МЕТОД ОЦЕНКИ ОТДЕЛЬНО ВЗЯТОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ТАРИФУ ЗА 1 БАЛЛ БОНИТЕТА ПО КАТЕГОРИЯМ ЗОНАЛЬНЫХ ПОЧВ (ПО ДОХОДНОСТИ НА ЕДИНИЦУ ПОЧВЕННО-ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ИНДЕКСА)
Метод используется при слежении за охраной почвенного покрова (с помощью расчета почвенно-экологического индекса за период от одного до другого тура обследования); для оценки в денежном выражении положительного или отрицательного изменения плодородия в результате производственной деятельности человека в ситуациях, когда нужно определить рыночную стоимость земельных участков в целях купли-продажи, сдачи в аренду, залога; для расчета размера компенсации при отводе сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные нужды.
В основе метода лежат две основные составляющие:
почвенно-экологический индекс (ПЭи) – балл бонитета, отражающий уровень плодородия почв с учетом конкретных климатических условий и рельефа;
тарифная категория типа почвы оцениваемого участка.
Расчет ПЭи базируется на результатах почвенно-агрохимических обследований и данных климатических условий региона. Величина ПЭи представляет собой произведение почвенного, агрохимического и климатического индексов, расчет которых производится с помощью коэффициентов, отражающих влияние на уровень плодородия почв тех или иных показателей.
Доходность с единицы площади, деленная на размер ПЭи, дает тариф (стоимость) 1 балла, выраженный в кадастровых ценах.
Произведение почвенно-экологического индекса (ПЭи) на тариф и поправочный коэффициент к тарифной категории на лимитирующие факторы дает цену почвы 1 гектара данного участка.
Чтобы перейти от цены почвы к стоимости участка, необходимо учесть технологические свойства участка, его местоположение, культурно-техническое состояние кормовых угодий, цель отвода, инфляцию и индекс спроса и предложения.
Технологические свойства участка определяют через технологический коэффициент, учитывающий уклон, конфигурацию участка, длину гона, изрезанность полей и другие показатели, определяющие увеличение норматива времени на полевые механизированные работы.
Метод разработан Почвенным институтом имени В.В. Докучаева [Теоретические основы и пути регулирования плодородия почв./ Л.Л. Шишов, Д.Н. Дурманов, И.И. Карманов, В.В. Ефремов. – М.: Агропромиздат, 1991. – 304 с.]. Привязка к местным условиям сделана по методике ООО “Институт оценки природных ресурсов” [Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие/под общей редакцией В.П. Антонова и П.Ф. Лойко, М. и др.: Институт оценки природных ресурсов, 1999].
МЕТОД МАССОВОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ КРУПНЫХ МАССИВОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПО ДОХОДНОСТИ НА ЕДИНИЦУ ПОЧВЕННОГО ПЛОДОРОДИЯ
Метод применяется при оценке стоимости земельных участков крупных массивов.
Цена почвы зависит от потенциального плодородия на фоне конкретных климатических условий и природных особенностей окружающего ландшафта (т.е. почвенного-экологического индекса). Второй составляющей стоимости почвы является тарифная категория, которая обусловливается величиной среднегодового дохода в растениеводстве на единицу почвенно-экологического индекса.
При массовой оценке стоимости земельных угодий условно принимают, что основная часть их расположена в сельской местности и используется только на сельскохозяйственные цели.
Для расчета почвенно-экологического индекса определенного массива почвы используются среднестатистические данные почвенно-агрохимического обследования и обобщенные климатические показатели данного региона.
Потребительская стоимость земельного массива отдельного типа почвы рассчитывается путем перемножения:
тарифной цены за 1 балл бонитета почвы;
площади оцениваемого массива;
поправки к цене земли на технологические свойства;
почвенно-экологического индекса;
инфляционного индекса к определенному году;
поправочного коэффициента к тарифной категории на окультуренность участка;
коэффициента на местоположение участка;
коэффициента к цене участка в зависимости от вида угодий;
коэффициента к цене земли кормовых угодий в зависимости от культур–технического состояния.
