В настоящее время, социально-экономическая ситуация, сложившаяся в Беларуси в результате осуществления экономических реформ, характеризуется спадом производства во многих отраслях промышленности, обнищанием определенной части населения. Без кардинального преобразования сложившейся системы социально-экономического устройства Беларусь не может преодолеть то тяжелое экономическое положение и занять достойное место в мировом экономическом сообществе. Снижение деловой активности, вызванное нестабильностью законодательной базы, высокими ставками налогов и инфляцией имеет одно весьма важное последствие, которое не всегда учитывается – в условиях все большей открытости белорусской экономики это оборачивается потерей рынка для предприятия. Вакуума в таком случае не бывает, и освободившееся место немедленно будет занято более проворным и цепким конкурентом. Вернуться на уже занятый рынок становится не просто трудно, порой невозможно.
В условиях жесточайшей конкуренции, которыми характеризуется любая рыночная экономика, выжить может только тот субъект хозяйствования, который сможет быстрее приспособиться к быстрым изменениям в экономической ситуации. Для этого необходимо четкое знание принципов и основ функционирования рыночной экономики, полная информация о последних изменениях в законодательстве, а значит не обойтись без четкой государственной программы содействия развитию различных форм предпринимательства. Конечно, такие программы весьма тяжелы для государственного бюджета и не всегда есть возможность финансировать отдельные сферы приложения интересов государства.
1. Теоретические аспекты бизнес-планирования
Успех любой деятельности субъекта хозяйствования напрямую зависит не только от влияния рыночных механизмов, но и от того насколько успешно планирует субъект хозяйствования свои действия. Этап предварительного анализа и планирования намечаемой деятельности всегда должен предшествовать этапу внедрения и функционирования. В этом случае немаловажной является предварительная оценка, анализ получаемой прибыли, расчет рентабельности, ликвидности и т.д., то есть на основании этих показателей предприятие решает вопрос о дальнейшей деятельности в данном направлении.
Первичный анализ деятельности должен выявить наиболее слабые стороны предприятия с целью дальнейшего их исправления. Для того, чтобы выжить в условиях конкуренции предприятие первым должно проявить инициативу (прежде всего и в отношении своих работников). Любой субъект хозяйствования независимо от формы собственности имеет шансы на успех только в том случае, если он работает с полной отдачей. Только проявив первым инициативу можно первым получить выигрыш от этого.
Бизнес-план дает представление о том, как предприятие в своей деятельности будет учитывать социально-экономическое развитие обслуживаемого региона, производственные возможности промышленных предприятий и состояние у них товарных запасов, объем и структуру предлагаемого поступления товаров из других регионов республики, дальнего и ближнего зарубежья, трудовой и интеллектуальный потенциал самого предприятия.
Процессу составления бизнес-плана всегда предшествуют процесс выработки идей, из которых отбирается наиболее реальная.
Значимость и размер прибыли обусловлены несколькими факторами:
– с одной стороны, она зависит в основном от качества работы предприятия, повышает экономическую заинтересованность его работников в наиболее эффективном использовании ресурсов, так как прибыль — основной источник производственного и социального развития предприятия;
– с другой — она служит важнейшим источником формирования государственного бюджета.
Таким образом, напрямую в росте прибыли заинтересовано в первую очередь предприятие, и косвенно, путем получения средств от уплаты налогов, государство. Прирост прибыли от хозяйственной деятельности достигается не только благодаря увеличению трудового вклада коллектива предприятия, но и за счет других факторов, как правило, стиля руководства, эффективной мотивации и так далее. Для более эффективной работы на предприятии рекомендуется проводить систематический анализ формирования, распределения и использования прибыли. Значимость анализа велика как для предприятия, так и для внешних субъектов, с которыми предприятие или торговая фирма взаимодействует в процессе хозяйственной деятельности (государственные органы, банки, страховые компании, финансовые фонды, деловые партнеры и так далее).
При анализе формирования прибыли решаются следующие задачи:
– оценивается план или прогнозируемое значение прибыли и выбирается наилучший вариант;
– изучается выполнения плана прибыли и его динамика;
– выявляется и количественно измеряется влияние факторов формирования показателей прибыли, оценивается качество прибыли;
– выявляются направления, пропорции и тенденции распределения получаемой прибыли;
– определяются резервы роста прибыли;
– заключительным аккордом является разработка рекомендаций по наиболее эффективному использованию прибыли с учетом перспектив и направлений развития предприятия (фирмы).
