·стимулирования создания негосударственных предприятий по строительству, содержанию и управлению жилищным хозяйством;
·упорядочивание прав и обязанностей собственников, нанимателей и арендаторов жилых и нежилых помещений в жилых домах, в том числе направленное на недопущение необоснованного выбытия жилищн·упорядочивание прав и обязанностей собственников, нанимателей и арендаторов жилых и нежилых помещений в жилых домах, в том числе направленное на недопущение необоснованного выбытия жилищного фонда, использования жилых помещений не по прямому назначению;
·широкое внедрение внебюджетного финансирования жилищного строительства.
Важнейшей особенностью нынешнего этапа реализации жилищной стратегии наряду с мерами по привлечению внебюджетных средств является предоставление государственнойВажнейшей особенностью нынешнего этапа реализации жилищной стратегии наряду с мерами по привлечению внебюджетных средств является предоставление государственной финансовой поддержки малообеспеченным группам населения нуждающимся в улучшении жилищных условий. При этом предусматривается:
·обеспечить строительство жилых домов за счет бюджетных средств для граждан, имеющих льготы на получение бесплатного жилья;
··выделять для строительства (приобретения) жилья безвозмездные субсидии и льготные кредиты для граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий;
·предоставлять возможность строительства (приобретения) жилья за счет собственных средств на основе внедрения системы стройсбережений и обычных кредитов банков для граждан, не стоящих в очереди на улучше·предоставлять возможность строительства (приобретения) жилья за счет собственных средств на основе внедрения системы стройсбережений и обычных кредитов банков для граждан, не стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.
Создаются условия для стимулирования направления прибыли предприятий и доходов граждан на строительство жилья, для привлечения внебюджетных источников через механизм ипотечного (залогового) кредитования.Создаются условия для стимулирования направления прибыли предприятий и доходов граждан на строительство жилья, для привлечения внебюджетных источников через механизм ипотечного (залогового) кредитования.Предусматривается выпуск жилищных облигаций и сертификатов и направления на цели жилищного строительства части средств от приватизации жилищного фонда, а также использование кооперируемых средств населения на строительство жилья.
Наряду с увеличением объемов финансирования строительства жилья, местным органам государственного управления значительное внимание необходимо уделять проблеме снНаряду с увеличением объемов финансирования строительства жилья, местным органам государственного управления значительное внимание необходимо уделять проблеме снижения стоимости строительства. Это предопределяется совершенствованием организации жилищного строительства, своевременностью поступления средств, а также состоянием его материальной базы: созданием и развитием мощностей строительного комплекса на современной технической базе, повышением эффективности строительНаряду с увеличением объемов финансирования строительства жилья, местным органам государственного управления значительное внимание необходимо уделять проблеме снижения стоимости строительства. Это предопределяется совершенствованием организации жилищного строительства, своевременностью поступления средств, а также состоянием его материальной базы: созданием и развитием мощностей строительного комплекса на современной технической базе, повышением эффективности строительного производства и промышленности строительных материалов,Наряду с увеличением объемов финансирования строительства жилья, местным органам государственного управления значительное внимание необходимо уделять проблеме снижения стоимости строительства. Это предопределяется совершенствованием организации жилищного строительства, своевременностью поступления средств, а также состоянием его материальной базы: созданием и развитием мощностей строительного комплекса на современной технической базе, повышением эффективности строительного производства и промышленности строительных материалов,изделий из местного сырья. Реализация общей стратегии повышения уровня жизни населения и выполнение намеченных мероприятий по снижению стоимости строительства будут способствовать большей доступности и повышению уровня обеспеченности населения жильем.
Решение жилищной проблемы осуществляется по трем направлениям: льготируемые и малоимущие, средний класс и высокодоходная группа населения (рис. 2.4.).
