Log likelihood -2293.658 F-statistic 111.0245
Durbin-Watson stat 1.743132 Prob(F-statistic) 0.000000
Из анализаt-статистик видно, что все коэффициенты, кроме коэффициентов приTEL, ROAD, FOREST, RIVER, значимы на 95%-доверительном уровне. Таким образом включение принадлежности к оценочным зонам является, но мнению автора, оправданным. Несмотря на то, чтоR2-adj ioiineoaeuii iaaunieee, aai ciaaiea, oai iaiaiaa, выше чем в аддитивной и мультипликативной моделях. Данная модель была проанализирована по 11 направлениям, результаты оценивания приведены в приложении 4.
Для одних направлений коэффициенты при Z были значимы и, соответственно, принадлежность к оценочной зоне статистически значимо влияет на структуру модели, для других такое влияние не подтверждалось.
Следует заметить, что исключая незначимые переменные,мы получаем регрессии, где влияние оценочной зоны значимо, приведем в качестве примера Рижское направление:
ln(PRICE) = 6.8224989 + 0.3557595*EL - 0.32047292*GAS + 1.4597214*WC - 0.26571279*ROAD - 0.48865192*ln(MKAD) + 1.1649838*Z1 + 0.71930167*Z2 + 0.49471159*Z3 + 0.28423361*Z4 + 0.37282147*Z5
Результаты оценивания приведены в таблице 14.
Таблица 14
Оценивание мультипликативной модели МРА, учитывающей влияние фактора принадлежности к оценочной зоне, для участков Рижского направления после исключения незначимых переменных.
LS // Dependent Variable is ln(PRICE)
Sample(adjusted): 1 258
R-squared 0.560038 Mean dependent var 5.586555
Adjusted R-squared 0.542226 S.D. dependent var 1.004311
S.E. of regression 0.679507 Akaike info criterion -0.731075
Sum squared resid 114.0472 Schwarz criterion -0.579593
Log likelihood -260.7774 F-statistic 31.44123
Durbin-Watson stat 1.799863 Prob(F-statistic) 0.000000
Таким образом включение принадлежности к оценочной зоне является, по мнению автора, закономерным. В заключении был проведен анализ прогностической силы модели.
6.3. Анализ прогностической силы модели.
Для анализа было выбрано Киевское направление для которого были проведены дополнительные исследование с помощью обучающих и экзаменующих выборок. Суть этого исследования заключается в следующем: выборка разбивается случайным образом на две, по первой выборке (называемой обучающая) строится регрессия и оцениваются коэффициенты модели, после чего значения объясняющих переменных из второй «экзаменующей» выборки вставляются в модель и подсчитываются соответствующие значения цен, эти полученные значения сравниваются с «реальными» ценами предложенияю.
Пример регрессии построенной по обучающей выборке:
LNPRICE = 6.0346017 + 0.44641405*GAS + 0.2872918*LNSQU - 0.43797043*LNMKAD + 0.59934192*Z2 + 0.8536588*Z3 + 0.37767092*Z4 + 0.65143998*Z5
Результаты оценивания приведены в таблице 15
Таблица 15
Оценивание мультипликативной модели МРА, учитывающей влияние фактора принадлежности к оценочной зоне, для участков Киевского направления после исключения незначимых переменных по обучающей выборке.
LS // Dependent Variable is LNPRICE
Included observations: 287 after adjusting endpoints
R-squared 0.475083 Mean dependent var 6.119259
Adjusted R-squared 0.461913 S.D. dependent var 0.960069
S.E. of regression 0.704253 Akaike info criterion -0.673757
Sum squared resid 138.3761 Schwarz criterion -0.571751
Log likelihood -302.5512 F-statistic 36.07329
Durbin-Watson stat 1.695519 Prob(F-statistic) 0.000000
Результаты адекватности применения модели представляются в процентах:
*100%, где n – объем обучающей (или экзаменуюшей выборки), preal– «реальные» значения цен, pestim– цены, полученные в результате расчетов.
Для Киевского направления процентные отклонения составили 30-35%, что для анализируемого массива данных следует считать вполне допустимым.
Для сравнения мы провели подобный ретроспективный анализ для этого же направления, но вместо принадлежности к оценочной зоне рассматривали совместное влияние переменных (электричество*газ). По обучающей выборке модель имела вид:
LNPRICE = 6.507445 + 0.42435012*GAS + 0.49137873*WC + 0.38356696*LNSQU - 0.50431807*LNMKAD + 0.17903063*EG
Для этой модели процентные отклонения были выше и составили 35-40%, что говорит о том, что включение оценочных зон более оправдано.
