При прекращении договора аренды арендатор должен возвратить здание или сооружение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. В передаточном акте следует указать техническое и санитарное состояние здания (сооружения).
5.3. Лизинг.
На сегодняшний день одним из предпочитаемых направлений предпринимательской деятельности является лизинг (финансовая аренда). Суть данного договора в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.
Согласно действующему законодательству предметом договора финансовой аренды может быть движимое и недвижимое имущество, характеризующим признаком которого является сохранение натуральных свойств в процессе его использования, т.е. непотребляемые вещи. Поэтому имущественные права, не могут быть объектом аренды. Статья 666 ГК ограничивает круг объектов, которые могут выступать в качестве предмета договора финансовой аренды. Так, земельные участки и другие природные объекты не могут быть переданы в финансовую аренду, так как их использование с предпринимательской целью определяется специальным законодательством. Итак, следует подчеркнуть, что арендованное имущество можно использовать только в предпринимательской деятельности.
Как правило, сторонами в этом договоре выступают коммерческие организации и граждане-предприниматели. В качестве арендодателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее титул собственника. Арендодатель не обязан также получать специальное разрешение (лицензию), чтобы заключить договор финансовой аренды. Таким образом, арендодателем здесь является юридическое лицо, передающее в аренду по договору специально приобретенное для этого имущество, или гражданин-предприниматель без образования юридического лица, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, либо частное лицо - собственник имущества, которое является предметом договора финансовой аренды.
Особенностью договора финансовой аренды является наличие третьего участника сделки - продавца, который реализует имущество, являющееся объектом лизинга. Им может быть, например, предприятие-изготовитель машин и оборудования или другое юридическое лицо либо гражданин, продающие лизинговое имущество.
В отношении формы договора финансовой аренды действует общее правило, по которому договор на срок более одного года, а если одной из его сторон является юридического лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если предметом договора финансовой аренды является объект недвижимости, то договор подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор финансовой аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, которые отнесены законом к недвижимому имуществу, государственной регистрации не подлежат, что специально оговорено в статьях 633 и 643 ГК.
В законодательстве не оговорены максимальные или минимальные сроки действия договора финансовой аренды. Стороны могут заключить его на любой срок, который обязаны указать в договоре (ст.610 ГК). Характерно, что договор бывает экономически выгоден, когда первоначальный срок финансовой аренды приближается к нормативному сроку службы имущества.
Участники финансовой аренды, как правило, связаны между собой двумя договорами: арендодатель с продавцом лизингового имущества - договором купли - продажи и арендодатель с арендатором - договором финансовой аренды. При этом, арендатор не состоит в договорных отношениях с продавцом лизингового имущества, но имеет по отношению к нему определенные права и обязанности. Основанием для этих прав и обязанностей арендатора служат его договорные отношения с покупателем имущества - арендодателем. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу арендованного имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. Только стороны договора купли-продажи в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора одной из сторон вправе требовать расторжения договора.
В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. При солидарности требований любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику (продавцу) требование в полном объеме. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника (продавца) от исполнения остальным кредиторам.
В договоре финансовой аренды недвижимости обязательно определяется размер арендной платы, порядок, сроки и периодичность внесения арендных платежей. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. С помощью его арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора. Для арендатора данный договор служит способом получения необходимого ему, в частности, недвижимого имущества. Поэтому экономически выгодным для сторон договор будет в том случае, когда сумма лизинговых платежей близка к стоимости передаваемого в аренду имущества в ценах на момент заключения договора, что ранее предусматривалось необходимым условием при заключении договора финансовой аренды.
5.4. Купля-продажа квартир как предмет предпринимательской деятельности.
По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно из первых мест по степени рентабельности. Предприниматели, вкладывая в этот сегмент финансового рынка капитал, реально увеличивают свои доходы.
О купле-продаже квартир как предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Пункт 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтерисованым лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтерисованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.
Для продажи жилья в ГК сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.
Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи (купли-продажи) квартиры должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю по договору (адрес, по которому находится продаваемая квартира). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении (квартире), подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Заключение
Таким образом, был рассмотрен вопрос "Жилищное право и вопросы жилищного законодательства". В работе ознакомились с понятием права собственности, его характерными признаками. Также было уделено внимание определению роли жилищного права в настоящее время.
Кроме этого, в работе стоит выделить те аспекты российского законодательства, которые затрагивают вопросы жилищного права. Это такие как, законодательное закрепление процедуры совершения сделок с покупкой-продажей квартир, зданий и сооружений, арендой недвижимости, лизингом, а также, безусловно, вопросы приватизации жилого фонда в России.
Список нормативных актов и использованной литературы .
*Гражданский кодекс РФ
*Жилищный кодекс РСФСР
·Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от04.07.1991 года
·Закон РФ от 24.12.92 г. “Об основах федеральной жилищной политики”
*Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. №4462-1
*Указ Президента РФ от 27.08.96 г. “Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество”
*Постановление Правительства РФ от 24.12.94 г. “О лицензировании отдельных видов деятельности”
1.Бяков Э. “Приватизация и создание рынка недвижимости” // “Российский экономический журнал”,1996; №№ 5-6
·Витрянский В. “Купля-продажа” // “Хозяйство и право”,1996; №1
·Газман В. “Гарантии для участников лизинговых операций” // “Хозяйство и право”,1996; №11
·Золотогоров В.Т. Энциклопедический словарь по экономике. Минск: Полымя, 1997
·“Законодательные основы риэлтерской деятельности”, М.,1995
·Калачева С.А. “Арендные сделки”, М., 1996
·Лаврухин О. “Рынок недвижимости” // “Бизнес”,1996; №11
·“Аренда жилых и нежилых помещений” // “Сборник нормативных документов с комментариями”,М.,1996
·Суханов Е. “Сделки с недвижимостью” // “Экономика и жизнь”, 1996; №21
·Экономика предприятия, учебник, под ред. О.И. Волкова, М., Инфра-М, 1998
1
1
На основании данных можНа основании данных можно сделать вывод, что даже если величина К=3, семье с достатком в 1,1 МПБ нет смысла накапливать средства, т.к. можно не дожить до момента вселения в новую квартиру. Смысл накопления средств теряется также при увеличении значения К, причем даже для семей с более высоким достатком.
3 .3. АЛЬТЕРНАТИВЫ РАЗВИТИЯ МЕХАНИЗМАВНЕБЮДЖЕТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ.
Состоявшийся 17-18.11.98 г. научно-практический семинар “Развитие внебюджетного финансирования жилищного строительства в Республике БеларусьСостоявшийся 17-18.11.98 г. научно-практический семинар “Развитие внебюджетного финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь”, проводившийся с участием представителей Минстройархитекуры, Минэкономики, Администрации и УД Президента РБ, работников банков, руководителей строительных предприятий, специалистов из Германии и Украины, определил, что нужно поддерживать не только семьи с небольшим достатком, но и семьи, способные за счет собственных средств за короткое время решить свою жилищную проблемуСостоявшийся 17-18.11.98 г. научно-практический семинар “Развитие внебюджетного финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь”, проводившийся с участием представителей Минстройархитекуры, Минэкономики, Администрации и УД Президента РБ, работников банков, руководителей строительных предприятий, специалистов из Германии и Украины, определил, что нужно поддерживать не только семьи с небольшим достатком, но и семьи, способные за счет собственных средств за короткое время решить свою жилищную проблему[10]. Эта поддержка позволит привлечь свободный капитал относительно богатых граждан в жилищное строительство. Естественно, размер безвозмездных субсидий для разных категорий граждан должен быть разным.
