У Предприятия появляется дополнительная выигрышная позиция, связанная с освоением "Нового Дома" - если в дорыночные времена человеку давали (бесплатно) квартиру и зачастую вопрос о качестве в массовом строительстве опускался, то в настоящее время, когда за жилье надо платить, важную роль начинает играть привлекательность квартиры, те возможности и комфорт, которыми она обладает даже в массовом варианте.
В бизнес-плане планируется осуществлятьценовую политикуна основе "средние издержки- безубыточность" и "средние издержки плюс прибыль". За величину средних издержек будет приниматься сумма постоянных и переменных издержек в отношении к объему производства при доведении уровня использования производственных мощностей к 2000 году до 40 процентов. На период до 2000 года намечается рост прибыли, обеспечивающий рентабельность на уровне 5-6 %, т. е. не утяжелять стоимостной вес 1 м2 полезной площади эгоистическими стремлениями Предприятия к высоким прибылям.
Рекламная политика Предприятия будет базироваться на использовании средств массовой информации газет "Строительство и недвижимость", "Белорусский строительный рынок", "Строительная газета", "Республика", телевидение, радио. Перспективно рекламирование квартир в "Новом доме" на выставках, рекламных щитах, строительных ярмарках.
В более отдаленной перспективе намечается рекламировать жилье "Новый дом" в зарубежных рекламных изданиях Польши, стран Балтии, Украины.
6. ПРОГРАММА ИНВЕСТИЦИЙ
Основой инвестиционной программы на ближайшие 2 года является переориентация на новый источник теплообеспечения, завершение проектных работ "ноу-хау" "Новый дом" и модернизация оборудования (бортоснастки) под усовершенствованные конструкции, подготовка высвобождающихся мощностей для освоения "малых технологий".
Таблица 8
Распределение капитальных вложений по периодам 1997 г.
№ п/п |
Наименование |
Капитальные вложения |
| | | всего | в том числе по кварталам 1997 г. |
| | | руб. |
США | млн. руб. | дол. США | млн.руб. | дол
США | млн.руб. | дол
США |
1. |
Локальная котельная, работающая на природном газе |
1997 |
102410 |
998 |
51180 |
999 |
51230 |
- |
- |
2. |
Трасса по подаче газа к котельной |
500 |
25641 |
- |
- |
500 |
25641 |
- |
- |
3. |
Научно-исследовательские и проектные работы по конструктивному решению "Новый Дом" |
2000 |
102564 |
475 |
24358 |
1525 |
78205 |
- |
- |
4. |
Техническое перевооружение оборудования (бортоснастки) под проект "Новый Дом" |
3450 |
176923 |
500 |
25641 |
2700 |
138461 |
250 |
12820 |
5 |
Подготовительные работы в пролетах №№ 1-5 формовочного цеха для перепрофилирования его под "малые технологии" |
520 |
26667 |
- |
- |
250 |
12881 |
270 |
13846 |
6 |
Затраты на рекламу и представительство |
250 |
12821 |
- |
- |
100 |
5128 |
150 |
7692 |
7. |
Прочие сопутствующие работы и затраты (приобретение компьютеров и др. оргтехники) |
283 |
14513 |
100 |
5128 |
100 |
5128 |
83 |
4256 |
| |
ВСЕГО: |
9000 |
461539 |
2073 |
106307 |
6174 |
316674 |
753 |
38614 |
Для реализации программы требуется по предварительным подсчетам 9000 млн. руб., или 461, 539 тыс. дол. США с получением этих средств в 1997г. с тем, чтобы не упустить возможность уже в конце 1998 г. выйти на конкурентный уровень, опережая другие организации в освоении рынка крупнопанельного домостроения на основе усовершенствованного проекта "Новый Дом".
