Чтобы определить масштабы аналитической работы, нужно рассмотреть конкретный объект и точно установить, какие юридические права и обязательства связаны с этим объектом. Кроме того, следует определить срок сделки и ту географическую зону, к которой имеет отношение данный объект.
Анализ сделки с недвижимостью обычно строится на четырех факторах, определяющих стоимость сделки: спросе, предложении, характеристиках объекта и трансферте прав на него. В анализе сделки с недвижимостью следует учитывать, каким образом ограничивается пользование объектом, где он расположен, каково его окружение, какие потребуются улучшения, как им предстоит управлять. Процесс трансферта прав включает получение информации об объекте и ведение переговоров об условиях контракта (на продажу или аренду).
Для того чтобы назначить цену объекта, можно применить методы определения оценочной рыночной стоимости или метод анализа потоков денежных средств. Оценка рыночной стоимости осуществляется затратным методом, методом рыночных сравнений или доходным методом. Для составления или подтверждения оценки некоторые инвесторы прибегают к помощи аналитиков-оценщиков.
Для определения доходности вложений делается прогноз потоков денежных средств и рассчитывается либо показатель чистой текущей стоимости, либо приблизительная доходность. Пользуясь этими приемами и конкретными рыночными данными, инвестор может оценить доходность объекта. При оценке перспектив вложения в недвижимость необходимо учитывать уровень риска, который зависит в том числе и от степени применения "рычага". Кроме того, при принятии решения количественный анализ должен быть сопряжен со всеми субъективными соображениями и учетом конкретной рыночной ситуации.
Вложения в трастовые инвестиционные риэлторские фонды(REIT) —это пассивная форма инвестирования в недвижимость, которая позволяет инвестору покупать выпущенные в открытую продажу акции компаний, вкладывающих средства в управляемые профессиональными менеджерами портфели недвижимого имущества и/или закладные. Акции риэлторских фондов можно оценивать, исходя из желаемого уровня риска и доходности, точно так же, как и прочие акции, облигации и акции взаимных фондов. Партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью(RELP)дают возможность покупать доли участия в профессиональных риэлторских синдикатах, вкладывающих средства в конкретные виды недвижимости и/или закладные. В настоящее время их преимущества состоят не столько в праве на налоговые льготы, сколько в том, что они приносят достаточно высокий текущий доход и/или прирост капитала. Крупный недостаток таких партнерств состоит в том, что они в целом не очень ликвидны.
Инвестиционная сфера в рыночных условиях, конечно, должна обеспечивать прежде всего окупаемость, возвратность ресурсов, прибыльность. Это основные требования при определении параметров инвестиционных интересов. Но не менее важны и социальные аспекты проводимых мероприятий, т.е. требуется выделение точек экономического роста, позволяющих при наращивании хозяйственного потенциала одновременно осуществлять реализацию социальных программ, в том числе развитие массового жилищного строительства. С другой стороны, само строительство жилья является гарантированным источником создания инвестиционного спроса, позволяет за счет использования средств населения и предприятий поддерживать и расширять воспроизводственный цикл в реальном секторе хозяйства, обеспечивая экономический рост и сокращая диспропорции межрегионального развития.
Мировая практика стабилизации и обеспечения роста производства путем развития массового жилищного строительства достаточно хорошо известна, однако в нашей стране существуют некоторые особенности, которые необходимо учитывать.
Прежде всего не потеряли актуальности методы поддержки жилищного строительства за счет использования мультиплицирующего эффекта. При формировании инвестиционного спроса должно быть отдано предпочтение затратам государства на развитие дорог, коммуникаций, инфраструктуры, на поддержку кредитования строительства жилья. Важным условием является и законодательное обеспечение гарантий вкладов населения, всестороннее развитие фондового рынка.
Строительство жилья обусловливает направления регулирования инвестиционного спроса, способствует широкому развитию всех секторов экономики, включая сырьевые и перерабатывающие отрасли. Вместе с тем должны учитываться изменившиеся условия воспроизводства в целом. Глобальные тенденции снижения материалоемкости и энергоемкости производства, повышение доли интеллектуальных затрат в стоимости продукции определяют несколько иную структуру инвестиционного спроса. В воспроизводственном процессе уменьшается роль традиционных, сырьевых отраслей и увеличивается значение услуг правового, финансового, информационного характера. На фоне постоянного уменьшения капитальных вложений во всех сферах экономики строительство жилья за последние пять лет остается практически на одном уровне. Это свидетельствует об относительно стабильном платежеспособном спросе части населения. Однако группы населения, обеспечивающие спрос на строительство жилья, достаточно неоднородны. Условно можно выделить три их категории.
Первая - небольшая часть населения, способная единовременно произвести затраты на покупку либо авансирование строительства жилья.