Расчеты по данному методу можно использовать для оценки в денежном выражении положительного или отрицательного изменения плодородия в результате производственной деятельности человека; в ситуациях, когда нужно определить рыночную стоимость земельных участков в целях купли-продажи, сдачи в аренду, залога, для получения компенсации при отводе сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные нужды.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИ ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
Метод предназначен для оценки стоимости земельного участка путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т. е. доли текущего дохода в полной стоимости участка.
Применение данного метода основывается на том, что стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем за счет реализации прогнозируемых объемов выращиваемых сельскохозяйственных культур. Стоимость земельного участка определяется как частное от деления величины чистого дохода на норму (коэффициент) капитализации.
Чистый доход определяется путем исключения из расчетного действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.
Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка о чистом доходе и стоимости ряда сопоставляемых земельных участков.
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ПОКАЗАТЕЛЯ ЗЕРНОВОГО ЭКВИВАЛЕНТА
Оценка сельскохозяйственных угодий с использованием показателя зернового эквивалента основывается на методе капитализации дохода.
Оценка стоимости земельных участков включает следующие этапы:
расчет показателей нормальной урожайности зерновых культур участка;
определение показателя зернового эквивалента с учетом чистого дохода, получаемого от всех возделываемых сельскохозяйственных культур в данной зоне;
расчет чистого дохода с 1 га от возделывания зерновых культур с учетом показателя зернового эквивалента;
определение чистого дохода с 1 га от выращивания зерновых культур с учетом влияния местоположения земельного участка;
установление срока капитализации чистого дохода и расчет стоимости земельного участка.
МЕТОД СРАВНЕНИЯ РЫНОЧНЫХ ПРОДАЖ В ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ
Метод предназначен для определения рыночной стоимости земельных участков всех категорий земель, например, сельскохозяйственных (включая садово - огородные, дачные участки) и земель населенных пунктов.
Оценка участков производится путем сравнения их с аналогичными, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом. Метод рекомендуется применять при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках. До начала применения метода необходима проверка полученной информации и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
Для определения цены рассматриваемого участка подыскивается максимально схожий с ним участок с известной ценой. Если по каким- либо показателям (элементам сравнения) участки различаются, производится корректировка цен.
Метод построен на последовательном выполнении следующих действий:
Подбор элементов и единиц сравнения для проведения анализа: имущественные права, размер участка, цена продажи, условия продажи, условия финансирования, время продажи, местоположение, экономические характеристики, физические характеристики, характер пользования участком и т. д. Для сельскохозяйственных земель добавляются следующие элементы сравнения: вид сельскохозяйственных угодий или землепользования, качество почв и рельефа, урожайность, близость к рынкам сбыта, работы по улучшению участка (мелиорация и др.), структура посевных площадей и др.
Сравнение оцениваемого объекта и аналогичных объектов по отдельным элементам.
Корректировка цен, позволяющая учесть различия между участками и привести их в соответствие. Корректировка осуществляется путем прибавления (или вычитания) определенной суммы (она может быть выражена в процентах) к стоимости объекта сравнения в зависимости от того, имеет участок сравнения плюсы или минусы по рассматриваемому элементу. Поправки вносятся последовательно, каждая последующая применяется к предыдущей, установление стоимости оцениваемого земельного участка производится путем расчета среднего значения откорректированных цен.
МЕТОД СРАВНИМЫХ ПРОДАЖ СТОИМОСТИ БАЗОВОГО УЧАСТКА
Данный метод основан на определении рыночной стоимости оцениваемого участка путем анализа сравнимых продаж стоимости базового (стандартного) участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли.
Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок для определенной территориально-оценочной зоны, где расположен оцениваемый объект, со стандартным значением параметров элементов сравнения для этой зоны.
Сопоставление можно проводить по единичному конкретному участку, если оцениваемый объект расположен в одном районе или соседнем и многие элементы сравнения близки друг к другу, а различаются лишь по одному – двум факторам. При сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцененные участки.
