- наличием достаточно новых производственных и административно-бытовых зданий, которые пригодны для многопрофильного использования;
- наличием прочных долговременных связей с поставщиками сырья и материалов.
У Предприятия сложились деловые и конструктивные отношения с местными органами власти, а также с предприятиями аналогичного профиля ближнего и дальнего зарубежья.
3. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ НАМЕРЕНИЙ (БИЗНЕСА)
Могилевский завод КПД находится в начальной стадии своего развития в статусе Предприятия, обладающего правом юридического лица, а также производящего готовую строительную продукцию - жилые дома. Поэтому главной его целью является активное развитие и быстрый выход на рынок подрядных работ.
Концепция развития строится на следующих трех идеях: перспективной конструктивной, прогрессивной коммерческой, производственной.
Обоснование этих идей является одной из ведущих целей настоящего бизнес-плана.
3. 1.
Преамбула (предпосылки, условия, факторы)
Строительство жилья определено в республике приоритетным направлением развития, которое должно активизировать связанные с нимсферыдеятельности. Исходя из этой предпосылки строятся концептуальные положения жилищной политики Могилевской области и базируются на Национальной жилищной программе, одобренной в феврале 1994 года Верховным Советом Республики Беларусь, и Указах Президента республики о дополнительном выделении средств для строительства ЖСК, жилья для молодежи и жителей села.
В очереди на получение жилья в Могилевской области состоит более 100 тыс. семей. Социально не защищенным гражданам (10-15 процентам) жилье должно предоставить государство, которое выступит инвестором за счет бюджетных средств. 85-90 процентов граждан должны приобретать жилье за счет собственных средств. Преобладающая часть (90 %) этой группы граждан не в состоянии приобрести квартиру в силу приближения к порогу нищеты. По расчетам специалистов при сложившейся средней заработной плате средняя семья из 4-х человек может собрать средства для приобретения стандартной двухкомнатной квартиры общей площадью 52, 5 кв. м в течение более, чем 200 лет. Только 10 % граждан могут купить квартиру с единовременной выплатой средств. Поэтому речь идет об инициировании спроса на жилье у среднего слоя населения. Для этих целей разрабатывается и вступает в действие гибкая система вовлечения граждан в жилищное строительство путем:
- выдачи субсидий тем гражданам, которые уже ведут жилищное строительство (на его завершение);
- льготного кредитования для тех, кто состоит в очереди и имеет большую необходимость в жилье;
- льготного кредитования молодых семей с возвращением средств в течение 40 лет под 5 % годовых;
- выпуска жилищных облигаций на покупку не целых квартир, а метража (например, 5 м2 площади);
- использования чеков "Жилье" и "Имущество";
- строительства "мало комнатных квартир";
- залога имеющейся недвижимости в качестве взносов или будущих платежей.
В качестве инвесторов жилищного строительства могут выступать и предприятия в долевом или полном участии покупки квартир для своих работников.
3. 2.
Конструктивная идея
В настоящее время крупнопанельные дома, возводимые в республике, не отвечают современным градостроительным и социальным требованиям. Они оказались неконкурентоспособными на внутреннем рынке строительной продукции.
Основные недостатки крупнопанельного домостроения:
- конструктивное решение здания ограничивает возможность создания планировки квартиры, отвечающей современным требованиям, не позволяет оперативно изменять набор и соотношение квартир в зависимости от демографических требований;
- материалоемкость, влияющая на технические показатели крупнопанельного жилья. На 1 м2 общей площади расходуется до 0, 85 м3 сборного железобетона. Отсюда большая масса зданий - до двух тонн на 1 м2 общей площади;
- значительная энергоемкость производства сборных железобетонных изделий КПД, что в условиях экономического кризиса существенно увеличивает стоимость жилья. Расход тепловой энергии на термообработку 1 м3 изделий составляет в среднем по министерству 0, 37 Гкал;
- низкая звукоизоляция стен, перегородок и перекрытий домов КПД, а также теплозащитные свойства ограждающих конструкций не обеспечивают соответствующие требования по комфортности проживания;
- большая номенклатура сборных изделий.