Так, по договорам найма, необходимо распределять только так называемое Так, по договорам найма, необходимо распределять только так называемое “социальное жилье” для малоимущих и льготируемых категорий населения. Улучшение жилищных условий семей среднего достатка будет происходить за счет персонального стимулирования собственности. Чтобы заинтересовать граждан вкладывать собственные средства в строительство и обслуживание своего жилища, государство берет на себя часть расходов, предоставив безвозмездные субсидии желающим посТак, по договорам найма, необходимо распределять только так называемое “социальное жилье” для малоимущих и льготируемых категорий населения. Улучшение жилищных условий семей среднего достатка будет происходить за счет персонального стимулирования собственности. Чтобы заинтересовать граждан вкладывать собственные средства в строительство и обслуживание своего жилища, государство берет на себя часть расходов, предоставив безвозмездные субсидии желающим построить дом (квартиру) и содержать его. Налоговая политика в отношении высокодоходных категорий населения должна заинтересовывать их вкладывать средства в строительство жилья как для собственных нужд, так и для продажи, сдачи в аренду и побуждать строить “социальное жилье”.
Бесплатное предоставление жилья на условиях найма необходимо сохранить только для категорий граждан, нуждающихся в социальной защите и пользующихся льготами по его обеспечению (рис. 2.5.). Одновременно начинают действовать рыночные механизмы, позволяющие улучшить жилищные условия семей за счет собственных средств. Появилась возможность улБесплатное предоставление жилья на условиях найма необходимо сохранить только для категорий граждан, нуждающихся в социальной защите и пользующихся льготами по его обеспечению (рис. 2.5.). Одновременно начинают действовать рыночные механизмы, позволяющие улучшить жилищные условия семей за счет собственных средств. Появилась возможность улучшения жилищных условий для граждан, не стоящих на учете на получение жилья, путем покупки или строительства квартиры (дома) за счет собственных средств или с помощью кредитов строительных банков (рис. 2.6.).
Однако несмотря на определенное улучшение положения в жилищной сфере, ситуация остается сложной. ОсОднако несмотря на определенное улучшение положения в жилищной сфере, ситуация остается сложной. Основной задачей на данном этапе является последовательность реализации уже намеченных мер по активизации жилищного строительства и повышению социальной направленности жилищной реформы, контроль за их выполнением, а также поиск новых подходов и организационных форм решения возникающих проблемОднако несмотря на определенное улучшение положения в жилищной сфере, ситуация остается сложной. Основной задачей на данном этапе является последовательность реализации уже намеченных мер по активизации жилищного строительства и повышению социальной направленности жилищной реформы, контроль за их выполнением, а также поиск новых подходов и организационных форм решения возникающих проблем[11]. Решая жилищную проблему, государство должно работать над двумя задачами:
1. превращение жилья в товар и воспроизводство его на рыночных условиях
2. обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан.
Наиболее актуальными проблемами, требующими решения, являются:
··наращивание объемов ввода жилья и придание этому процессу устойчивого характера на основе расширения источников и обеспечения ритмичного финансирования;
·выполнение обязательств по обеспечению жильем групп населения, для которых утверждены целевые программы·выполнение обязательств по обеспечению жильем групп населения, для которых утверждены целевые программы – инвалидов и участников Великой отечественной войны, военнослужащих, уволенных в запас или ушедших в отставку, участников ликвидации последствий аварии на ЧАЭС, воинов-интернационалистов;
·увеличение объемов индивидуального жилищного строительства по ценам, доступным широким слоям населения, поиск новых форм организации строительного производства, а также новой системы организации·увеличение объемов индивидуального жилищного строительства по ценам, доступным широким слоям населения, поиск новых форм организации строительного производства, а также новой системы организации финансовых потоков, основанной на условиях долгосрочного накопления средств населения;
·реализация мер по социальной защите малообеспеченных слоев населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий, развитие и совершенствование механизмов субсидирования и кредитования жилищного строительства.
За 1995-98 гг. удалось перейти от механизма распределения жилья к механизму приобретения (сегодня до 90% жилья гражданами покупается). Это стало возможным благодаря внедрению системы государственной поддержки граждан, состоящей из нескольких элементов[16]:
··Финансовый – предоставление субсидий, льготных кредитов и налоговых льгот полное или частичное освобождение от платы за инфраструктуру, госрегулирование цен в жилищном строительстве.