Более точный результат дает сопоставление с базовым (стандартным) участком, для создания которого в каждой оценочной зоне региона желательно иметь соответствующую выборку участков не менее пяти.
Общий поправочный коэффициент к цене базового участка, цена единицы площади и размер оцениваемого участка при умножении дают стартовую рыночную стоимость.
МЕТОД ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ С УЧЕТОМ ЕЁ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ
При реализации различных форм обращения земли (купли – продажи, дарения, передачи в собственность, по наследству и др.) требуется оценка её стоимости с учетом экологического фактора. Метод предназначен для оценки земель, загрязненных промышленными и радиоактивными отходами.
В основу метода положено отношение дифференциальной ренты к норме ссудного процента (кредитной ставке).
Использование метода предполагает наличие земельных паспортов на каждый участок поля с информацией, включающей: чем и когда загрязнен этот участок, какие работы выполнены по снижению загрязнения и т. д.
Алгоритм расчета включает в себя такие параметры, как:
дифференциальная рента загрязненной земли;
коэффициент капитализации;
коэффициент экологической опасности земли;
районные и областные баллы для данной пашни;
коэффициент удаленности от областного центра.
Метод оценки разработан во ВНИЭТУСХе и опубликован в кн. «Экономические проблемы стабилизации и развития АПК России» – Материал научно – практической конференции : «Аграрная реформа, антикризисные меры и перспективы развития АПК».Том 1. – М., 1995.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации. М.:, 1998.
2. Игнатов В.Г., Батурин Л.А. Экономика социальной сферы. - Ростов-н/Дону. Изд. Центр «Март», 2001.
3. Широков Л.Н. Основы местного самоуправления в Российской Федерации. – М.: 2000
4. Замотаев А.Л. Местное самоуправление. Основные понятия и термины. М.:, 1999
5. Руднев Л.В. Управление земельными ресурсами городов: Учебное пособие. М, 1998.
1
В западной практике наибольшее распространение получили модель Баумола и модель Миллера — Орра. Первая была разработана В. Баумолом (W. Baumol) в 1952 г., вторая — М. Миллером (М. Miller) и Д. Орром (D. Огг) в 1966 г. Непосредственное применение этих моделей в отечественную практику пока затруднено ввиду сильной инфляции, аномальных учетных ставок, неразвитости рынка ценных бумаг и т.п., поэтому приведем лишь краткое теоретическое описание модели Миллера-Орра и его применение на условных примерах.
Модель Миллера — Орра
Модель Баумола проста и в достаточной степени приемлема для предприятий, денежные расходы которых стабильны и прогнозируемы. В действительности такое случается редко; остаток средств на расчетном счете изменяется случайным образом, причем возможны значительные колебания.
Модель, разработанная Миллером и Орром, представляет собой компромисс между простотой и реальностью. Она помогает ответить на вопрос: как предприятию следует управлять своим денежным запасом, если невозможно предсказать каждодневный отток или приток денежных средств? Миллер и Орр используют при построении модели процесс Бернулли — стохастический процесс, в котором поступление и расходование денег от периода к периоду являются независимыми случайными событиями.
Логика действий финансового менеджера по управлению остатком средств на расчетном счете представлена на рис. 9.13 и заключается в следующем. Остаток средств на счете хаотически меняется до тех пор, пока не достигает верхнего предела. Как только это происходит, предприятие начинает покупать достаточное количество ценных бумаг с целью вернуть запас денежных средств к некоторому нормальному уровню (точке возврата). Если запас денежных средств достигает нижнего предела, то в этом случае предприятие продает свои ценные бумаги и таким образом пополняет запас денежных средств до нормального предела.
Запас денежных
средств
Время
Рис.9.13. Модель Миллера — Орра
При решении вопроса о размахе вариации (разность между верхним и нижним пределами) рекомендуется придерживаться следующей политики: если ежедневная изменчивость денежных потоков велика или постоянные затраты, связанные с покупкой и продажей ценных бумаг, высоки, то предприятию следует увеличить размах вариации и наоборот. Также рекомендуется уменьшить размах вариации, если есть возможность получения дохода благодаря высокой процентной ставке по ценным бумагам.