Учитывая объективные недостатки традиционного КПД и новые экономические условия, назрела острая необходимость внести в массовое полносборное жилищное строительство существенные изменения.
Основные изменения должны затрагивать конструктивную систему жилых домов с целью повышения их конкурентоспособности.
Научно-исследовательский и проектно-технологический институт стройиндустрии (НИПТИС) Минстройархитектуры Республики Беларусь предложил модернизированную конструктивную систему жилых зданий "Новый Дом". Суть состоит в том, что традиционный несущий остов каркаса (внешние и внутренние стены) заменяется на сборные двухэтажные бесконсольные колонны и многопустотные плиты перекрытий. Роль ригелей выполняют монолитные участки перекрытий, размещающиеся в створах колонн и имеющие высоту, равные высоте плит перекрытий. Наружные стены навесные и могут выполняться из всевозможных видов панелей и мелко- штучных материалов (кирпич, блоки) с необходимым значением термического сопротивления. Перегородки выполняются из различных легких материалов (газосиликат, газопенобетон и др.). Таким образом, внутреннее пространство корпуса свободно от несущих панелей внутренних стен, что позволяет выполнить любую планировку квартир. В первых этажах легко размещаются встроенные помещения различного назначения. Вместо чердачных помещений возможно устройство мансарды. Предлагаемая конструктивная система удовлетворяет современным требованиям, имеет возможность планировки квартир по желанию заказчика, возможность рационального и гибкого использования пространства первых этажей для размещения в них помещений социально-бытового назначения без дополнительного укрепления несущих конструкций, оптимальную ресурсоемкость и энергоемкость, скорость возведения, экономичность, возможность заменить чердачное строение на мансарды. Учитывая возможность строить жилые дома любой этажности, появляются предпосылки придать массовым застройкам индивидуальность, эстетичность и комфортность.
Внедрение в строительное производство жилого дома названной конструктивной системы "Новый Дом" является основой проекта предпринимательских намерений Могилевского завода КПД.
Применение конструктивного решения обеспечивает увеличение общей площади базисного 80-квартирного жилого дома серии 90-3 в 1,24 раза:в традиционном исполнении 220,7 х 10 х 2 = 4414 м2в модернизированном исполнении - 273, 66 х 10 х 2 = 5473,2 м2
5473,2 : 4414 =1,24 раза,где 10 - этажность жилого дома;
2 - количество блоков на одном этаже;
220,7 - полезная площадь одного блока серии 90-3;
227,63 - полезная площадь одного блока модернизированной серии 90-3.
В связи с этим сокращается потребность в сборном железобетона на 1 м2 полезной площади в следующих пропорциях:
Таблица 4
Сравнительные данные расхода сборного железобетона на 1 м2 полезной площади
| |
Наружные стены |
Проемы |
Лестнично-лифтовой узел |
Внутренние стены |
| | м3 ж/б |
% | м3 ж/б |
% | м3 ж/б |
% | м3 ж/б |
% |
Блок-секция серии 90-3 (типовая) |
0, 473 |
100 |
0, 166 |
100 |
0, 143 |
100 |
0, 2 |
100 |
Предлагаемый проект "Новый Дом" |
0, 381 |
81 |
0, 134 |
81 |
0, 115 |
81 |
0, 05 |
25 |
За счет расширения корпуса жилого дома и замены внутренних стеновых панелей на колонны сокращается расход железобетона на 1 м2 полезной площади на наружные стены, проемы, лестнично-лифтовой узел на 19 %, внутренние стены – 75 %.
3. 3.