Вторая - представители так называемого среднего класса, предъявляющие спрос на жилье и нуждающиеся в особых механизмах его приобретения - ипотеке, кредитах, плате в рассрочку. Такие механизмы отлаживаются рынком, но действительно работоспособную систему можно сформировать только при непосредственном участии государства - в виде прямой финансовой поддержки или мер косвенного, координирующего характера.
Третья категория - население, не имеющее возможность самостоятельно или с помощью кредитов приобрести жилье и нуждающееся поэтому в прямой финансовой поддержке. В данном случае рыночные механизмы регулирования не могут использоваться, необходимы механизмы государственного воздействия.
Таким образом, существует объективная потребность в двух видах регулирования инвестиционных интересов на региональном уровне: во-первых, институциональные механизмы, осуществляющие рыночное регулирование с помощью косвенного воздействия соответствующих институтов, в том числе и государственных, включающие весь комплекс рыночных структур (финансовые, правовые, налоговые) и учитывающие специфику региона; во-вторых, административные, предполагающие непосредственное воздействие государства на инвестиционный процесс через прямую финансовую поддержку, предоставление льготных кредитов, создание резервного фонда жилья для переселения в некоторых предусмотренных законом случаях лиц, потерявших право на свое прежнее жилье, законодательное гарантирование сохранности вкладов населения. Причем на региональном уровне государственное воздействие должно активно проявляться в обоих видах регулирования. И его роль будет возрастать, поскольку жилье - это социальная отрасль, а в ней, как известно, негативные последствия рыночных преобразований проявляются наиболее остро.
Уже в настоящее время органы власти и управления на местах принимают меры по повышению эффективности инвестиционного процесса в жилищном строительстве и формированию инвестиционных интересов. Например, во Владимирской области с 1995 г. по 1999 г. было разработано более двадцати соответствующих нормативных документов. В 1996 г. принято постановление главы администрации области «О региональных особенностях реализации государственных целевых программ «Жилище» и «Свой дом». При этом предусматривается внедрение в практику новых форм жилищного финансирования и кредитования, которые сочетают методы рыночного (кредитование, элементы ипотеки) и прямого (льготы, субсидии) регулирования.
Большое внимание уделяется реализации программы предоставления жилья для военнослужащих. В рамках федеральной программы «Государственные жилищные сертификаты», предполагающей сочетание субсидирования и банковского кредитования, в 1998-1999 гг. во Владимирской области было предоставлено 447 сертификатов, а фактически стоимость полученного жилья составила 67,9 млн. руб.
Принципиально важным для создания системы регулирования инвестиций в жилищную сферу является разработка в 1999 г. «Порядка кредитования жилищного строительства». Областной фонд государственного имущества как структура региональных органов власти и управления впервые был уполномочен привлекать средства населения, бюджета и внебюджетных источников для строительства жилья, координировать деятельность организаций городов и районов по развитию внебюджетных форм финансирования жилищного строительства, осуществлять выдачу кредитов, разрабатывать нормативные документы, необходимые для жилищного кредитования. Для развития системы регулирования инвестиций было принято примерное положение «О долевом участии в инвестировании строительства жилья и предоставлении квартир с оплатой в рассрочку», которое регулировало порядок и условия долгосрочного участия граждан и предприятий в данной сфере.
В результате принятых мер созданы условия для реального получения льготных кредитов на строительство, которые обеспечиваются средствами бюджета и внебюджетных источников. Реально начали действовать элементы ипотеки - залога полученного жилья и гарантия его оплаты. Все это позволяет надеяться на значительное увеличение жилищного строительства, что будет способствовать не только улучшению социального положения в области, но и расширению производства в смежных отраслях, а значит, и подъему всей экономики.
Глава 3 Российская экономика и инвестиции.
3.3 Характеристика экономики России на данный период.
Новая экономическая система только начинает создаваться, и для достижения темпов позитивного развития необходимы существенные накопления, производственные инвестиции. Поскольку российская экономика остается очень масштабной и, как следствие, чрезвычайно инерционной, необходимы инвестиции не только большие, но и концентрированные как по времени, так и по направлениям вложений.
Доля валового накопления в России имеет четко выраженную долговременную тенденцию к снижению за счет роста доли конечного потребления и чистого экспорта. При этом доля конечного потребления растет на фоне падения жизненного уровня и потребления населением товаров и услуг.
Единичные примеры, когда отдельные предприятия ценой огромных усилий поддерживают выпуск продукции, используя для этого устаревающие ресурсы, скорее подтверждают общую тенденцию, чем опровергают ее.
Различные отрасли имеют далеко не одинаковые стартовые возможности для привлечения инвестиций. Менее привлекательные отрасли уже скорее заботятся не о развитие производства, а о простом выживании.