Общий вывод состоит в том, что несмотря на очевидную зависимость между ценой земельного участка и расстоянием от МКАД, получившиеся в процессе анализа модели обладают не очень высокой объяснительной силой, что обусловлено, по мнению автора, отсутствием реальных рыночных цен сделок на земельные участки.
Заключение.
Признавая, что земля является главным национальным богатством страны и должна находиться под особой охраной государства, которое обязуется гарантировать права собственности на землю, основной задачей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости на 2000-2002 годы является обеспечение условий для ее эффективного и рационального использования в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Для анализа земельных участков под ИЖС в работе был использован метод сравнения продаж. Моделирование производилось методами множественного регрессионного анализа.
Относительно слабая объяснительная сила моделей говорит либо о недостоверности используемых данных, либо об отсутствии необходимых факторов для построения связей между переменными. С одной стороны современная кадастровая оценка земель включает большее количество факторов, которые в конечном счете, формируют рыночную цену. В исследуемой базе не учтены такие важные факторы как состояние почвенного покрова, близость или удаленность железной дороги, аэропорта, а ведь эти факторы могут объяснить столь высокую вариабельность цен. В базе данных нет информации о красоте пейзажа и экологической чистоте района. Многие рыночные факторы не учтены, предоставляя земельные участки под ИЖС, мы скорее всего, будем интересоваться, будет ли это дачный поселок или садоводческое товарищество, будет ли оно охраняться, когда будет подведен газ, свет. Анализирую базу данных иногда видно, что земельные участки, находящиеся в непосредственной близости друг от друга, обладают одинаковыми характеристиками, но совершенно разными ценами, это явно говорит о не учете каких-то других важных факторов.Цены предложения не способны отражать ситуацию в полной мереи несмотря на то, что статистические источники говорят, что они отличаются от рыночных в среднем на 10%, мы понимаем, что кому-то надо срочно продать участок, а кому-то нет, да и публикуемые цены часто зависят от первоначальных запросов продавца. Только учет реальных рыночных сделок поможет говорить о достоверности данных и строить модели, адекватно описывающие данные. Не случайно создание автоматизированной системы кадастра – государственная задача. Все налогина недвижимость должны определяться по данным земельно - имущественного кадастра. Поэтому необходимо регулярно пересматривать кадастровые оценки недвижимости. В Швеции это выполняется через 6 лет, но каждый год оценка недвижимости корректируется с учетом инфляции. Аналогично, производится переоценка недвижимости в Англии, Италии.
Напрашивается также вывод, что существующие нормативные цены земли и ставки земельного налога противоречат нормальному рыночному развитию, должны быть скорректированы по рыночным ценам. Кроме того, требуется уточнение границ земельных зон, зон градостроительной ценности, так как внутри многих из них ценность территории сильно различается.
Следует признать, что наше исследование носило в какой-то мере «пионерный» характер, ведь подобные исследования велись только по городским землям и объектам недвижимости, а это все-таки другой сегмент рынка. Причем при исследовании, например, рынка квартир существует большое количество относительно простых моделей, которые хорошо описывают исследуемые данные.
Учитывая опыт данной работы, автор советует не только обратить внимание на качественный сбор данных, но и рекомендовал бы использовать современные алгоритмы, основанные на идеях нейроинформатики, такие как многослойные искусственные нейросети и нечеткая логика, которые относятся к «мягким вычислениям».
Список использованной литературы.
Монографии
Д.Фридман, Н.Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. Москва, Дело, 1997, 480 с.
Организация оценки и налогообложения недвижимости в 2-х томах. Под общей редакцией Джозефа К. Эккерта. Москва, Российское общество оценщиков, Академия оценки, Стар Интер, 1997, том 1 – 382 с., том 2 – 442с.
Учебники и учебные пособия
С.А.Айвазян, В.С.Мхитарян. Прикладная статистика и основы эконометрики. Учебник для вузов. Москва, ЮНИТИ, 1998, 1022 с.
Я.Р.Магнус, П.К.Катышев, А.А.Пересецкий. Эконометрика. Начальный курс. Учебное пособие. Москва, Дело, 1998, 248 с.
