя при этом надлежащие осмотрительность и умение;
ЁНе разглашать третьим лицам полученные в процессе выполнения поручения конфиденциальные сведения, а также не использовать приобретенную таким образом информацию в целях конкуренции с принципалом;
ЁНе допускать положения, при котором личные интересы оказались бы в противоречии с обязанностями по отношению к принципалу. По этой причине, например, без согласия принципала агент не вправе сам приобрести товар, который должен продать по поручению принципала;
ЁПредоставить принципалу необходимую информацию;
ЁХранить обособленно деньги и товары, полученные для принципала.
Агент не несет ответственности перед принципалом за исполнение обязанностей третьим лицом, с которым он вступил в договорные отношения за счет принципала. Исключением их этого принципа является агентский договор, по которому агент принял на себя условия делькредере.
Принципал обязан:
Ёуплатить вознаграждение агенту;
Ёвозместить агенту расходы, связанные с выполнением поручения, при условии, если агент действовал в пределах предоставляемых ему полномочий. Расходы подлежат возмещению независимо от того, является договор возмездным или безвозмездным;
Ёвозместить агенту ущерб в том случае, если этот ущерб препятствует ему заработать вознаграждение, в частности когда агент лишается права на вознаграждение по причине неисполнения принципалом своих обязательств по совершенной агентом сделке
В обеспечение требований по уплате вознаграждения, по возмещению расходов и ущерба агент имеет право на удержание товаров, товаросопроводительных документов и другого имущества принципала, находящегося в его правомерном владении.
Прекращение агентского договора.
Агентский договор прекращается по взаимному соглашению сторон вследствие истечения срока, на который он был заключен, по достижению цели, по наступлению тщетности договора. Договор прекращается ввиду смерти любой из сторон или объявления несостоятельным как принципала, так и агента. Основанием для автоматического прекращения действия договора является также душевная болезнь принципала.
В любое время принципал вправе отозвать полномочия агента. Отзыв может быть сделан в любой форме. Отзыв полномочий не означает прекращения агентского договора. Если такой отзыв ведет к нарушению договора, на принципала может быть возложена обязанность возмещения убытков агенту.
Отзыв полномочий агента освобождает принципала от ответственности перед третьими лицами за действия агента лишь при своевременном уведомлении их об отзыве таких полномочий.
Агентский договор может быть прекращен по заявлению одной из сторон. Заявление о прекращении по заявлению одной из сторон должно удовлетворять требованиям “разумности”, прежде всего в отношении срока, в который такое заявление может быть сделано. Если прекращение договора по заявлению одной стороны означает нарушение договора, то другая сторона вправе требовать соответствующего возмещения убытков.
ДОГОВОР КОМИССИИ
Договор комиссии– это договор, по которому одна сторона (комиссионер) в виде промысла принимает на себя обязательство совершать сделки от своего имени, но за счет другого лица (комитента).
Отсюда следует, что все права и обязанности, вытекающие из совершенных комиссионером сделок с третьими лицами, возникают для комиссионера, хотя экономический результат таких сделок и падает на комитента.
Учитывая, что комиссионер при выполнении комиссионного поручения действует от своего имени, а не от имени доверителя-комитента, в связи с договором комиссии складываются отношения троякого рода:
Ёмежду комиссионером и комитентом;
Ёмежду комиссионером и третьими лицами, с которыми он вступает в сделки во исполнение комиссионного поручения;
Ёмежду комитентом и третьими лицами (при определенных условиях).
Отношения между комиссионером и комитентом
Отношения между комиссионером и комитентом регулируются согласованными сторонами условиями договора комиссии, специальными нормами торгового законодательства и торговыми обычаями.
Учитывая специфику данного договора, когда предпринимательский риск несет комитент, а права и обязанности по ним возникают для комиссионера, возникла потребность в регулировании содержания прав и обязанностей сторон, и прежде всего обеспечения защиты интересов комитента.
Обязанности комиссионера:
Ёзаключать сделки, руководствуясь прежде всего интересами комитента;
Ёпроявлять осмотрительность “добропорядочного” коммерсанта;