Коммерческая идея
Суть коммерческой идеи заключается в активизации спроса населения республики на жилье нового типа с учетом предпринимаемых Правительством мер, в привлечении других инвесторов, заинтересованных в эффективном размещении свободных денежных средств, в обеспечении стабильного роста объемов строительства силами Предприятия за счет выхода на конкурентный уровень с предлагаемым проектом "Новый Дом", который имеет ряд привлекательных сторон для покупателей, в том числе стоимость 1 м2, сниженную по сравнению с традиционным вариантом в размерах, пропорциональных снижению расхода сборного железобетона на 1 м2 полезной площади. Эти факторы будут способствовать постепенному переходу за пределами 1997 года к рентабельному функционированию предприятия, освоению полного цикла "производство конструкций - строительная продукция", строительству жилых домов собственными силами (или на долевых началах) на продажу. Внедрение "малых технологий" позволит выпускать продукцию, повышенного спроса для продажи населению и другим юридическим лицам.
3. 4.
Производственная идея
Производственная идея состоит в том, что Предприятие способно освоить в достаточно быстрые сроки без больших капвложений выпуск готовой продукции для нового типа и выйти на рынок подрядных работ не только внутри республики, но и за ее предел.
Этот проект позволяет практически полностью использовать производственные мощности завода по выпуску панелей наружных стен, плоских плит перекрытий, частично панелей внутренних стен для лестничных клеток, элементов лифтов и лестниц, освоенных ранее по серии 90-3. Новым конструктивным элементом является одноэтажная бесконсольная колонна. Перегородки выполняются из различных легких материалов (газосиликат, газопенобетон и др.). На модернизацию кассетных установок для формирования колонн и плит наружных стен потребуется капвложений в размере 500 млн. руб.
137 форм бортоснастки, используемых в настоящее время при выпуске перегородок и внутренних стен, не потребуются в случае перехода на проект "Новый Дом" и подлежат списанию. Эта часть активных фондов является полностью изношенной (доля бортоснастки в составе стоимости машин и оборудования составляет 45 %).
В целях снижения энергоемкости производства сборного железобетона намечается приобретение локальной котельной производительностью 2 Гкал в час, работающей на природном газе. Применение этого источника позволит обеспечить потребность в тепле всего Предприятия (на технологические нужды, центральное отопление, подачу горячей воды) при использовании производственной мощности на 20-25 % и выпуске до 30000 м3 железобетона в год.
На приобретение и установку локальной котельной потребуются капитальные вложения в размере 1997 млн. руб (в ценах 1996 года).
Списание основных фондов и ввод в конце 1997 года котельной и модернизированной бортоснастки повлечет за собой снижение их балансовой стоимости и изменение в уровне износа. Балансовая стоимость сократится до 50, 2 млрд. руб., износ - с 54,0 % до 46,0 %.
Таблица 5
Изменение структуры и состояние основных фондов с учетом технического перевооружения
№№ п/п |
Наименование показателей |
Балансовая стоимость, млрд. руб. |
Износ |
Капитальные вложения, млрд. руб. |
Остаточная стоимость, млрд. руб. |
| | | | млрд. руб. |
% | | |
1. |
Стоимость основных фондов на 1. 01. 97г. |
53,4 |
28,8 |
54 | х |
24,6 |
2. |
Списание бортоснастки |
5,7 |
5,7 |
100 | х |
Х |
3. |
Модернизация бортоснастки | х | х | х |
0,5 | х |
4. |
Ввод локальной котельной (IV квартал 1997г.) | х | х | х |
2,0 | х |
5. |
Стоимость основных фондов с учетом движения на 1. 01. 98г. |
50,2 |
23,1 |
46 |
2,5 |
27,1 |
При переходе на выпуск сборного железобетона под "Новый Дом" будут высвобождены производственные мощности формовочного цеха (Ш и ГУ пролеты). Должен быть решен вопрос либо о консервации этих мощностей либо о их перепрофилировании и дальнейшем вовлечении в производство.
На консервацию мощностей требуются достаточно большие затраты (обесточивание, приведение оборудования в состояние, удовлетворяющее условиям хранения; ограждение территории, обеспечение безопасности работников, занятых в соседних пролетах).
