Важно понять главное: пока земля и недвижимость не превратятся в реальные активы, говорить серьезно о стабилизации экономики преждевременно. Землю можно и нужно рассматривать как госактив. Для этого нужно только знать, сколько она реально стоит…»
Общепринятая практика стран с рыночной экономикой всего мира - информация земельно-имущественного кадастра открыта для населения. Любой за установленную плату может получить интересующую его информацию. Для выбора сделки с недвижимостью необходимая информация предоставляется бесплатно. Тот же самый принцип заложен в федеральном законе "Об информации..." Статья 13.
Трудности создания земельно-имущественного кадастра объективны и обусловлены тем, что информация земельно-имущественного кадастра должна отражать (моделировать) характеристики объектов недвижимости на текущий день с высокой степенью точности и достоверности. Для решения этой проблемы необходимо перестроить всю существующую систему информационного обеспечения решений органов исполнительной и представительной власти.
Для этого необходимо, чтобы все протокольные отделы органов исполнительной власти работали как терминалы земельно-имущественного кадастра, чтобы все операции с недвижимостью выполнялись бы только над базой данных земельно-имущественного кадастра (в том числе и нотариальные конторы, которые оформляют сделки с недвижимостью).
Все налоги на недвижимость должны определяться по данным земельно - имущественного кадастра. Поэтому необходимо регулярно пересматривать кадастровые оценки недвижимости. В Швеции это выполняется через 6 лет, но каждый год оценка недвижимости корректируется с учетом инфляции. Аналогично, производится переоценка недвижимости в Англии, Италии.
Только при условии, что ввод информации в базу данных земельно-имущественного кадастра будет производится в момент государственной или нотариальной регистрации документа, кадастр будет отражать реальное состояние недвижимости.
Глава 4. Методы оценки объектов недвижимости. 4.1. Оценка массовая и индивидуальная.
Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.
В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков “Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж.К.Эккерта дается следующее определение: Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оцМассовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.
Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки.
Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.).
На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные.
Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка (идентификация) коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.
Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:
15. Подход с точки зрения сравнимых продаж;
16. Подход с точки зрения капитализации дохода;
17. Подход на основе затрат.
4.2. Метод сравнения продаж.
Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным земельным участкам на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных участков, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения. Важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил.
Обычно также выделяют и цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.
Для определения сопоставимости земельных участков обычно используются следующие шесть элементов сравнения:
- финансовые условия (условия финансирования сделки),
- условия продажи,
- рыночные условия (время сделки),
- местоположение,
- физические характеристики,
- показатели доходности.
После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.
В качестве единицы сравнения обычно используются соответствующие коэффициенты эластичности, т.е. процент повышения или понижения рыночной цены при изменении анализируемого фактора на один процент. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении.
Финансовые условия при продаже сопоставимого участка могут оказать существенное влияние на его цену. Например, если продажа сопоставимого участка сопровождалась 100% кредитованием или иными специальными условиями контракта, существенно отличающими данную продажу от обычных условий финансирования подобных сделок, то при сопоставлении в цену продажи необходимо ввести определенную коррекцию. Аналогично необходимо проанализировать каждую сделку по продаже сопоставимых участков и внести коррекции.
Условия продажи анализировать наиболее сложно, поскольку трудно получить достоверную рыночную информацию об обстоятельствах, которые вынуждали покупателя или продавца совершить данную сделку (например, угроза банкротства), и даже при ее наличии очень сложно дать на ее основе количественные оценки. Многие оценщики при существенном отличии условий продажи просто исключают такие сделки из сопоставления.
Рыночные условияс течением времени изменяются. При анализе изменения рыночных условий сопоставимых продаж к моменту оценки наиболее важным фактором являются не долговременные тенденции рынка (например, средний рост или спад за последний год), а кратковременные изменения конъюнктуры рынка. В частности, если сопоставимый участок продавался на рынке, сходном с доминирующими условиями рынка на момент оценки, то поправку делать не обязательно.
При сопоставлении местоположения участкованализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и политическим факторам. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, то поправка на местоположение вносится довольно редко, за исключением случаев его расположения на границе района с иными условиями.