Решение вопроса о выделении бюджетных инвестиций, предоставлении банковских кредитов должно осуществляться только при наличии бизнес-плана, отражающего курс развития предприятия на определенный период. Содержанием бизнес-плана является проведение комплекса маркетингового и технико-экономического исследований, направленных на совершенствование и развитие производства. Оценка целесообразности выбора проекта осуществляется на основе критериев (маркетинговых, финансово-экономических, обеспеченности ресурсами, нормативных, соответствия факторам успеха), отражающих главные аспекты и условия его реализации. Бизнес-план предприятия может быть составлен на один год, в котором детально рассматриваются вопросы хозяйственной деятельности предприятия в предстоящие 12 месяцев и укрупнённо характеризуются периоды на 1-4 года. При подготовке инвестиционных проектов бизнес-планы разрабатываются на период их осуществления. Бизнес-план включает описание предприятия. Его потенциала, оценку внутренней и внешней среды в бизнесе и времени, конкретные данные о стратегии маркетинга и развития бизнеса. Кроме того, в бизнес-плане отмечаются возможности рисков, то есть показывается, что существование рисков учтено в бизнес-плане и намечены меры по их снижению.
Объем бизнес-плана зависит от цели его составления. Внутренний бизнес-план (для внутризаводского планирования) не регламентируется ни по объёму, ни по структуре разделов. Бизнес-план может использоваться для проведения санации, реструктуризации, приватизации предприятий, а также для получения внешних инвестиций. Бизнес-план, представляемый с целью получения больших или средних объемов инвестиций (кредитных ресурсов), а также призванный заинтересовать крупного инвестора, должен быть изложен не более чем на 50-80 страницах. Как правило, в указанный объём не включаются приложения, дополняющие бизнес-план и подтверждающие его реальность. Составлению бизнес-плана предшествует анализ Составлению бизнес-плана предшествует анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия, рынка и технико-экономические исследования различных альтернатив развития предприятия на основе общепринятых международных стандартов. финансово-хозяйственной деятельности предприятия, рынка и технико-экономические исследования различных альтернатив развития предприятия на основе общепринятых международных стандартов.
Источники средств для финансирования разработки бизнес-плана:
Собственные средства предприятий, организаций и учреждений, внебюджетные фонды, средства потенциальных инвесторов.
В процессе разработки бизнес-плана планируется определить ряд мероприятий по совершенствованию деятельности городского центра по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома, рассчитать затраты на оказание услуг населению по приватизации жилья, целесообразность деятельности отдела нежилого фонда, стоимость новых услуг оказываемых центром в процессе хозяйственной деятельности, определить необходимость создания структурного подразделения, оказывающего консультационные услуги юридическим и физическим лицам по в сфере торговли недвижимостью и размещения ценных бумаг.
Бизнес-план - это программа действий по реализации проектов, или осуществления отдельных сделок, направленная на обеспечение прибыльного функционирования предприятия.
Необходимость бизнес-плана обусловлена следующими причинами:
-Решением вопросов планирования, строительства проектов, их реализацией, расширением, реструктуризацией, модернизацией и др. причинами;
-Привлечением денежных средств в виде кредитов для реализации проектов, коммерческих сделок;
-Привлечением к реализации планов предприятия потенциальных партнеров, которые могут вложить собственный капитал или имеющиеся у них новейшие технологии.
В соответствии с рекомендациями по разработке и оценке бизнес-плана предприятия, утверждёнными Министерством экономики Республики Беларусь 14 декабря 1994г. субъекты хозяйствования Республики Беларусь должны отразить в бизнес плане следующие элементы:
Резюме. Структура резюме соответствует структуре самого бизнес-плана. В резюме в сжатой форме излагается суть предлагаемого плана развития предприятия.
В первом разделе содержится краткая информация по реквизитам предприятия, его отраслевой или иной принадлежности, координаты руководителя, история создания, развития и современного состояния предприятия, его достижения и неудачи.