Учитывая, что Предприятие намерено активно развиваться и максимально замкнуть цикл "производство конструкций - готовая строительная продукция", на высвобождающихся площадях целесообразно организовать за пределами 1999 года новые производства с выпуском ранее не свойственной заводу продукции ("малые технологии"). Возможна организация производства изделий для благоустройства, металлочерепицы, фасадной краски, столярных изделий, пенополистирольного плитного утеплителя. Однако по данной проблеме необходимо провести дополнительные исследования.
Прорабатывается вопрос о переходе на устройство цоколя и первого этажа "Нового Дома" из монолита. В этом случае высвободятся площади арматурного цеха (1296 кв. м), которые можно будет использовать для выпуска дефицитной продукции. Применение монолитных конструкций повлечет за собой также экономию энергоносителей на 15-17 % на 1 кв. м полезной площади по сравнению с традиционным исполнением.
Намечаются три этапа, в течение которых Предприятие должно выйти на уровень жилищного строительства по качеству и комфортности, близких к европейскому:
I этап - июль 1997 г. - освоение технологии возведения "Нового Дома";
II этап - январь 1999 г. - освоение технологии по выпуску малых форм, несвойственной ранее Предприятию продукции;
III этап - за пределами 1999 года - освоение возведения жилых домов из новых строительных материалов на уровне европейского стандарта.
4. ОЦЕНКА РЫНКОВ СБЫТА И КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Крупнопанельное домостроение в республике осуществляют домостроительные комбинаты и все они участвуют в формировании рынка этого вида строительной продукции. В том случае, если Могилевский завод будет функционировать на полную проектную мощность и выпускать в полном объеме готовую продукцию, его доля на рынке составит около 4 %. Вместе с тем конкурентами на рынке домостроения являются не только ДСК, выпускающие жилые дома в индустриальном исполнении, но и другие строительные организации, возводящие жилые дома из кирпича, силикатных блоков, монолитного бетона и других строительных материалов. Поэтому конкуренцию для него составят в первую очередь организации Могилевской области: тресты №№ 12 и 17, объединение "Могилевсельстрой", Могилевский ДСК, Бобруйский ДСК, которые давно закрепились за могилевским рынком. Объемы жилищного строительства у этих организаций (за исключением Могилевского ДСК) выше, чем у Предприятия в силу того, что оно в 1996 году только приступило к освоению рынка жилищного строительства (начато строительство трех домов). Кроме того, в настоящее время строительный рынок пополнился негосударственными структурами, которые также пытаются занять определенную нишу.
Предпосылки для ускоренного вхождения Предприятия в рынок и занятия там видного места рассмотрены в предыдущих разделах бизнес-плана. Особенно широкие возможности могут возникнуть в случае реализации Правительством проектов по вовлечению в инвестирование среднего класса населения.
Вместе с тем Предприятие в 1997 году будет испытывать серьезные затруднения при определении своего места на рынке подрядных работ, т. к. оно должно отвлечь средства работников на освоение проекта "Новый Дом", погасить задолженность за теплоэнергию, перевозки, отгруженное сырье и материалы, накопившиеся с 1996 г. Кроме того, Предприятие имеет низкий уровень использования производственных мощностей в 1996 году - 5, 5 %, а в 1997 г. оно еще не сможет начать их наращивать из-за необходимости проведения модернизации оборудования и освоения новых конструктивных систем.
Вместе с тем эти проблемы решаемы, так как на рынок будут предложены квартиры повышенной комфортности при сохранении (или даже снижении) сложившейся средней стоимости 1 кв. м полезной площади. Повышенная комфортность и привлекательность квартир состоит в:гибкой планировке квартир по желанию заказчика, т. е. квартира "на заказ";снижении теплопотерь примерно на 20 %, следовательно, потребуются меньшие затраты на коммунальные услуги;снижении звукопроводности.
С учетом этих предпосылок планируется увеличение спроса на указанную полезную площадь, а следовательно, и рост выпуска сборного железобетона и готовой строительной продукции в следующих размерах:
Таблица 6.
