Экономической основой системы удовлетворения потребностей граждан в жилье до переходного периода была государственная собственность на жилье, которая преобладала над другими формами собственности. Государство брало на себя социальную функцию и юридическую обязанностьобеспечивать жилыми помещениямиграждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях найма.
Невысокая плата за пользование квартирой и коммунальными услугами позволяламалоимущем слоям населения иметь благоустроенноежилье, качество которого не зависело от материального положения семьи, нотакие благоприятные условияподдерживались многомиллиардными затратами Советского государства наих содержание.
Системаудовлетворения потребности граждан вжилье преимущественно из жилищного фонда, принадлежащего государству, функционировала какзатратный механизм. Онафинансировалась из государственного бюджетаи за счет средствхозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном строительстве иэксплуатируемом жилищном фонде.
Средства, которые государство выделяло нажилищное строительство,создавались за счетнизкой оплаты труда граждан. По подсчетам экономистов, в 70-х годах стоимостьплощади 2-х комнатной квартиры окупалась работой одного члена семьи в течении 4,4 года.
Из года в год росла задолженность государства перед семьями, признанным по самымнизким критериям нуждающимися вжилье. Сроки ожидания длямногих очередниковпереваливали за10- 15 лет.
Признаниенеэффективности действующей системы удовлетворения жилищных потребностей граждан привело к осознанию необходимости перехода на рынок жилья. Этот переход принципиально меняет экономическую, социальную и юридическую роль государства: оно постепенно перестанет быть главныминструментом врешении жилищной проблемы.
Цель перехода - сбалансировать спрос на жилье и его предложение, уйти от хронического дефицита свободного жилья,нехватки средств на эксплуатацию и ремонт домов,выйти на болеевысокий уровень технического и санитарного обслуживания проживающих.
Переход к принципиально новой системе решенияжилищных вопросов нуждался в юридическом закреплении. Первым шагом на пути осуществления жилищной реформы стал Закон РСФСР« Оприватизации жилищного фонда в РСФСР»,принятый 04.07.1991 года, цель которого декларирована в его тексте: «…Создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования исохранности жилищного фонда», но эта цель не может быть достигнута на основе использования только этого Закона, так как всеего содержание направлено на решениелишь части проблем, связанных с осуществлением жилищной реформы.
Его основная задача - заменить нанимателя жилого помещения насобственника, чтопозволит гражданам иметь больше правовых возможностей для решения своих личных жилищных вопросов.
Вторым шагом былопринятие 24.12.1992 года Верховным Советом РСФСР Закона« Об основах Федеральнойжилищной политики» - который иопределил основы новой системы удовлетворенияжилищных потребностей граждан, предусматривающей сосуществование двухвзаимодополняющих механизмов решения проблемы - планово распорядительногои рыночного. 4.2. Общие положения закона о приватизации, основные условия его применения
Рынокжилья создаютсобственники жилья. Приватизация -один из путей возникновения множестватаких собственников. Статья 2 Закона оприватизации в ее первоначальнойредакции, дает определение понятия приватизации: «Приватизация жилья- бесплатная передача или продажа в собственность граждан надобровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде». Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всейтерритории РоссийскойФедерации - ее новыйпринцип, действующей с1993 года. Эта переменаускорила темпыприватизации, 1993 годпостатистическим данным стал рекордным по количествуприватизированных квартир.
Другойпринцип, положенный в основу Закона, не менялся,и его суть в ненасильственности . Приватизация осуществляется исключительно добровольно,при взаимнойсогласованности всехпостоянно проживающих и имеющих самостоятельное право нажилую площадь. Следуетотметить и демократичность этогопринципа, ведь желание освободиться от обременительной для государства обузы могло подтолкнуть к введению принудительнойприватизации, однако добровольность сохранена в Законе как обязательное условие. Решение оприватизации каждыйпринимает сам, с учетомличных правовыхи материальных последствий для каждого проживающего (необходимонести повышенные расходы насодержание, платить налоги ссобственности).
Определениепонятия приватизации важно для того, чтобы не смешивать ее с продажей свободных квартир в домах тех жежилых фондов. Законхарактеризует приватизацию жилья как передачу в собственность граждан только занимаемыхими жилых помещений в домах двухвидов жилищного фонда: государственноми муниципальном.
Поджилым помещением понимается не только отдельная квартира, нои коммунальная, хотяприватизациятакой квартиры рассматривается законом какисключение из правил. Субъекты приватизации
Правом наприватизацию жилья обладают наниматель, члены его семьи, а такжелица, переставшее быть ими, нопродолжающее проживать в занимаемомжилом помещении.
К членами семьи относятся супруг нанимателя,их детии родители. Другие родственники, нетрудоспособныеиждивенцы, а висключительных случаяхи иные лица могут быть признаны членами семьинанимателя, если они с ним проживаютсовместно и ведут общее хозяйство. Лица, неоформившее в свое времяпрописку в жилом помещении, но постоянно или преимущественно в немпроживающие, не приобретаютправа на егоприватизацию до решения вопроса вадминистративном или судебном порядке опризнании заними права на даннуюжилую площадь.Возрастные ограничения для несовершеннолетних касаются толькоосуществления ими этих прав, но не их объема.