Функции бизнес-плана:
Первая функция связана с возможностью использования для разработки концепции, стратегии бизнеса. Эта функция жизненно необходима как в период создания предприятий, так и выработки (выбора) новых направлений деятельности.
Вторая - функция планирования, позволяющая оценить возможности развития нового направления деятельности, контролировать процессы развития предприятия, выполнение бизнес-плана.
Третья функция позволяет привлекать денежные средства (ссуды и кредиты).
Четвертая функция позволяет привлечь к реализации планов предприятия потенциальных партнеров, которые смогут вложить собственный капитал или имеющиеся у них новейшие технологии. Бизнес-план должен убедить потенциального инвестора в том, что он сможет получить прибыль, вступив в коммерческие отношения с данным предприятием.
Конечная цель разработки бизнес-плана - планирование хозяйственной деятельности предприятия на будущее. Планирование деятельности фирмы дает многое, например:
-заставляет руководителей заниматься перспективами фирмы.
-позволяет осуществлять более четкую координацию предпринимаемых усилий по достижению поставленных целей.
-устанавливает показатели деятельности фирмы, необходимые для последующего контроля.
-заставляет руководителей четче и конкретнее определить свои цели и пути их достижения.
-делает фирму более подготовленной к внезапным изменениям рыночных ситуаций.
-наглядно демонстрирует обязанности и ответственность всех руководителей фирмы.
3. Бизнес-план 3.1 Резюме
Данный документ представляет собой исследование целесообразности внесения дополнений и изменений в хозяйственную деятельность Могилёвского городского центра по приватизации для дальнейшего внедрения на практике.
3.2 Описание предприятия
Данный раздел содержит юридическую и экономическую информацию, основной задачей которой создание четкого представления у потенциального спонсора о является дача четкого представления о предполагаемом проекте.
Указываются виды деятельности, которые планируется осуществлять.
Основные цели, намечаемые к выполнению.
Преимущества и выигрыши от его разработки и внедрения.
Преимущества месторасположения.
Зоны обслуживания.
-граждане Республики Беларусь;
-коллективы граждан
-владельцы недвижимости, не являющиеся гражданами Республики Беларусь;
-резиденты Республики Беларусь, совместные предприятия;
-представительства иностранных фирм, компаний (нерезиденты), осуществляющие свою деятельность на территории Республики Беларусь.
Преимущества центра по приватизации по сравнению с иными субъектами хозяйствования:
-высококачественное обслуживание высокопрофессиональными сотрудниками;
-расширенный перечень услуг;
-достаточно гибкий подход к формированию цены;
-предложения по благоприятным ценам;
-достаточно обозримый перечень предлагаемых на продажу объектов;
-легкодоступное расположение;
-большее доверие продавцов и покупателей к центру, так как он является государственной структурой.
-возможность непосредственного ознакомления с объектом, так сказать «в живую».
Предпринимательские цели:
Общие цели:
-выход на рынок с новыми видами услуг,
-более полное использование потенциала,
-высокое требование к качеству обслуживания клиентов,
-создание имиджа.
Социальные цели:
-создание рабочих мест,
-создание на предприятии благоприятной обстановки для сотрудников.
Экономические цели:
-увеличение прибыли.
-стабилизация финансового положения.
3.3 Продукция и услуги
Любой бизнес, в том числе и торговля недвижимостью, начинается, прежде всего, с информации. Клиент должен получить исчерпывающие ответы на все вопросы (местоположения, цен, транспортных характеристик, эксплуатационных расходов). Красивая, четкая, предельно ясная информационная реклама создаст у клиента хорошее настроение, разъяснит выгоды от приобретения объекта и вероятнее всего побудит его к совершению покупки.
Хорошо организованная информация об оказываемых услугах, их реклама способствуют не только повышению экономических показателей работы отдела, но и способствуют качественному росту сервиса.