На сегодняшний день государство имеет отработанные и мощные системы отслеживания и регулирования как величины минимального потребительского дохода семьи, так и величины стоимости строитеНа сегодняшний день государство имеет отработанные и мощные системы отслеживания и регулирования как величины минимального потребительского дохода семьи, так и величины стоимости строительства. Теперь необходимо поддерживать нормальное соотношение между этими величинами, чтобы население почувствовало относительную стабильность даже в условиях высокой инфляции и постоянного роста цен на жилищное строительство. К способам поддержания этого соотношения можно отнести и контроль со стороны госудаНа сегодняшний день государство имеет отработанные и мощные системы отслеживания и регулирования как величины минимального потребительского дохода семьи, так и величины стоимости строительства. Теперь необходимо поддерживать нормальное соотношение между этими величинами, чтобы население почувствовало относительную стабильность даже в условиях высокой инфляции и постоянного роста цен на жилищное строительство. К способам поддержания этого соотношения можно отнести и контроль со стороны государства над повышением стоимости строительства жилья, и создание стимулов для населения в увеличении собственных доходов.
Как альтернатива развития механизма внебюджетного финансирования органами государственного управления может быть внедрена система стройсбережений основанная на опыте Первого жилищного муницКак альтернатива развития механизма внебюджетного финансирования органами государственного управления может быть внедрена система стройсбережений основанная на опыте Первого жилищного муниципального займа (привлечения капитала через банковский механизм) [10]. Основная цель – сделать жилье доступным для семей со средним достатком.
Возможности снижения стоимости метра квадратного жилья участниками программы рассмотрим на основе двух, уже существующих, вариантов: долевого строительства (применяетВозможности снижения стоимости метра квадратного жилья участниками программы рассмотрим на основе двух, уже существующих, вариантов: долевого строительства (применяется строительными фирмами) и финансирования путем выпуска облигаций муниципального займа (рис. 3.3).
Первый вариант – продажа дольщику права на финансирование своих квадратных метров. Недостаток Первый вариант – продажа дольщику права на финансирование своих квадратных метров. Недостаток – на этапе завершения строительства дома у многих дольщиков, как правило, заканчиваются деньги, и стройка останавливается. При кажущейся экономичности самой схемы наличие высокого риска сильно удорожает жилье: любая приостановка финансирования строительства приводит к резкому росту затрат Первый вариант – продажа дольщику права на финансирование своих квадратных метров. Недостаток – на этапе завершения строительства дома у многих дольщиков, как правило, заканчиваются деньги, и стройка останавливается. При кажущейся экономичности самой схемы наличие высокого риска сильно удорожает жилье: любая приостановка финансирования строительства приводит к резкому росту затрат –платаза простои, за консервацию, хранение комплектующих и т.д. Исключение неплатежеспособного дольщика весьма затруднительно. Поэтому строительные фирмы обычно стараются завысить стоимость квадратного метра так, чтобы приблизительно 50% дольщиков оплатили строительство объекта, а расчеты с остальными не будут так сильно влиять на процесс строительства. Следует отметить, что схема долевого строительства четко работает лишь тогда, когда генеральным заказчиком выступает УКС Мингорисполкома. Поэтому при ее реализации жилье не является дорогим.