Прогнозируемые объемы выпуска продукции
| |
Объемы продукции |
Темпы роста 1998г. к
\996г.,раз |
| |
1996 г. |
1997 г. |
1998г. | |
Производство сборных железобетонных конструкций и изделий, мЗ |
6557 |
18000 |
2000 |
3, 0 |
Объемы жилищного строительства, м2 |
9400 |
25740 |
28600 |
3. 0 |
В Могилевской области сложилась относительно низкая стоимость жилищного строительства по сравнению со среднереспубликанскими показателями и другими областями реализации (кроме Гродненской):
Таблица 7
Сравнение стоимости жилой площади по различным конструктивным системам и регионам
Наименование видов домостроения |
Стоимость 1 кв. м общей площади на 1 января 1996 г. |
| | тыс. руб. | доллары США |
Могилевская область Крупнопанельное Кирпичное |
1843 2598 |
160,3 225,9 |
Гомельская область Крупнопанельное Кирпичное |
2156 2220 |
187,5 193,0 |
Минская область Крупнопанельное Кирпичное |
2443 3017 |
212,4 262,3 |
Гродненская область Кирпичное Газосиликатное |
1924 1857116 |
167,3 161,5 |
Наиболее серьезным конкурентом для Предприятия является Бобруйский КПД, который достаточно стабильно функционирует на рынке крупнопанельного домостроения и способен в принципе внедриться в домостроительный рынок Могилева, на освоение которого в первую очередь претендует Могилевский КПД. Бобруйский КПД использует производственные мощности на 16,9 %; имеет сильную управляющую команду. Серьезным препятствием для вторжения на рынок домостроения Могилева служит фактор роста себестоимости в связи с дополнительными транспортными расходами (на 15-20 %). В том случае, если Могилевский КПД успешно освоит строительство "Нового Дома", Бобруйский КПД едва ли будет опасен, учитывая высокие качественные параметры этого проекта.
5. СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА
Стратегия маркетинга Предприятия строится на политике Правительства, направленной на максимальное обеспечение жильем нуждающихся, и внедрении проекта "Новый Дом", который имеет ряд привлекательных сторон для покупателей. Предприятие намерено использовать гибкую систему инициирования спроса, предложенную государством, и разработать совместно с Исполкомом собственные меры по вовлечению населения в приобретение жилья. К ним, в первую очередь, относятся:
1) использование залогового права, когда в залог сдается имеющаяся жилая площадь граждан с целью покупки квартиры большей площади. В этом случае возможны варианты. Например, один из вариантов: общая стоимость новой квартиры 15 тысяч долларов США, покупатель вносит 20 % стоимости деньгами (3 тыс. долларов) в качестве первоначального взноса, его существующая квартира оценивается в 8 тыс. долларов. Следовательно, остается оплатить 15
-( 8 + 3 ) = 4 тыс. долларов США. Покупатель вселяется и выплачивает оставшуюся сумму в течение договорного срока. В реализации подобного варианта необходимо участие специальных органов (Горисполкома, акционерных банков, финансовых компаний), а также принимают на себя обязательства под залог выплатить суммы, равноценные стоимости заложенных квартир, а сами берут на себя обязательства по реализации заложенных квартир;
2) квартиру в новом доме строители продают без отделки, что выгодно для покупателя, который самостоятельно решит эту проблему на желаемом качественном уровне;
3) завершение строительства жилых домов средствами Могилевского КПД с возмещением затрат в последующие периоды квартиросъемщиком;
4) внедрение системы сбережений, когда покупатель может приобретать не квартиру, а метраж (1, 2, 5 кв. м полезной площади) с правом дарения и наследования;
5) обеспечение патронажа над проданным жильем в период его эксплуатации, выдача гарантий качества.
В разработке и принятии мер по инициации спроса заинтересован Горисполком, который в этом случае делает шаги по решению двух крайне важных проблем: удовлетворению потребности населения в жилье и его занятости. Последняя связана с тем, что появляется дополнительный инвестиционный источник, позволяющий наращивать объемы строительно-монтажных работ, объемы производства в смежных областях (промышленности строительных материалов, на транспорте, снабжении, машиностроении и т. д.), а следовательно, занятость населения.