Вычислительная техника, внедряемая в практику работы, имеет большое значение для оперативного решения задач по дальнейшему развитию. Такие факторы как использование вычислительной техники, внедрение программного обеспечения, установка локальной вычислительной сети позволяют:
-значительно повысить производительность труда;
-увеличить оперативность решения отдельных вопросов деятельности центра;
-повысить обмен оперативной информацией;
-значительно усилить контроль за динамикой и сроками действия договоров аренды, а также процессом приватизации жилищного фонда г. Могилёва;
-улучшить планирование деятельности отделов и подразделений центра;
-более четко координировать работу городского центра по приватизации и управления собственности Могилёвского горисполкома;
-использование всемирной сети Интернет позволит создать предпосылки для заинтересованности потенциальных клиентов в предоставляемых центром услугах;
-вскрыть и использовать внутренние резервы центра, ускорение обмена информацией, что даёт возможность экономии рабочего времени и позволяет перебрасывать работников центра на решение «горячих» вопросов.
В настоящее время в Республике Беларусь доля недвижимости, принадлежащей частным лицам и субъектам хозяйствования негосударственной формы собственности весьма незначительна, и формируется в основном за счет квартир, приватизируемых гражданами, жилых и производственных застроек, осуществляемых на участках, находящихся в их полном хозяйственном ведении. Но, тем не менее, формирование рынка недвижимости в Республике Беларусь, в целом, и в г. Могилеве, в частности, уже началось. Первичный рынок недвижимости формируется в процессе выделения отдельных объектов государственной собственности на местном уровне (коммунальных объектов недвижимости) и передачи прав собственности на них субъектам хозяйствования путем продажи их с торгов либо с аукциона. Вторичный рынок недвижимости формируется риэлторскими фирмами, которые занимаются вторичной перепродажей прав собственности на объекты недвижимости.
Значительная доля доходов от продажи недвижимости частных лиц, то есть квартир, приусадебных участков, гаражей обращается на «черном» рынке, доля его по оценкам экспертов в настоящее время составляет примерно от 20-27% по республике. А это уже весьма значительные средства, которые могли бы пополнить государственный бюджет. В связи с этим наилучшим выходом является так называемая «легализация» торговли недвижимостью.
Ключевыми факторами успеха здесь будут налоговые льготы гражданам, осуществляющим разовые сделки с недвижимостью, поощрение деятельности в сфере торговли недвижимостью для привлечения фирм в этот сегмент рынка, полное принятие фирмами обязательств по ведению дел клиента.
В первую очередь население отказывается от услуг агентств по торговле недвижимостью из-за отсутствия доверия к ним и из-за нежелания афишировать, где бы то ни было, свои доходы. В этом случае у городского центра по приватизации есть преимущества перед конкурентами. Являясь государственным учреждением, городской центр по приватизации будет иметь у клиентов больший уровень доверия, чем его конкуренты. Поэтому, чтобы побудить клиента к выбору городского центра по приватизации в качестве доверенного лица для предоставления его интересов в процессе сделки, важно не только наиболее полно выполнить его основные запросы и пожелания, но и сделать это оперативно.
Новые виды услуг, которые планирует предоставлять городской центр по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома:
-оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского центра по приватизации);
-консультирование по покупке и продаже недвижимости (отдел формирования и реализации коммунальной собственности);
-проведение аналитической оценки рынка недвижимости в городе и регионах, эффективности использования нежилых помещений;
-продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц;
-продажа имущества, конфискованного в судебном порядке с аукциона.
Реализация проекта будет проводиться сотрудниками отделов городского центра по приватизации совместно со служащими управления собственности горисполкома.
3.4 План маркетинга
Мировая история свидетельствует о том, что во все времена и при любом правительстве одним из основных элементов экономических отношений между субъектами хозяйствования и гарантом их твердости была, есть и ещё долгое время будет являться собственность, которой они владеют.
Одним из элементов собственности является недвижимость. Мировой опыт показывает, что наибольшая отдача от недвижимости получается, как правило, в тех случаях, когда её собственником является «частное» лицо независимо от юридического статуса.
В настоящее время, в соответствии с поставленными перед ним задачами, городской центр по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома подготавливает материалы по объектам недвижимости к аукционам, конкурсам и целевой продаже; проводит первоначальную оценку объектов недвижимости; оформляет документы для продажи квартир в собственность, на продажу (аренду) нежилых помещений; организует проведение аукционов, конкурсов, целевых продаж (аренды) объектов недвижимости и другого имущества, находящихся в городской коммунальной собственности; оказывает консультационные услуги населению по вопросам приватизации жилья.