Принятие и действие Закона оприватизации жилищного фондапривело красширению сферы гражданско-правовогорегулирования имущественных отношений,возникших в результатеприватизации жилья. Так, на смену распределения ранее вадминистративном порядкежилых помещенийпришел процесспередача жилья в собственность граждан.Жилые помещения, которыеперешли в собственность граждан, стали объектом гражданско-правовых сделок, а,значит, предметомгражданского права, но между предметом гражданского правасуществует жесткая связь с методом правовогорегулирования, который предопределяется особенностями этого предмета. Для правильного использования норм гражданско-правовых отношений применяются принципы гражданского права:
1. Принцип дозволительнойнаправленности гражданско-правовогорегулирования.Его значение оченьвелико. Рыночная экономика может успешноразвиваться только в том случае,если субъекты гражданского права обладают необходимой свободой, проявляютпредприимчивость, инициативу и иную активностьв сфере гражданского оборота. Нормы права в гражданском законодательствесформулированы на базе общегоправила: « разрешено все то, что не запрещено законом». Всоответствии сэтим правилом субъекты гражданского права могут совершать любыедействия, не запрещенные законом.
2.Принцип равенства правовогорежима для всех субъектов гражданского права.Этотпринцип означает, чтони один субъект вгражданском праве не обладаеткаким-либо преимуществом переддругими субъектами. Если в ранее действовавшем законодательстве предусматривалось два срока исковойдавности: три года для отношений с участием граждани один год для отношений междуорганизациями, то нынедействующее нормы имеютединый для всехсубъектов гражданского праватрехгодичный срок исковойдавности.
3. Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.Этотпринцип означает, что органы государственнойвласти и местного самоуправленияи любыеиные лица не вправе вмешиваться в частные дела субъектов гражданского права,если они осуществляют свою деятельность всоответствии с требованиями закона.
4.Принцип неприкосновенности собственности.Он закладывает основы имущественного порядка в экономике. Всоответствии сним нормы гражданского права обеспечивают собственникам возможность стабильного осуществления правомочий повладению, пользованиюи распоряжениюпринадлежащим им имуществом, без чего невозможнофункционирование любой (не только рыночной)экономики.Ни один субъект не может бытьлишен своегоимущества иначе, чем по решению суда(п. 3 ст. 35Конституции РФ). Нормыгражданского права защищают собственность всех субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любыхлиц, включая органы государственнойвласти и местного самоуправления.
5. Принцип - свобода договора.Закрепляя этотпринцип, ГК РФпредусмотрена свободаусмотрения субъектов гражданских прав как в выборе партнера по договору, таки в выборевида договораи условий, на которых он будет заключен,и этот принцип означает отказ от понуждения к заключению договора на основе обязательных для сторонадминистративных актов.
4.3. Распоряжение приватизированным жильем.
Закрепляя принцип свободной реализации, принадлежащих гражданам субъективных прав, действующее законодательство одновременно предъявляет определенные требования, которые должны соблюдаться при их осуществлении.
Содержание этих требований сводится прежде всего к тому, что осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Из содержания ст. 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» вытекает право граждан«...продать, завещать, сдавать в аренду жилые помещения, которые перешли им в собственность, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону».
Сделки - один из наиболее распространенных юридических фактов. Сделка представляет собой единство четырех элементов: 1.субъектов - лиц, участвующих в сделке, ·субъективной стороны - единства воли и волеизъявления ( воля и волеизъявление -две стороны одного и того же процесса, отношения лица к совершаемому им действию. Они должны соответствовать друг другу. В случае, когда воля направлена на одной действие, например, назначать наследника своему имуществу, а волеизъявление выражает намерение совершать другое действие, например, оформить договор дарения этого имущества, сделка может вызвать споры между участниками, что препятствует ее совершению и в последствии может привести к негативным последствиям. ·формы - она должна соответствовать требованию закона. Например: все сделки с приватизированными квартирами относятся к сделкам с недвижимостью, которые подлежат не только нотариальному удостоверению, но и обязательной государственной регистрации (ст. ст. 163, 164 ГК РФ) ·содержание - это совокупность составляющих сделку обязательных условий. Необходимо, чтобы оно соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства.
Порок любого из этих элементов сделки приводит к ее недействительности, а это означает, что за совершенной сделкой не признается юридического факта.
В ст. 168 ГК РФ сформулирована общая норма, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона. Сделки бывают недействительными по основаниям, прямо указанным в нормах ст. ст. 167-183 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом - оспоримая сделка, либо независимо от такого признания - ничтожная сделка. По гражданскому праву недействительными являются сделки:
*не соответствующие законодательству;
*совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
*мнимые и притворные - по теории права с пороком формы и содержания;
*совершенные гражданином, признанным недееспособным;
*совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет;
*совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, а в отдельных случаях: при отчуждении недвижимости, при заключении договора о приватизации - без предварительного согласия органов опеки и попечительства;
*совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности - они относятся к сделкам с пороками в субъекте;
*совершенные гражданином, не способным понимать значения своих действий;
*совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств - сделки с пороками воли.