·Товарная (имущественная) поддержка – льготная продажа или безвозмездная передача "незавершенки" и нерационально используемых жилых зданий и помещений для переоборудования их под жилье, льготна·Товарная (имущественная) поддержка – льготная продажа или безвозмездная передача "незавершенки" и нерационально используемых жилых зданий и помещений для переоборудования их под жилье, льготная продажа леса на корню, передача земельных участков на льготных условиях и обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой.
На селе сейчас находится около 80 тыс. пустующих домов, которые можно вовлечь в хозяйственный оборот. В этом направлении необходимо подготовить нормативно-законодательную базу, коНа селе сейчас находится около 80 тыс. пустующих домов, которые можно вовлечь в хозяйственный оборот. В этом направлении необходимо подготовить нормативно-законодательную базу, которая позволила бы работать с этими пустующими квадратными метрами. Необходима работа для вовлечения в экономический оборот домов, находящихся в реконструкции, капитальном ремонте, а также использующихся не по назначению. Так, с этой целью уже разрабатывается специальная программа, позволяющая получить 6-8 тыс. квартиНа селе сейчас находится около 80 тыс. пустующих домов, которые можно вовлечь в хозяйственный оборот. В этом направлении необходимо подготовить нормативно-законодательную базу, которая позволила бы работать с этими пустующими квадратными метрами. Необходима работа для вовлечения в экономический оборот домов, находящихся в реконструкции, капитальном ремонте, а также использующихся не по назначению. Так, с этой целью уже разрабатывается специальная программа, позволяющая получить 6-8 тыс. квартир.
Комплексная поддержка оказываемая по линии государства и местной власти, должна быть предусмотрена для тех граждан, которые вкладывают в строительство собственные сбережения, и предоставляется не первому в очереди на квартиру, а тому, кто сможет вложить нужное количество средств в строительство жилья. Она даетКомплексная поддержка оказываемая по линии государства и местной власти, должна быть предусмотрена для тех граждан, которые вкладывают в строительство собственные сбережения, и предоставляется не первому в очереди на квартиру, а тому, кто сможет вложить нужное количество средств в строительство жилья. Она дает этой категории населения возможность самостоятельного выбора способа улучшения жилищных условий - путем строительства, реконструкции или приобретения жилья на вторичном рынке. Важным является то, что многие из рассмотренных предложений постепенно закрепляются в законах, указах Президента, постановлениях и положеКомплексная поддержка оказываемая по линии государства и местной власти, должна быть предусмотрена для тех граждан, которые вкладывают в строительство собственные сбережения, и предоставляется не первому в очереди на квартиру, а тому, кто сможет вложить нужное количество средств в строительство жилья. Она дает этой категории населения возможность самостоятельного выбора способа улучшения жилищных условий - путем строительства, реконструкции или приобретения жилья на вторичном рынке. Важным является то, что многие из рассмотренных предложений постепенно закрепляются в законах, указах Президента, постановлениях и положениях Правительства и министерств.
1
3. ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.
Прежний механизм финансирования жилищного строительства с преобладанием государственного финансирования уходит в прошлое. Согласно разработанной в Минстройархитектуры программе, удельный вес внебюджетного финансирования строительстПрежний механизм финансирования жилищного строительства с преобладанием государственного финансирования уходит в прошлое. Согласно разработанной в Минстройархитектуры программе, удельный вес внебюджетного финансирования строительства жилья будет расти и впредь. В 1999-2000 гг. за счет внебюджетных источников (рис. 3.1.) предполагается обеспечить ввод 100% жилой площади[13].