Источники из Интернет http://www.appraiser.ru/- виртуальный клуб оценщиков
http://www.newcity.ru/main.php?p=31&start=40&query=∨der= - агентство недвижимости “Новый город”
http://www.goscomzem.ru/public.htm– Росземкадастр, федеральная служба земельного кадастра России http://www.crea.ru/newcrea/- центр анализа рынков недвижимости (компания ЦАРН)
ПРИЛОЖЕНИЯ
3
5
Економічна реформа, відкидаючи економічні структури попередньої економічної системи, проігнорувала й усе те позитивне, що та внесла у механізм мотивації, у систему контролю за господарською діяльністю, у розвиток економічної демократії.
У ході економічних реформ була проголошена і якоюсь мірою реалізована теза про плюралізм власності, про їх рівноправність. Насправді різні форми власності, що присутні в українській економіці, суттєво відрізняються одна від іншої, перш за все рівнем демократизації. При проведенні реформи власності помітним було намагання передати всю повноту влади на виробництві або адміністрації державних і муніципальних підприємств, або вузькому прошарку чи групі приватних власників. На цій основі виникли жорсткі заходи по обмеженню прав працівників. Вони позбавлені права створювати ради трудових колективів на випадок, коли власність зовнішніх акціонерів складає понад 50%. Їм відмовлено у праві вводити обов’язкові нормативи на представництво працівників в органах управління на підприємствах з різними формами власності. Використовуючи досвід західних країн, що виправдав себе, було б правільніше законодавчо закріпити право працівників на участь в управлінні підприємством за принципом “одна людина – один голос”, незалежно від розміру частки в акціонерному капіталі, право на отримання фінансової інформації про діяльність свого підприємства, створення виробничих рад з реальними правами в управлінні підприємством.
Виробнича демократія як необхідна умова ініціювання трудової діяльності працівників підприємства більш послідовно розвивається за таких форм привласнення, як індивідуальне володіння, коли співвласниками виступають члени підприємства; кооперативне володіння, коли єдиним колективним власником є весь персонал підприємства; державна власність, котра не позбавляє господарсько-правової самостійності підприємств і права працівників на безпосередню участь в управлінні ними; суспільна власність, що передбачає володіння працівниками активами свого підприємства не на правах власності, а на основі довірливих відносин від імені суспільства, без права їх продажу та обороту отримуваного таким чином доходу на свою користь.
Не дивлячись на відмінності вказаних форм власності, для них є характерним те спільне, що вони створюють сприятливі можливості для розвитку економічної демократії та розгортання трудової активності кожного працівника.
За останні роки більшість видів нерівності у богатстві та доходах в Україні походить з міжфірмових та міжгалузевих відмінностей у оплаті праці, що є наслідком відсутності переливання капіталу і робочої сили, конкурентного середовища в економіці, а, відповідно, рушійних сил ринку. Так, у першому кварталі 1998 року середньомісячна заробітна плата складала по країні 158 гривень, при цьому у добувних галузях промисловості та атомній енергетиці – від 300 до 400 гривень на місяць; у машинобудівних та приладобудівних підприємствах, де переважно використовується праця висококваліфікованих спеціалістів, середня заробітна плата складає до 100 гривень на місяць; а в громадському харчуванні середня зарплата ледве перевищує вартісну величину межі малозабезпеченості.1Виникненню нерівності багато в чому сприяла величезна концентрація власності та дуже висока оплата вищих керівників підприємств, рішення котрих найчастіше незалежні від будь-якого дієвого контролю з боку працівників та держави.
Для різних форм власності не може бути зовсім однакових форм і методів розвитку виробничої демократії. Але в кожній з них поряд з іншими механізмами повинен бути забезпеченим демократичний контроль над рішеннями, що приймаються, і йому у найбільшій мірі служить принцип “одна людина – один голос” і володіння фірмою спільно як єдиним колективом. Такого порядку притримуються кооперативи “Мондрагона” Іспанії. У них право володіння не розподіляється між окремими працівниками. Таким правом наділений весь трудовий колектив як єдине ціле. Право окремого працівника визначається не володінням, а його членством. Інакше кажучи, члени кооперативу наділені повними і рівними правами, однак вони не можуть заявляти претензій на частку в активах чи чистій вартості фірми і розпоряджатися ними на власний розсуд. Відчужувана частка акціонерного капіталу у цьому випадку фіксується правом кожного члена фірми відкривати інвестиційний рахунок, на котрий заноситься належна йому частка прибутку.