Предприятие по итогам деятельности в 1996 г. понесло убытки в размере 240 млн. руб, поэтому собственными средствами для инвестирования не располагает. Необходимо участие стороннего инвестора в дальнейшем развитии Предприятия. Наиболее перспективный на 1 этапе источник финансирования - это средства местного бюджета, поскольку, во-первых, основным заказчиком домостроительной продукции является Могилевский горисполком и, во-вторых, цели Горисполкома и Предприятия в освоении проекта "Новый Дом" совпадают. Не исключается возможность участия также в финансовладеющих структур (банков) или специализированных инвесторов (крупных предприятий), ставящих целью приобретение весомого пакета акций (после акционирования) Могилевского завода КПД и включения его в свою производственно-коммерческую структуру производства и распределения.
Данный Проект является достаточно интересным для инвестора при сохранении социальной его значимости тем более, что срок окупаемости капвложений даже при постепенном наращивании использования мощностей не превышает двух лет. Для привлечения инвесторов планируется развернуть широкую рекламную кампанию через средства массовой информации, что в свою очередь потребует наличия денежных средств (в частности только одна секунда рекламы на телевидении стоит 25 $ США).
8. ЮРИДИЧЕСКИЙ ПЛАН
Могилевский завод КПД, имеющий в настоящее время статус арендного предприятия и относящийся к строительной отрасли, является объектом, который подлежит первоочередной приватизации. Учитывая это обстоятельство, руководящий состав завода прорабатывает варианты реформирования государственной собственности, создания ОАО и моделей функционирования в постприватизационный период.
В соответствии с данными бухгалтерского баланса на 1. 10. 1996 г. завод в годы работы на аренде сформировал коллективную собственность в размере 3, 5 млрд. руб. по остаточной стоимости основных фондов (15 % от общей их стоимости). По расчетам трудовой коллектив способен выкупить государственное имущество на сумму около 1, 7 млрд. руб. за именные приватизационные чеки "Имущество" и за деньги. В этом случае пакет акций работников завода составит 21-23 %. Преимущественным пакетом акций будет владеть государство (77-79). Рассматривается проблема привлечения инвесторов со стороны с целью реализации дальнейших шагов по техническому перевооружению производства и выходу на европейский уровень жилищного строительства, освоению "малых технологий". Могилевский завод имеет намерение на эти же цели просить Мингосимущество о выделении ему 50 процентов средств, направляемых на выкуп имущества (акций). Планируется также просить о резервировании пакета акций для выкупа его работниками завода в течении 2-3 лет после создания ОАО (до владения пакетом акций на уровне 51-52 процентов).
9. ФИНАНСОВАЯ СТРАТЕГИЯ
Финансовая стратегия Предприятия исходит из того, что ему необходимо покрыть убытки прошлых лет в течение 1997-1998 гг., не допустив новых в указанный период, и начать зарабатывать прибыль, позволяющую продолжить работу по дальнейшей реконструкции завода. Однако эта цель может быть достигнута, если капитальные вложения планируемые на приобретение и запуск локальной котельной и модернизацию бортоснастки, будут ему представлены на безвозмездной основе.
В качестве базисного для расчета прогрессивных вариантов 1997-1998 гг. приняты условия 1996 г., откорректированные с учетом нормативного потребления теплоэнергии и инфляционных процессов (рост минимальной заработной платы в 1, 3 раз и вследствие этого рост материальных затрат в 1, 2 раза).
Прогрессивный вариант 1997 г. предусматривает следующие условия по сравнению с базисным:
1) Численность работников, занятых на предприятии, сохраняется на уровне 1996 г.;
2) сокращение затрат на теплоэнергию за счет применения локальной котельной и монолитного цоколя и первого этажа начнется в четвертого квартала, так как I-III кварталы будет вестись подготовительная и организационная работа;
3) рост амортизационных отчислений с IV квартала 1997 г. из-за ввода новой котельной и модернизированной бортоснастки.