Настоящая экономика России характеризуется глубоким и продолжительным кризисом (налицо сохранение четырехкратного сокращения к уровню 1990г. инвестиций в основной капитал: в 1997 г. – 23,9%, в 1998г. – 22,3%, в 1999 г. – 22,5%), а один из факторов его преодоления – привлечение иностранного капитала. Наиболее активно в экономику России инвестируют: Германия, США, Великобритания, Франция, Италия, Швейцария, Швеция и Япония. Лидером является Германия – 23,7%, США – 21,7%, Великобритания – 12,4 %, и т.д.
Соотношение оборота рынка институциональных инвестиций в 1999 г. и суммы накоплений населения составляет около 15%, в то время как в странах с развитым рынком капитала через этот сектор проходит порядка 1/3 общего оборота капитала. Доля сбережений населения в обороте инвестиционного капитала пока остается невысокой. Это создает огромные потенциальные возможности для развития в России рынка институциональных инвестиций.
В настоящее время на российском фондовом рынке работают следующие институциональные инвесторы: сберегательные отделения коммерческих банков; чековые инвестиционные фонды; инвестиционные компании; негосударственные пенсионные фонды; страховые компании; паевые инвестиционные фонды. При этом процесс формирования инвестиционных институтов российского фондового рынка отличается некоторыми особенностями, в частности, наличием ограничительных рамок развития конкретного направления инвестиционной деятельности, что дифференцирует уровень привлекательности институциональных инвесторов по показателям надежности, ликвидности и доходности.
На сегодняшний день наиболее привлекательным с точки зрения надежности и ликвидности вложений выглядит накопление средств в страховой компании. Именно эта институциональная структура обеспечивает возвратность инвестиций обязательным резервированием средств самой компанией. Вложения компенсируют потери при наступлении страхового случая, что является условием сохранности и ликвидности средств. Однако доходность вложений в страховые компании по сравнению с другими структурами ниже
Таким образом, по критериям надежности и эффективности инвестиций среди российских институциональных инвесторов на первом месте стоят страховые компании, что подтверждается и количественными показателями функционирования данного институционального инвестора. (Следует отметить, что финансовый кризис оказал весьма негативное воздействие на деятельность страховых компаний, объемы привлеченного ими капитала в долларовом исчислении значительно сократились.) На втором месте по условиям инвестирования находятся коммерческие банки, но низкая доходность вложений и серия банкротств крупных банков породили недоверие вкладчиков к этому направлению институционального инвестирования.
3.2 Пути преодоления инвестиционного кризиса.
За последнее десятилетие было упущено немало возможностей для проведения эффективной антикризисной политики и перехода к экономическому росту. Сегодня, после трехкратного падения выпуска промышленной продукции, пятикратного сокращения производственных инвестиций, выйти на траекторию устойчивого экономического роста гораздо сложнее, чем накануне либеральной революции 1991 г. Российский научно-производственный потенциал серьезно разрушен, а большая часть основного капитала потреблена или вывезена за границу. Для обеспечения хотя бы простого его воспроизводства объем инвестиций должен быть увеличен в 2,4-3 раза. Сделать это надо в ближайшие два-три года, поскольку вследствие чрезмерного износа производственных фондов, по оценкам, составляющего 60-70%, через три года ожидается их массовое выбытие на 25%, а к 2006 г. - на 50%.
Как свидетельствуют уроки десяти лет российских реформ и опыт преодоления структурных кризисов в других странах, самопроизвольного выздоровления рыночной экономики не бывает. Здесь требуется система мер государственной политики, направленной на поддержание экономического развития, включая структурную перестройку экономики на основе ее технологической модернизации.
Сложившаяся в России модель инвестиционной деятельности характеризуется неэффективностью и примитивностью. Ни фондовый рынок, ни банковская система не выполняют своих функций по аккумулированию внутренних сбережений и их трансформации в инвестиции. Главными инвесторами являются сами предприятия, на долю которых приходится 84% всего объема инвестиций, в том числе почти 70% финансируется за счет их собственных средств - прибыли и амортизации. Это существенно меньше объема потребляемого ими основного капитала. По расчетам К. Вальтуха, начисляемая в промышленности амортизация вдвое ниже уровня, необходимого для простого возмещения выбытия основных фондов, причем лишь около половины начисленной амортизации реально используется для финансирования капитальных вложений. В результате финансовые ресурсы, аккумулируемые предприятиями для осуществления инвестиций, в 3-5 раз меньше объема износа и выбытия основных фондов.
Между тем объем внутренних сбережений в стране вполне достаточен для обеспечения трехкратного увеличения капитальных вложений, необходимого для выхода на режим простого воспроизводства основного капитала в реальном секторе экономики. Так, в 1999 г. совокупные сбережения составили 31,4% ВВП, в то время как все валовое накопление - 15,1%. Другими словами, потенциал сбережений реализуется в инвестициях менее чем наполовину. Недостаточно используется в этих целях амортизационный потенциал, призванный поддерживать простое воспроизводство основного капитала. Даже наличные средства банков не находят применения в производственной сфере.