Достоїнство Мондрагонської моделі полягає також у тому, що вона служить міцною основою для розвитку демократичного управління територіальною одиницею і демократичного суспільства в цілому. Ця міцність обумовлена ідентичністю рішення одних і тих питань на різних рівнях господарювання та іпостасі індивіда. У демократичному суспільстві, у будь-якій демократично керованій територіальній одиниці право громадянства визначається його членством, і вони є повними і рівними для всіх членів співтовариства. Але ці права не дають підстави вимагати у своє володіння індивідуальної частки національного богатства, як і на підприємствах, що знаходяться у кооперативному володінні.
Отож, одним із прикладів демократичної організації виробництва можна вважати виробничі ради, котрі складають основу трудових відносин у ФРН, де були використані різноманітні фактори, що сприяли зменшенню соціальних витрат при переході до соціально орієнтованої ринкової економіки.
Економічна свобода, котру соціально-ринкове господарство надає підприємцям, які працюють по найму, і споживачам, у більшій мірі стимулює та розкриває індивідуальні бажання працювати, готовність до праці, до проявлення ініціативи, старанності та здібності, аніж інші структури з меншим набором економічних свобод.
Соціальна ринкова економіка входить органічною частиною у загальне облаштування ФРН, значною мірою відповідає особливо ідеї структурного влаштування та структурної дійсності, допомагає реалізації вимоги вільного розкриття особистості, вимоги соціальної безпеки, соціальної справедливості, соціального миру та правової державності і забезпечує для державного і громадського порядку широкий і потужний економічний фундамент.
Виробництво, засноване на найманій праці, яка поєднується з принципами демократії, використовує механізм нормування прав і обов’язків робітників і роботодавців і їх співучасть в управлінні виробництвом, сприяють досягненню найвищих результатів.
Виробнича демократія виразилася, поряд з перерахованими моментами, у створенні виробничих рад на підприємствах, що складаються в основному з найманих працівників, котрі виступають рівноправними партнерами з роботодавцями. Виробничі ради наділені правами: інформаційним (право одержання будь-якої інформації, що цікавить робітників, і заперечення з приводу певних рішень); консультативним (всі виробничі питання вирішуються спільно); право участі в управлінні, а також виступ з ініціативою в інтересах всього виробничого колективу.
На підприємствах, які наділені правом юридичної особи (АТ, ТОВ) із загальним числом працюючих понад 2 тис.осіб, створюються спостережні ради з однакової кількості представників пайовиків і працюючих по найму. За допомогою права участі в управлінні підприємством працюючі по найму у відповідних формах отримують можливість на участь не лише в прийнятті рішення, але й в управлінні, що дозволяє їм конкретно при прийнятті виробничих рішень впливати на керівну ланку компанії.
Значить, включення до складу спостережньої ради акціонерних компаній представників працюючих по найму (у відповідності з правом на участь в управлінні підприємством), по суті, є участь у керівництві компанією, яке виходить далеко за межі права виробничих рад на участь в управлінні підприємством. Трудовий колектив, що складається з найманих працівників, повністю бере участь у виробничому процесі, створенні всіх умов для задоволення соціальних потреб працівників.
Виробничі ради, що складаються в основному з найманих працівників, виступають реальною робочою силою на виробництві, повністю контролюють виробничі та управлінські рішення від прийняття до звільнення робітників тощо.
Таким чином, ми розглянули кілька прикладів з виробничої демократії, яка ефективно використовується в країнах з розвинутою ринковою економікою: система “Мондрагона” (Іспанія), система ЕСОП (США), виробничі ради (ФРН), елементи котрих, на наш погляд, можуть бути використаними з урахуванням національних особливостей, трудових традицій в Україні при переході до соціально орієнтованої ринкової економіки.
Забезпечення широкої виробничої демократії передбачає використання усього кращого, що накопичене і виправдало себе у розвинутих країнах. Але не меншого значення має у вирішенні цього завдання розвиток демократії в суспільстві, переорієнтація особистості та поведінки людей на те, щоб підпорядковуватися не єдиним цілям,вихідним із центру, а єдиним абстрактним правилам-правам і моральним нормам, що є суттєвою ознакою цивілізованості. Дефіцит правосвідомості та духовної автономії особистості – це наша сумна національна особливість. Звідси, поряд з економічним смислом наших реформ, їх гуманістичний смисл полягає у подоланні відчуження людини від влади. Це ж виступає необхідною умовою становлення демократії в суспільстві.