В связи с этим, цель городского центра по приватизации – представить свои услуги потенциальным клиентам по возможности неповторимыми, уникальными, так чтобы у клиентов, вследствие разнообразных предложений, хотелось и в дальнейшем осуществлять свои операции с недвижимостью только с нами. Вполне естественно, что будет нецелесообразным предлагать услуги, которые конкуренты осуществляют с более высоким качеством. Поэтому появилась необходимость в “изюминке”. Ею могут стать новые виды услуг, оказываемые центром, так как для любого клиента будет важно не только наиболее полно удовлетворить основные потребности, например, в осуществлении покупки квартиры, но и извлечь возможную дополнительную пользу – использование дополнительных услуг, ускоренное оформление сделки, проверка партнера по сделке на «деловую» порядочность.
Для оценки общего состояния городского центра по приватизации, как субъекта рыночных отношений, использовалась методика SWOT-анализа. Термин SWOT-анализ происходит от первых букв английских слов: Strength (Сила – характеризует сильные стороны предприятия), Weakness (Слабость – характеристика недостатков), Opportunity (Возможность – производственные и сбытовые характеристики предприятия), Threats (Угрозы – характеристика неблагоприятных для предприятия внешних и внутренних факторов)
К сильным сторонам городского центра по приватизации относятся:
-широкий перечень услуг предоставляемых клиентам;
-месторасположение (городской центр по приватизации находится в центре города, обеспечен проезд всеми видами транспорта, имеется автостоянка);
-высокая скорость и уровень обслуживания клиентов;
-возможность оказания стандартных услуг высокого качества для иностранных юридических и физических лиц, в вопросах приобретения и реализации недвижимости, и иных видов деятельности с недвижимостью связанных;
-создание Интернет-страницы, имеющей информацию о городском центре по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома, о предоставляемых им услугах, рекламные объявления клиентов;
-достаточно высокая техническая оснащенность и наличие базы нормативно-правовой информации Республики Беларусь.
Потенциальные клиенты городского центра по приватизации:
-иностранные физические и юридические лица;
-представители деловых кругов Республики Беларусь и г. Могилёва в частности;
-граждане Республики Беларусь, проживающие на территории города. В городе Могилеве официально зарегистрировано по нашим данным всего лишь негосударственные три фирмы, которые занимаются видами деятельности, так или иначе связанными с недвижимостью. Охват рынка этими компаниями невелик, поскольку это связано, прежде всего, с тем, что граждане предпочитают не афишировать свои операции с недвижимостью. Но также на рынке присутствуют и государственные предприятия более высокого уровня, которые также занимаются различными видами деятельности, связанными с недвижимостью.
Поэтому список потенциальных конкурентов на рынке невелик и сюда входят:
-Могилёвский областной комитет по управлению государственным имуществом и приватизации;
-Юридические лица негосударственной формы собственности:
-Информационно-аналитический центр недвижимости, г. Могилев, ул. Тимирязевская, 11-33;
-Предприятие «Гавар», г. Могилев, ул. Ленинская, 21;
-Агентство недвижимости «Антей», г. Могилев, ул. Первомайская, 85-81.
Из выше перечисленных основными конкурентами городского центра по приватизации являются:
-Информационно-аналитический центр недвижимости;
-Предприятие «Гавар»;
-Агентство недвижимости «Антей»;
Преимущества конкурентов:
-удачное местонахождение;
-относительно низкие проценты по совершаемым сделкам или вообще жестко установленные тарифы за совершаемые сделки;
-имидж;
-реклама в местной прессе.
Так например, предприятие «Гавар» берет с клиента за оформление сделки твердую ставку в размере 200 долларов США, а агентство «Антей» взимает плату в размере 5% от суммы заключаемой сделки. Основной сегмент деятельности агентств – сделки по продаже квартир, гаражей, частных домов. В настоящее время в городе в течение года совершается порядка 1200-1800 сделок по купле-продаже объектов недвижимости.
Основные проблемы, возникающие в процессе деятельности городского центра по приватизации:
-поиск инвесторов для финансирования технического перевооружения;
-создание банка данных по свободным и неиспользуемым помещениям городской коммунальной собственности;