Это значит, что государство дает негосударственным предприятиям “Это значит, что государство дает негосударственным предприятиям “зеленую улицу” для капвложений в динамично развивающуюся отрасль. Необходимая правовая база для этого создана. Характерно, что она построена таким образом, что строительным фирмам становится невыгодно прибегать к использованию бюджетных средствЭто значит, что государство дает негосударственным предприятиям “зеленую улицу” для капвложений в динамично развивающуюся отрасль. Необходимая правовая база для этого создана. Характерно, что она построена таким образом, что строительным фирмам становится невыгодно прибегать к использованию бюджетных средствЭто значит, что государство дает негосударственным предприятиям “зеленую улицу” для капвложений в динамично развивающуюся отрасль. Необходимая правовая база для этого создана. Характерно, что она построена таким образом, что строительным фирмам становится невыгодно прибегать к использованию бюджетных средств[17]. Так, при строительстве объектов за счет государственных источников финансирования запрещено применять импортные материалы, а ценообразование при этом должно осуществляться исключительно по методике РНТЦ, что неизбежно ведет к заниженной оценке стоимости материалов, падению рентабельности строительных фирм (по итогам первого полугодия 1998 г. каждое 4-е предприятие в строительной сфере оказалось в убытке[5], по итогам всего года средняя рентабельность по отрасли составит около 7,1% против 10% в 1997 г. возможно, что в 1999 г. рентабельность может стать еще ниже) и снижению зарплаты их работников.
Теперь жилищное строительство потребует привлечения значительно больших средств. Строительный бум последних лет во многом был обусловлен использованием имевшегося незавершенного строительства. На начало 1995 г. (год Теперь жилищное строительство потребует привлечения значительно больших средств. Строительный бум последних лет во многом был обусловлен использованием имевшегося незавершенного строительства. На начало 1995 г. (год “Теперь жилищное строительство потребует привлечения значительно больших средств. Строительный бум последних лет во многом был обусловлен использованием имевшегося незавершенного строительства. На начало 1995 г. (год “возрождения” массового жилищного строительства) в Беларуси имелось в общей сложности более 12 млн. м. кв. незавершенных жилых домов, треть которых находилось в высокой степени готовности – 70-80%. Поэтому капиталовложения в жилищное строительство первоначально дали такой эффект[20]. Однако теперь запас незавершенки практически исчерпан. Начинать же строительство “с нуля” менее выгодно – необходимо разрабатывать проект, прокладывать коммуникации, возводить стены и т.д.
В 1998 г. увеличился удельный вес на рынке ЖСК в сравнении с коллективными предприятиями, АО и общественными организациями, в ближайшие годы, очевидно, произойдутВ 1998 г. увеличился удельный вес на рынке ЖСК в сравнении с коллективными предприятиями, АО и общественными организациями, в ближайшие годы, очевидно, произойдут структурные сдвиги в пользу долевого строительства жилья (для граждан, имеющих значительные накопления и высокие доходы), взаимокредитования участников жилищного строительства (для средне- и малообеспеченных категорий населения), использования ценных бумаг целевого назначения (рис. 3.3., 3.4.).В 1998 г. увеличился удельный вес на рынке ЖСК в сравнении с коллективными предприятиями, АО и общественными организациями, в ближайшие годы, очевидно, произойдут структурные сдвиги в пользу долевого строительства жилья (для граждан, имеющих значительные накопления и высокие доходы), взаимокредитования участников жилищного строительства (для средне- и малообеспеченных категорий населения), использования ценных бумаг целевого назначения (рис. 3.3., 3.4.).Если принять за норму 15 м.кв. на 1-го человека, то полностью обеспеченными жильем можно считать 67,7% жителей республики (около 6,9 млн.чел.). Остальные 3,2 млн. - потенциальные клиенты жилищно-строительных фирм.
Ранее основным источником финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь был государственный бюджет. Хотя, согласно статРанее основным источником финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь был государственный бюджет. Хотя, согласно статистике, в 1998 г. объем внебюджетного финансирования составил 92% от общего объема вводимого в строй жилья, значительная часть этих средств Ранее основным источником финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь был государственный бюджет. Хотя, согласно статистике, в 1998 г. объем внебюджетного финансирования составил 92% от общего объема вводимого в строй жилья, значительная часть этих средств – государственные средства, предоставленные гражданам в качестве льготных кредитов и безвозмездных субсидий[13]. Причем с каждым годом доля госсредств в “частной” доле растет. Так 66% средств, направляемых гражданами на строительство жилья – выданные государством льготные кредиты и безвозмездные субсидии.