Физические характеристики.При сопоставлении выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия. Как правило, используется метод сопоставимых пар. В качестве основных элементов сопоставления учитывают параметры почвы, достаточность площади избыточных земель для возведения каких-либо улучшений, конфигурацию участка, уклон, внутреннее или угловое расположение, наличие дренажа и других улучшений.
Показатели доходностиобычно применяют для сопоставления продаж на существенно отличающихся рынках (различных городов, стран) при отсутствии необходимой базы сравнения на одном рынке.
Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид:Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид:P = f (X1,X2,...,Xn), где P - оценка рыночной стоимости едигицы площади, (X1...Xn) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь участка, наличие электричества и т.д.)
Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка:
P = Sc + ADJc, где P - оценка рыночной стоимости, Sc- цена объекта сравнения, ADJc- суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом.
Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом является калибровка (идентификация) модели, здесь используются несколько приемов:
1. Парный анализ продаж.
2. Множественный регрессионный анализ.
3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи).
Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:
поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)
поправки на местоположение
поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).
На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.
4.3. Доходный метод.
При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость. Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:
Доход : Норма капитализации = Стоимость.
Доход х Фактор = Стоимость.
Использование данного метода также требует проведения широких исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и факторов. Прежде всего, производится анализ следующих специфических данных:
ожидаемый валовой доход от объекта недвижимости,
ожидаемое сокращение валового дохода из-за неполного использования объекта (убытки от недобора арендной платы),
ожидаемые эксплуатационные расходы,
характер и продолжительность потока доходов от владения недвижимостью,
предполагаемый доход от последующей перепродажи,
иные доходы от уступки части имущественных прав.
После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.
Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.
После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.
По результатам работы оформляется письменный отчет с описанием и обоснованием используемых методов и ссылками на источники использованной информации.
Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой “временной предпочтительности” может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации.
В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.
4.4. Затратный метод.
Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.
Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о текущих расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на основе рыночных данныДля расчета стоимости строительства собирается информация о фактических затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о текущих расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на основе рыночных данных. Получение такой информации составляет основную трудность использования затратного метода при массовой оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень физического износа, но и износов функционального и экономического (внешнего). А последние виды износа часто носят уникальный характер, с трудом поддаются измерению и типизации, особенно, если объекты сильно различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных, производственных и рекреационных зон с различными качественными характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы.
Необходимо уделять особое внимание оценке земли, поскольку точные стоимостные характеристики земли составляют основу эффективной системы оценки недвижимости.
Глава 5. Модели оценки земли.
Оценку земли оптимально проводить методом сравнения продаж, хотя существуют и другие методы оценки земли в условиях недостатка данных по продажам.
Предварительные этапы массовой оценки земли - стратификация объектов недвижимости по группам (стратам) и определение единицы измерения (сравнения).
Стратификация может основываться на принципах разрешенного использования земельных участков (зонирование), местоположении или административно-территориальном делении, размере участка.
Стратификация обеспечивает отбор сравнимых земельных участков по рыночным данным, относящимся к группам объектов, аналогичных оцениваемому объекту по действию факторов спроса и предложения. Для облегчения сравнительного анализа в рамках классификации объектов по использованию или категории зонирования, земельному участку должна быть присвоена соответствующая единица измерения.
Единица измерения должна отражать способ, при помощи которого рынок (покупатели) анализирует стоимость земли. Если участки примерно равны по размеру, то сами участки могут служить единицей измерения (сравнения). Если же размеры участков различны, то единицей сравнения будет площадь, например, квадратный метр. Протяженность фронтальной границы также часто используется в качестве единицы сравнения.
В массовой оценке стоимость земли обычно определяется тремя видами моделей.
5.1. Виды моделей массовой оценки.
Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.
Аддитивная модель имеет следующий вид:
P = A0 + A1X1 +...+ AnXn, где (Х1 ...Хn) - характеристики объекта недвижимости, An- численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.
Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные Anдля конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем неМатематическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные Anдля конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.
Мультипликативная модель имеет вид:
P = B0Х1B1... ХnBn, где (Х1 ...Хn) - характеристики объекта недвижимости, Bn- веса переменных характеристик объекта.
Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.
Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например:
P= Х1B1... ХnBn (A0+A1Х1+ ... +AnХn), где где (Х1 ...Хn) - характеристики объекта недвижимости, A, B - веса и коэффициенты при переменных характеристик объекта.
Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивный или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы.
Выбор того или другого вида модели определяется с точки зрения наиболее адекватного отражения реального рынка. Простые модели - аддитивная и мультипликативная могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет каких либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей структуре и устойчивы в том смысле, что отсутствуют сильные выбросы в оценке для нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для рынка с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от факторов. К сожалению, анализировать конечную гибридную модель не так просто как две предыдущие, особенно, если задействованы сложные переменные, отражающие взаимовлияние характеристик. Другой проблемой гибридной модели является сильная зависимость конечного результата в процессе итеративной калибровки от начальных значений коэффициентов.
Проблемы сложных гибридных моделей смыкаются с проблемами эвристического моделирования, пока еще слабо разработаны и требуют активного экспертного участия.
5.2. Калибровка (идентификация) моделей массовой оценки.
Калибровка модели позволяет определить непосредственное влияние факторов (выражаемых переменными модели) на стоимость, т.е. рассчитать конечные коэффициенты модели.
Первым шагом является преобразование данных: качественные факторы кодируются и формируются линеаризованные значения, отражающие мультипликативный вклад в стоимость. Отдельно выделим бинарные переменные - да/нет (обычно это наличие или отсутст Первым шагом является преобразование данных: качественные факторы кодируются и формируются линеаризованные значения, отражающие мультипликативный вклад в стоимость. Отдельно выделим бинарные переменные - да/нет (обычно это наличие или отсутствие какого-либо улучшения). Нередко количественные переменные также преобразуются к нелинейному виду.
Множественная линейная регрессия однозначно рассчитывает коэффициенты аддитивной модели на основе минимизации квадратичного отклонения. Для уточнения прогноза первичные переменные могут быть заменены аппроксимирующими их функциями, в частности, переменная времени сделки обычно является нелинейной функцией (что связано, к примеру, с сезонными колебаниями). На этом этапе производится создание переменной отклика цен на местоположение, отражающей вклад местоположения в стоимость. Эта переменная создается с помощью нелинейной множественной регрессии на основе информации о центрах локального влияния (очагах притяжения и отталкивания). Нелинейная множественная регрессия может быть использована и для калибровки гибридной модели.
При калибровке моделей необходимо принимать во внимание обеспечение их устойчивости по отношению как к характеристикам объектов, которые оцениваются, так и к базе данных по которой строилась модель.
Устойчивость модели обеспечивается:
адекватностью формулы (она должна быть не слишком упрощенной и не слишком сложной)
надежностью базы данных (отбраковкой необъяснимых девиантных значений цены и проверкой сомнительных данных)
тщательным анализом конечных значений коэффициентов. 5.3. Контроль качества оценки.
Любая модель - это лишь упрощенное представление реального рынка, которое не претендует на стопроцентное соответствие рыночным ценам. Существует два основных источника погрешности оценки. Это - качество информации, которая может включать как нерыночные сделки, так и не полностью описанные (может быть утрачена или откинута часть важной информации). Поэтому модель, хорошо работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке реальных объектов. Второй источник ошибок - неверные предположения, заложенные в структуру модели. Например, если в модель заложена линейная зависимость стоимости от площади магазина, то она будет переоценивать крупные универмаги и недооценивать небольшие киоски, поскольку спрос различает такие объекты. Подобные недостатки можно выявить при анализе коэффициентов отношений прогнозных значений к реальным ценам сделок из базы данных, но лишь при наличии объектов с такими параметрами в контрольной выборке.
Качество модели по контрольной выборке определяется с помощью стандартных статистик. Значения этих статистик могут служить критерием при выборе окончательной структуры модели вместе с интерпретируемостью результатов (соответствие рынку). Анализ отклонений прогнозных значений от реальных дает возможность грамотной корректировки как вида модели, так и ее коэффициентов.
Возможны случаи, когда статистические критерии подтверждают качество модели, а экспертная проверка показывает очевидные несоответствия. В этом случае причина кроется, скорее всего, в ненадежности исходной рыночной информации о сделках.