4) прибыль от основной деятельности не планируется. В результате расчетов, приведенных в приложении 4, установлено, что в 1997 г: при том же объеме производства, что и в 1996 г., стоимость 1 куб. м сборных железобетонных конструкций уменьшится с 1676 тыс. руб. до 1662 тыс. руб., т. е. на 0, 8 %. Столь незначительный результат зависит от того, что только в IV квартале 1997 г. планируется работа в новых условиях. Важным обстоятельством является остановка тенденции роста стоимости производства сборного железобетона.
Расчеты аналогичных вариантов на 1998 г. учитывали, что сохранились условия базисного 1997 г., а в качестве прогрессивных на 1998 г. приняты:
1) сокращение расхода тепла на 1 куб. м железобетонаа)в три раза по пессимистическому расчету с учетом постепенного освоения вновь введен-' ных мощностей иб)в пять раз по оптимистическому расчету с учетом немедленного выхода на проектный уровень вновь введенных мощностей;
2) рост амортизационных отчислений на 16, 7 % из-за достаточно высокой насыщенности производства новым оборудованием;
3) переход на возведение нулевых циклов и первых этажей из монолитного бетона.
Данный вариант позволяет увеличить объем производства и довести его до 20 тыс. куб. м, что обеспечит использование производственных мощностей до 17%, т. е. в 2, 8 раза выше, чем в 1996 г., а также снижение стоимости производства одного куб. м железобетона по пессимистическому расчету на 189 тыс. руб. (с 1656 тыс. руб. по базисному варианту 1998 г. до 1467 тыс. руб.) и на 192 тыс. руб, по оптимистическому расчету, При этом в 1998 г. планируется обеспечить прибыль от реализации продукции в сумме соответственно 0,6 млрд. руб. и 1,1 млрд. руб. Рентабельность составит 2,3 % и 4,5 %. Данный показатель недостаточно весом, но он подтверждает и закрепляет тенденцию, наметившуюся в 1997 г. Установлено, что принимаемые меры по сокращению затрат на теплоэнергию значительно снизит объективный пресс на стоимость жилищного строительства в виде удорожания сырья и материалов в 1,2 раза и увеличение минимальной заработной платы в 1,3 раза. На последней странице приведен график, наглядно иллюстрирующий тенденцию нарастания безубыточной деятельности.
Результативные показатели применяемых мер по стабилизации и укреплению финансового состояния приведены в табл. 9.
Таблица 9
Сравнение вариантов по стоимости объемов сборного железобетона и метра квадратного полезной площади жилья
№№ п/п |
Наименование показателей |
Периоды |
| | |
I вариант |
II вариант (IV кв. 1997г.) |
I вариант |
II вариант |
1. |
Ввод жилых помещений, кв. м |
25740 |
25740 |
2860 |
2860 |
2. |
Объем выпуска сборных железобетонных конструкций, куб. м |
18000 |
18000 |
20000 |
20000 |
3. |
Стоимость 1 кв. м полезной площади, тыс. руб. |
4080 |
3683 |
4080 |
3683 |
4. |
Стоимость 1 куб. м сборных железобетонных конструкций, тыс. руб. |
1676 |
1662 |
1656 |
1465 |
Данные табл. 9 позволяют определить варианты по цене продажи квартир, которая зависит от договорных условий, установленных между производителем и потребителем продукции. Она может колебаться от цены, определяемой по издержкам без учета отделочных работ, а также с учетом последних, но выполняемых для потребителя среднего достатка, и с высококачественной отделкой европейского уровня.
Поиск потребителей высокого достатка является одной из важных проблем, поскольку такой потребитель готов не только покрывать издержки, но и дать высокую цену за эксклюзивную продукцию.
Изложенный в данном разделе материал позволяет надеяться, что реализация бизнес-плана поможет Предприятию вырваться на качественно новый уровень и хорошо адаптироваться к новым реалиям жизни.
В данном разделе не приведен баланс доходов и расходов и движение денежных потоков из-за отсутствия данных по его составляющим. При появлении информации бизнес-план будет пополнен необходимыми расчетами.