Однако теперь структура финансирования жилищного строительства в Беларуси должна претерпеть существенные изменения. Так в условиях инфляции последних месяцев 1998 г. государство уже не мОднако теперь структура финансирования жилищного строительства в Беларуси должна претерпеть существенные изменения. Так в условиях инфляции последних месяцев 1998 г. государство уже не может позволить себе дотировать строительную отрасль в прежних объемах за счет денежной эмиссии. Рассматриваются самые различные, в первую очередь, не эмиссионные варианты. Среди возможных Однако теперь структура финансирования жилищного строительства в Беларуси должна претерпеть существенные изменения. Так в условиях инфляции последних месяцев 1998 г. государство уже не может позволить себе дотировать строительную отрасль в прежних объемах за счет денежной эмиссии. Рассматриваются самые различные, в первую очередь, не эмиссионные варианты. Среди возможных – государственные (бюджетные) ресурсы, средства предприятий, средства граждан, доходы от приватизации жилья и квартирная плата.
3 .1. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ.
Структура источников финансирования жилищного строительства[13]:
·Квартирная плата и коммунальные услуги·Квартирная плата и коммунальные услуги – сегодня покрывают менее 40% затрат на эксплуатацию жилья, на текущее содержание жилья и коммунальные услуги.. Поэтому основная задача 1999 г. – выйти на стопроцентную окупаемость жилищно-коммунального хозяйства[11]. Однако пока, при низких доходах населения, говорить о доходах от квартплаты не приходится.
·Средства от приватизации жилищного фонда·Средства от приватизации жилищного фонда – пока не достигает ожидаемых результатов, но с 1.07.99 г. приватизации будет идти в текущих действующих ценах, т.е. на платной основе, а значит вполне способна стать источником финансирования строительства.
·Бюджетные средства – их можно использовать только как основу для привлечения внебюджетных средств. Государственные средства теперь будут направляться в первую очередь на реализацию программы социального жилья для тех кате·Бюджетные средства – их можно использовать только как основу для привлечения внебюджетных средств. Государственные средства теперь будут направляться в первую очередь на реализацию программы социального жилья для тех категорий граждан, которым по закону положено бесплатное жилье. Построенные квартиры будут предоставляться гражданам в порядке очереди и на условиях найма. Объем такого строительства невелик, поэтому существенно жилищная проблема не ослабится.
Национальная жилищная программа предусматривает, что за счет средств реНациональная жилищная программа предусматривает, что за счет средств республиканского бюджета и бюджета административно-территориальных образований финансирование капитальных вложений на строительство жилья будет осуществляться только для некоторых категорий граждан [8]. К таким категориям относятся состоящие на учете нуждающиеся в улучшении жилищных условий:
aинвалиды и участники ВОВ, семьи погибших без вести воинов (партизан), приравненные к ним в установленном порядке лица и воины-интернационалисты;
aвоеннослужащие, уволенные в запас или в отставку до 2.12.92 г.;
aучастники ликвидации последствий катастрофы на ЧАЭС.
··Средства государственных предприятий, на которых работают граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Доля этих средств постоянно уменьшается.
·Кредитные ресурсы. Наиболее реальными и доступными являются льготные, но они не безграничны. Что касается нельготных кредитов, то они гражданам практически недоступны. Например, выплата по кредитам, взятым по·Кредитные ресурсы. Наиболее реальными и доступными являются льготные, но они не безграничны. Что касается нельготных кредитов, то они гражданам практически недоступны. Например, выплата по кредитам, взятым под 10-15% годовых на 5-10 лет, составляет 1,5-2 МПБ в месяц. Сегодня 80% населения имеют доходы менее 1-го МПБ на 1-го члена семьи, а одна треть населения - меньше прожиточного минимума.
·Средства физических лиц и фирм негосударственной формы собственности·Средства физических лиц и фирм негосударственной формы собственности – по оценкам международных экспертов и белорусских специалистов сумма денежных средств на руках наших граждан, в том числе на банковских счетах в РБ и за рубежом, могла бы сыграть решающую роль не только в жилищном строительстве, но и в подъеме экономики в целом.