Остатки средств на корреспондентских счетах кредитных организаций составляют примерно 80 млрд. руб. К этому следует добавить средства в наличной валюте, находящиеся на руках граждан. Их общая сумма оценивается в 50 млрд. долл., что превышает весь объем инвестиций, ожидаемых в 2001 г. Кроме того, из-за нелегального оттока капитала российская экономика ежегодно теряет около 20 млрд. / долл. потенциальных инвестиций.
Таким образом, имеющийся в российской экономике совокупный инвестиционный потенциал задействован менее чем на 1/3. Если все накопленные за годы реформ сбережения, включая вывезенный за рубеж капитал (по оценкам, до 300 млрд. долл.), то получается довольно внушительная величина - 10 трлн. руб., что почти на порядок превышает нынешний годовой объем инвестиций. Это означает, что решение задачи трехкратного повышения инвестиционной активности вполне реально, разумеется, при условии проведения правильной экономической политики.
Каркас инвестиционной политики государства на ближайшие годы определен упомянутым Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»: при отсутствии значительных государственных средств основными инструментами поддержки частных инвесторов послужат конкурсное распределение средств (через Бюджет развития), связанные кредиты и гарантии.
С учетом вышеизложенного из этого вытекает: разработку системы гарантий инвесторам в настоящее время следует интенсифицировать именно на федеральном уровне; точнее, предстоит органически синтезировать весь тот опыт, который накоплен и на местах, и в «центре». Такая работа, как известно, неоднократно начиналась, но не доводилась до конца и не давала результатов. Бюджет развития России, существующий с 1997 г. и инвестиционные гарантии Правительства РФ пока невелики по объемам и не обеспечивают ощутимого эффекта.
В последние годы развивается идея создания многоуровневой системы гарантий. Специалисты Совета по изучению производительных сил Минэкономики России и РАН предлагают запустить комбинацию регионального (внутреннего) и федерального (внешнего) гарантирующих механизмов. В рамках первого из них гарантами инвестиций должны выступать органы государственной власти субъекта Федерации и соответствующие региональные агентства по страхованию и гарантированию инвестиций. В рамках второго роль страхователя отводится федеральным органам государственной власти при посредничестве Российского государственного агентства по страхованию инвестиционных рисков (не исключено также участие иностранных государств и международных финансовых институтов).
Источниками предоставления гарантий при задействовании регионального механизма призваны стать специальные статьи в основных региональных бюджетах (или соответствующие бюджеты развития), средства упомянутых региональных агентств, а также региональные гарантийно-залоговые фонды Понятно, что подобная модель применима только к благополучным регионам; применительно же к отсталым регионам, не имеющим качественных ликвидных активов для формирования залогового фонда, целесообразно использовать квоты из федерального фонда государственных гарантий (складывающегося из недвижимого имущества, ценных бумаг и ряда других инструментов, находящихся в собственности РФ). Будучи надежно законодательно урегулированной, такая система гарантирования инвестиций имеет шанс объединить столь раздробленное ныне инвестиционное пространство, ослабить территориальные диспропорции и разрядить существующую в ряде регионов социально-экономическую напряженность.
Заключение.
Федеральный бюджет-2001, несмотря на длительную и подчас драматически острую работу над ним, ориентирован на консервацию нынешней ситуации: он не обеспечит ни повышения уровня жизни населения, ни условий для устойчивого долговременного экономического роста. Наибольшую опасность для экономики и социальной сферы таит рост первичного профицита бюджета, который практически ликвидирует государственный спрос на товары и услуги — один из главных рычагов стимулирования хозяйственной активности.
Список используемой литературы.
1. Блохина Т. Рынок институционных инвестиций: состояние и перспективы. – Вопросы экономики, 2000, № 1.
2. Гитман Л. Дж., Джонк М. Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. – М.: ДЕЛО, 1997.
3. Глазьев С. Пути преодоления инвестиционного кризиса. - Вопросы экономики, 2000, № 11.
4. Грицина В., Курнышева И. Особенности инвестиционного процесса. – Экономист, 2000, №3.
5. Доничев О., Рейгольд Е. Инвестирование жилищного строительства. - Экономист, 2000, №4.
6. Игнатовский П. Роль заемных ресурсов в экономике. - Экономист, 2000, №8.
7. Лебедев В. Привлечение иностранных инвестиций. – Российский экономический журнал, 2000, № 5-6.
8. Мухетдинова Н. Инвестиционная политика. - Российский экономический журнал, 2000, № 1.
9. Рамилова А. Прямые иностранные инвестиции как объект государственного регулирования. - Российский экономический журнал, 2000, № 7.
-1-