5. Сделки с недвижимостью: 5.1. Купля-продажа зданий и сооружений.
Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и сооружений.
Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).
Статья 131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Гражданский кодекс РФ зафиксировал необходимость регистрации как прав на недвижимость, так и сделок с ней.
Центральное место среди принципов регистрации прав на недвижимое имущество занимает принцип специальности. В соответствии с ним в поземельную книгу (единый государственный реестр) заносятся записи о правах, касающиеся конкретных объектов недвижимости. Критерием государственной регистрации выступает само недвижимое имущество, а не имена его собственников или какой-либо документ, удостоверяющий соответствующее право. Таким образом, основное содержание принципа специальности заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определенного недвижимого имущества. Собственник или иной владелец недвижимости в силу самых разнообразных обстоятельств может постоянно меняться, а переход имущества не всегда обусловлен оформлением тех или иных документов. Поземельная книга должна служить безусловному укреплению прав на недвижимость, т.е. подтверждать реальное правовое положение недвижимой вещи.
Другим необходимым условием цивилизованного укрепления прав на недвижимость выступает принцип обязательности. В условиях рынка объекты гражданских прав находятся в постоянном движении. Участники рыночных отношений нередко стараются избежать регистрации с целью ускорить переход имущества от одного лица к другому и сократить расходы. Поэтому устанавливается правило, согласно которому все права на недвижимость подлежать обязательному занесению в поземельную книгу. Некоторые из них без записи в поземельной книге не имеют силы.
Сведения, содержащиеся в поземельной книге, необходимы самому разнообразному кругу лиц. Принцип гласности должен обеспечивать доступность поземельной книги всем лицам, имеющим интерес ознакомиться с ее содержанием. Если система регистрации сделок предполагает полный отказ государства от проверки содержания регистрируемых документов, то система регистрации прав, наоборот, возлагает на государство обязанность обеспечить соответствие данных поземельной книги реальному правовому положению недвижимости (принцип достоверности). Заинтересованные лица должны быть уверены в правильности и законности записей в поземельной книге. Учреждения, осуществляющие ведение поземельной книги, в каждом отдельном случае проверяют законность акта, в силу которого совершаются записи в поземельной книге. Такая проверка может происходить путем получения информации от нотариусов, служб, ответственных за ведение земельного кадастра, и других лиц. В действующем гражданском законодательстве данный принцип не зафиксирован.
Итак, роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи зданий и сооружений. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст.556 ГК). До фактической передачи проданного здания, сооружения покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи этих объектов недвижимости считается неисполненным. 5.2. Аренда зданий и сооружений.
Договор аренды зданий и сооружений регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте.
Действующий Гражданский кодекс впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Содержанием договора аренды данного вида имущества является передача арендодателем здания или сооружения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение и принятие объекта аренды последним. Помимо фактической передачи здания (сооружения), сторонам необходимо составить и подписать передаточный акт или иной документ о передаче.
Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Объектом данного договора являются здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.).
Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т.п.).
В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке.
Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридический и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ ведут учет государственной собственности субъектов РФ и их реестр. Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - объектов муниципальной собственности и их реестр.
К сооружениям, являющимся объектами арендных отношений, относятся: тепловые узлы, подъэстакадные пространства, мосты, оранжереи, колодцы, навесы, портики, отдельные элементы внешнего благоустройства, трансформаторы и некоторые другие инженерные сооружения.
В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес и общую площадь передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.
Цель использования (назначения) объекта аренды должна быть сформулирована в тесте договора предельно четко.
Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило гарантирует своевременное предоставление арендатору по договору аренды здания (сооружения) земельного участка, а также возможность полноценно эксплуатировать арендованную недвижимость.
При определении права арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненно наследуемого владения только гражданам.
Если земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то аренда недвижимости, расположенной на таком земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
В предусмотренных законом случаях стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Закон может устанавливать ограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды.
При определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями, утвержденными местными органами власти, в которых установлены ставки арендной платы для данного региона.
Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в этом случае определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Если аренда носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.
Размер арендной платы зависит от следующих показателей:
1)места расположения здания (центр или окраина);
2)технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание);
3) назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);
4) принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
5) степени обустройства (лифт и т.п.);
6) пригодности здания для коммерческой эксплуатации;
7) вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
8) фактической площади здания.
Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.
Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.
По общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. По своему усмотрению стороны могут исключить возможность продления аренды или установить в договоре дополнительные условия, при соблюдении которых арендатор приобретает преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.
Договор аренды здания (сооружения) может быть расторгнут досрочно:
1) по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого здания (сооружения);
2) в судебном порядке при нарушении условий договора;
3) при ликвидации организации арендатора.
Основания досрочного расторжения договора аренды здания (сооружения) по требованию одной из сторон в судебном порядке установлены общими положениями ГК об аренде. Договором аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора.