·В жилищном строительстве не задействован такой источник средств, как само жилье·В жилищном строительстве не задействован такой источник средств, как само жилье – это плата за землю, на которой стоит дом, плата за само здание, плата за инфраструктуру, страхование здания, плата за капитальный ремонт, текущее обслуживание и коммунальные услуги. Сегодня только индивидуальное жилье, построенное самими гражданами, вовлечено в сферу хозяйственного оборота; только эта часть граждан в той или иной мере оплачивает·В жилищном строительстве не задействован такой источник средств, как само жилье – это плата за землю, на которой стоит дом, плата за само здание, плата за инфраструктуру, страхование здания, плата за капитальный ремонт, текущее обслуживание и коммунальные услуги. Сегодня только индивидуальное жилье, построенное самими гражданами, вовлечено в сферу хозяйственного оборота; только эта часть граждан в той или иной мере оплачивает все. И напротив, гражданин, который проживает в государственной квартире, оплачивает затраты на обслуживание и коммунальные услуги лишь в пределах 40%. Т.е. преобладающая часть нашего жилья находится вне сферы экономического оборота и в силу этого не может быть источником внебюджетного финансирования жилищного строи·В жилищном строительстве не задействован такой источник средств, как само жилье – это плата за землю, на которой стоит дом, плата за само здание, плата за инфраструктуру, страхование здания, плата за капитальный ремонт, текущее обслуживание и коммунальные услуги. Сегодня только индивидуальное жилье, построенное самими гражданами, вовлечено в сферу хозяйственного оборота; только эта часть граждан в той или иной мере оплачивает все. И напротив, гражданин, который проживает в государственной квартире, оплачивает затраты на обслуживание и коммунальные услуги лишь в пределах 40%. Т.е. преобладающая часть нашего жилья находится вне сферы экономического оборота и в силу этого не может быть источником внебюджетного финансирования жилищного строительства[13].
Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо увеличить доходы населения; граждане получают доходы, оплачивают услуги, и запускается система внебюджетного финансирования, которая действует во всех цивилизованных странах. Как только заработает эта система, квартирной платы и платы за услуги собственнДля того, чтобы изменить ситуацию, необходимо увеличить доходы населения; граждане получают доходы, оплачивают услуги, и запускается система внебюджетного финансирования, которая действует во всех цивилизованных странах. Как только заработает эта система, квартирной платы и платы за услуги собственнику жилья будет хватать на ремонт и содержание здания, на оплату налогов, на воспроизводство жилья и получение прибыли. В этом случае жилищная сфера становится привлекательным сектором экономики и обеспечивает приток свободного капитала. Если же арендатор не имеет средств для оплаты аренды или найма жилого помДля того, чтобы изменить ситуацию, необходимо увеличить доходы населения; граждане получают доходы, оплачивают услуги, и запускается система внебюджетного финансирования, которая действует во всех цивилизованных странах. Как только заработает эта система, квартирной платы и платы за услуги собственнику жилья будет хватать на ремонт и содержание здания, на оплату налогов, на воспроизводство жилья и получение прибыли. В этом случае жилищная сфера становится привлекательным сектором экономики и обеспечивает приток свободного капитала. Если же арендатор не имеет средств для оплаты аренды или найма жилого помещения, государство оказывает ему финансовую поддержку в виде субсидии. Так создаются условия для расширенного воспроизводства жилья за счет привлечению в жилищную сферу свободных средств.
2.2. МЕХАНИЗМ СУБСИДИРОВАНИЯ.
Субсидирование является неотъемлемой частью системы жилищного строительства. СоответСубсидирование является неотъемлемой частью системы жилищного строительства. Соответствующий механизм, действующий сегодня в республике, был прежде всего шагом социально необходимым, нацеленным на помощь гражданам, которые не успели получить причитавшиеся им до момента отказа государства от обязательств по строительству бесплатного жилья. Реально речь может идти о помощи лишь незначительной чаСубсидирование является неотъемлемой частью системы жилищного строительства. Соответствующий механизм, действующий сегодня в республике, был прежде всего шагом социально необходимым, нацеленным на помощь гражданам, которые не успели получить причитавшиеся им до момента отказа государства от обязательств по строительству бесплатного жилья. Реально речь может идти о помощи лишь незначительной части нуждающихся в улучшении жилищных условий. Остальным придется решать эту проблему за счет собственных средств.