Второй вариант – разработанная программа выпуска облигаций муниципального займа. Первый опыт уже показал ее эффективность. Источниками финансирования строительства выступают средства, вырученные от Второй вариант – разработанная программа выпуска облигаций муниципального займа. Первый опыт уже показал ее эффективность. Источниками финансирования строительства выступают средства, вырученные от продажи гражданам и организациям облигаций муниципального жилищного займа. Строительство финансируется ритмично и безостановочно. Существенно удешевляется стоимость готового жилья, после реализации которого деньги направляются на погашение обязательств по облигациям. Гарантом в этой схеме является местная адмиВторой вариант – разработанная программа выпуска облигаций муниципального займа. Первый опыт уже показал ее эффективность. Источниками финансирования строительства выступают средства, вырученные от продажи гражданам и организациям облигаций муниципального жилищного займа. Строительство финансируется ритмично и безостановочно. Существенно удешевляется стоимость готового жилья, после реализации которого деньги направляются на погашение обязательств по облигациям. Гарантом в этой схеме является местная администрация (что существенно снижает риск схемы для инвесторов). О результатах свидетельствуют следующие цифры: стоимость 1 м.кв.250-300 у.е. (по курсу НБ РБ - 800-900 USD) при продажной стоимости на рынке недвижимости 400-450 у.е.Второй вариант – разработанная программа выпуска облигаций муниципального займа. Первый опыт уже показал ее эффективность. Источниками финансирования строительства выступают средства, вырученные от продажи гражданам и организациям облигаций муниципального жилищного займа. Строительство финансируется ритмично и безостановочно. Существенно удешевляется стоимость готового жилья, после реализации которого деньги направляются на погашение обязательств по облигациям. Гарантом в этой схеме является местная администрация (что существенно снижает риск схемы для инвесторов). О результатах свидетельствуют следующие цифры: стоимость 1 м.кв.250-300 у.е. (по курсу НБ РБ - 800-900 USD) при продажной стоимости на рынке недвижимости 400-450 у.е.[10].Эти цены подтверждены уже на трех объектах участников муниципального займа: администрации Минска, генерального заказчика–ЗАО“Инвестсистема”, основного инвестора –“БББ”.
В третьем варианте вместо долговых обязательств (обязательств муниципального займа) предполагается использовать право на долю в прибылях акционеров банка, при этом риск акционеров должен быть снижен до допустимых пределов.
ПредПредположим заказчик строит жилой дом. Банк заключает с ним соглашение на кредитование определенной доли жилья в строящемся объекте, которое является ликвидным залогом для банка. Остальная часть раздается дольщикам, как в первом варианте. В результате дольщики получают жилье по цене ниже, чем во втором варианте, т.к. Предположим заказчик строит жилой дом. Банк заключает с ним соглашение на кредитование определенной доли жилья в строящемся объекте, которое является ликвидным залогом для банка. Остальная часть раздается дольщикам, как в первом варианте. В результате дольщики получают жилье по цене ниже, чем во втором варианте, т.к. не создают прибыли сторонним инвесторам. Стройка идет ритмично, поскольку существует "стратегический инвестор", поддерживающий финансовый поток в лице банка. В тоже время риск банка снижается, т.к. распределяется между всеми инвесторами, включая дольщиков. Прибыль акционеры банка получают после продажи заказчиком тоПредположим заказчик строит жилой дом. Банк заключает с ним соглашение на кредитование определенной доли жилья в строящемся объекте, которое является ликвидным залогом для банка. Остальная часть раздается дольщикам, как в первом варианте. В результате дольщики получают жилье по цене ниже, чем во втором варианте, т.к. не создают прибыли сторонним инвесторам. Стройка идет ритмично, поскольку существует "стратегический инвестор", поддерживающий финансовый поток в лице банка. В тоже время риск банка снижается, т.к. распределяется между всеми инвесторами, включая дольщиков. Прибыль акционеры банка получают после продажи заказчиком той доли жилья, которая построена за счет кредита банка и возврата этого кредита.
Цена 1 м. кв. в схеме 3 должна быть на уровне 200-250 у. е., что позволяет дольщику получить трехкомнатную квартиру за 13-15 тыс.у.е.Цена 1 м. кв. в схеме 3 должна быть на уровне 200-250 у. е., что позволяет дольщику получить трехкомнатную квартиру за 13-15 тыс.у.е.[10].Заманчивость такого варианта очевидна и подтверждается трехкратным превышением спроса на квартиры, построенные по программе муниципального займа, по сравнению с предложением готового жилья.Цена 1 м. кв. в схеме 3 должна быть на уровне 200-250 у. е., что позволяет дольщику получить трехкомнатную квартиру за 13-15 тыс.у.е.[10].Заманчивость такого варианта очевидна и подтверждается трехкратным превышением спроса на квартиры, построенные по программе муниципального займа, по сравнению с предложением готового жилья.Основа этого know-how в том, что в Беларуси не так много банков, имеющих капитал для принятия риска финансирования хотя бы на 30% жилого дома. Кроме того, ни один банк не выдаст кредит строительной фирме в объеме, достаточном для строительства хотя бы 30% всего объекта без ликвидного залога. Именно поэтому банку необходимо увеличить акционерный капитал для обеспечения нормативов риска на одного заемщика, что позволяет ему обеспечить выполнение описанной выше программы.