У демократичних країнах складувалась та відпрацьовувалась особлива правова та державна система, яка гарантує право кожної людини жити так, як вона вважає за необхідне, до тих пір і доки цим не затискуються точно такі ж права інших. Це значить, що таким шляхом задається один вже виправдалий себе початок: межі права. Право, яке реалізується у формі правових законів, враховуючих специфіку національної культури і традицій, започатковує інституціональні умови та межі для того самого діалога та погодження інтересів, котрі необхідні демократичному суспільству.
Мінімальною вимогою, умовою існування демократичного суспільства є ліквідація великого розриву в доходах, визнання пасивно-терпеливого ставлення до інших інтересів. Демократичне суспільство, на відміну від традиційного і тоталітарного, визнає об’єктивну суперечність інтересів людей та груп, можливість усвідомити та висловити ці інтереси, погодити їх з інтересами інших через компроміс, який дозволяє пожертвувати частиною інтересів для досягнення основної мети.
Західне суспільство більш структуризоване. Наявність певної соціальної структури дозволяє інтересам стати явними, що є необхідною передумовою їх походження. Коли ж ця структура відсутня, раціональна угода або так звана національна злагода у суспільстві недосяжні, бо суперечності між інтересами людей і груп включають надто великий спектр соціально-психологічних, морально-етичних, матеріальних, політичних, поведінкових, побутових і світоглядних рис, через що вони не підлягають раціональному регулюванню.
У ході ринкового регулювання склалася саме така ситуація. Колапс економічної системи, який наближається, сигналізує про те, що країна не може більше існувати в режимі подальшого збагачення меншості та збіднення більшості, перерозподілу та безпардонного проїдання природних ресурсів. Подолання цих та інших недоліків можливе лише на шляху соціальної легітимації та правової легалізації участі якнайбільшої кількості людей у прийнятті економічних рішень, перетворення демократії в механізм, що направляє устремління суспільства на формування середнього класу. Лише середній клас може забезпечити не тільки умови для демократії, але й саму демократію, і, значить, стабільність ринку та суспільства.
ВИСНОВКИ
Узагальнюючи виконані в дисертації дослідження, можна зробити наступні висновки:
Ринкова трансформація планово-розподільчої системи супроводжується руйнуванням попередніх і формуванням нових економічних відносин та структур. В умовах незавершеності процесу становленя нової соціально-економічної системи дослідження ринкового механізму активізації трудової діяльності повинне опиратися на виправдані елементи попередніх соціально-трудових відносин, враховувати новітні тенденції розвитку економіки, тип ринкової економіки, що якнайбільше підходить соціокультурній дійсності України, моделі людини в економічній науці.
У будь-якій політико-економічній системі модель людини включає в себе перш за все мотиви економічної діяльності, цілепокладання, соціально-економічні засоби здійснення цілей, фізичні, психологічні і розумові можливості людини.
У західній економічній теорії можна виокремити два основні напрямки розвитку моделі людини. Один з них є характерним для англійської класичної школи, маржиналізму, неокласичної економічної теорії. Першому напрямку притаманний принцип історичного індивідуалізму. Головним мотивом економічної діяльності є власний егоїстичний інтерес, який зводиться до грошей або корисності. Перша модель виходить з того, що економіка представляє собою міцну сукупність індивідів і врівноважену систему, в котрій індивіди, керуючись своїми інтересами, добиваються найбільшого добробуту.
Для другого напрямку моделей людини є характерним більш широке пояснення цільових функцій людини. У них значне місце відведено вільному часу, праці як самореалізації, дотриманню традицій, альтруїстичним судженням. Іншими словами, у другому типі моделей цільова функція людини включає в себе не тільки економічні, але й чимало надекономічних, соціокультурних моментів. Ці моделі характерні для історичної школи, кейнсіанства, інституціоналізму, для теорій “людських відносин”, “людського капіталу”, “постекономічної людини”.
У зв’язку з вивченням моделі людини і сучасних тенденцій розвитку ринкової економіки крізь призму механізму трудової мотивації в дисертації обгрунтовуються два взаємозв’язаних висновки. Один із них пов’язаний з ускладненням механізму трудової мотивації, що виражено у наступному: по-перше, у нього в міру наростання зрілості виробничо-економічного організму, поглибленя соціалізації і гуманізації економіки включаються все нові й нові мотиви та стимули, які найчастіше носять надекономічний характер, а, по-друге, змінюється пріоритетність складників механізму, невпинно зростають роль і значення соціокультурних факторів. Виходячи з цього, в роботі аргументується теза про доцільність виділення трьох етапів ускладнення механізму трудової мотивації, пов’язаних з пануванням економічної людини, становленням людського капіталу і постекономічної людини.