Важно и то, что опыт проведения муниципального займа уже накоплен в ходе совместВажно и то, что опыт проведения муниципального займа уже накоплен в ходе совместной работы по строительству жилых домов. Разрабатывая программу участия акционеров в строительстве жилья, банк должен предусмотреть и вариант, когда обладатель акций банка решить выйти из программы, В этом случае акционера не должен беспокоить вопрос, кому продать акции Важно и то, что опыт проведения муниципального займа уже накоплен в ходе совместной работы по строительству жилых домов. Разрабатывая программу участия акционеров в строительстве жилья, банк должен предусмотреть и вариант, когда обладатель акций банка решить выйти из программы, В этом случае акционера не должен беспокоить вопрос, кому продать акции – банк должен обеспечить непрерывный выкуп акций.
1
4 . АНАЛИЗ РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.
На начальной стадии процесс реформирования жилищной сферы носил стихийный, неуправляемый характер. Неудовлетворительным оказалось положение с обеспечением жильем тех групп населения, для которых в Национальной жилищной программе было предусмотренНа начальной стадии процесс реформирования жилищной сферы носил стихийный, неуправляемый характер. Неудовлетворительным оказалось положение с обеспечением жильем тех групп населения, для которых в Национальной жилищной программе было предусмотрено строительство жилья, финансируемого из государственного бюджета. Предусмотренный заданием на 1994-96 гг. ввод квартир выполнен только на 11,2 %[11].
Не снизилась напряженность в обеспечении населения жильем вследствие становления рынка жилья. Развитие рынка жилья в нормальном русле можно ожидать при существенном увеличеНе снизилась напряженность в обеспечении населения жильем вследствие становления рынка жилья. Развитие рынка жилья в нормальном русле можно ожидать при существенном увеличении объемов жилищного строительства. Процесс формирования рынка жилья и его развития начал осуществляться с 1991 г. вследствие приватизации квартир и разрешения на их продажу. Приватизация жилья привела к структурным изменениям в собственности на жилье. Происходило, как правило, улучшение жилищных условий более состоНе снизилась напряженность в обеспечении населения жильем вследствие становления рынка жилья. Развитие рынка жилья в нормальном русле можно ожидать при существенном увеличении объемов жилищного строительства. Процесс формирования рынка жилья и его развития начал осуществляться с 1991 г. вследствие приватизации квартир и разрешения на их продажу. Приватизация жилья привела к структурным изменениям в собственности на жилье. Происходило, как правило, улучшение жилищных условий более состоятельных групп населения. В результате структура жилищного фонда по формам собственности претерпела изменения. В период с 1989 по 1997 гг. в собственность граждан перешло 778 тыс. квартир , или 43% от числа квартир , подлежащих приватизации. На начало 1996 г. доля жилья, находящегося в собственности граждан, достигла 62,3% от его общего объемаНе снизилась напряженность в обеспечении населения жильем вследствие становления рынка жилья. Развитие рынка жилья в нормальном русле можно ожидать при существенном увеличении объемов жилищного строительства. Процесс формирования рынка жилья и его развития начал осуществляться с 1991 г. вследствие приватизации квартир и разрешения на их продажу. Приватизация жилья привела к структурным изменениям в собственности на жилье. Происходило, как правило, улучшение жилищных условий более состоятельных групп населения. В результате структура жилищного фонда по формам собственности претерпела изменения. В период с 1989 по 1997 гг. в собственность граждан перешло 778 тыс. квартир , или 43% от числа квартир , подлежащих приватизации. На начало 1996 г. доля жилья, находящегося в собственности граждан, достигла 62,3% от его общего объема (в городах 50,8%)[16]. На начало 1997 г. – 57% (в городах - 45,3%)[11].