Реализация модели осуществляется в несколько этапов.
1. Устанавливается минимальная величина денежных средств (Он), которую целесообразно постоянно иметь на расчетном счете (она определяется экспертным путем исходя из средней потребности предприятия в оплате счетов, возможных требований банка и др.).
2. По статистическим данным определяется вариация ежедневного поступления средств на расчетный счет (V).
3. Определяются расходы (РX) по хранению средств на расчетном счете (обычно их принимают в сумме ставки ежедневного дохода по краткосрочным ценным бумагам, циркулирующим на рынке) и расходы (РT) по взаимной трансформации денежных средств и ценных бумаг (эта величина предполагается постоянной; аналогом такого вида расходов, имеющим место в отечественной практике, являются, например, комиссионные, уплачиваемые в пунктах обмена валюты).
4. Рассчитывают размах вариации остатка денежных средств на расчетном счете (S) по формуле:
5. Рассчитывают верхнюю границу денежных средств на расчетном счете (Oв), при превышении которой необходимо часть денежных средств конвертировать в краткосрочные ценные бумаги:
Ов=Он+S.
6. Определяют точку возврата (Тв) — величину остатка денежных средств на расчетном счете, к которой необходимо вернуться в случае, если фактический остаток средств на расчетном счете выходит за границы интервала (Он, Oв):
Пример.
В качестве примера анализа элементов финансовой устойчивости рассмотрим определение оптимального уровня денежных средств реально существующей фирмы «Фарм-Плюс».
Приведены следующие данные о денежном потоке на фирме:
минимальный запас денежных средств (Он)—10 тыс. руб.;
расходы по конвертации ценных бумаг (Рт) — 25 руб.;
процентная ставка — 11,6% в год;
среднее квадратическое отклонение в день-2000 руб.
С помощью модели Миллера — Орра определить политику управления средствами на расчетном счете.
Решение
1. Расчет показателя РХ:
(1+Px)365= 1,116,
отсюда: Pх = 0,0003, или 0,03% в день.
2. Расчет вариации ежедневного денежного потока:
V = 20002= 4000000.
3. Расчет размаха вариации по формуле:
руб.
4. Расчет верхней границы денежных средств и точки возврата:
Ов = 10000+18900 = 29900 дол.;
Тд = 10000+1/3*18900 = 16300 дол.
Таким образом, остаток средств на расчетном счете должен варьировать в интервале (10000, 18900); при выходе за пределы интервала необходимо восстановить средства на расчетном счете в размере 16300 руб.
6. использование информационной системы в управлении экономическим объектом
Рациональная система применения информационных технологий в управлении экономическим объектом обеспечивает:
·сохранение финансового равновесия;
·получение стабильной или максимальной прибыли;
·поиск и выбор стратегических направлений деятельности предприятия для его конкурентоспособного существования в течение длительного времени;
·выживаемости и рентабельности в условиях рынка;
·обеспечение устойчивости функционирования объекта управления;
·выход на международный рынок.
Для управления экономическими объектами требуется систематизированная, подготовленная информация. По мере развития общества в рамках системы управления происходит усложнение процессов управления, которое, в свою очередь, стимулирует развитие информационных систем. Потребность в управлении возникает при необходимости координации действий членов трудового коллектива, объединенных для достижения локальных и глобальных целей. Первоначально любая цель носит обобщенный характер. В процессе уточнения она формализуется управленческим аппаратом в виде целевых функций.
В соответствии с кибернетическим подходом система управления характеризуется наличием двух взаимосвязанных компонентов:
2. субъекта управления - управленческого аппарата предприятия, осуществляющего формирование целей и принятие решений (которые затем формализуются в виде планов), а также обеспечивающего контроль за их выполнением;
4. объекта управления - предприятия, осуществляющего выполнение поставленных задач и планов. В рамках системы управления циркулируют информационные потоки, характеризуемые наличием прямой и обратной связей.
На вход субъекта управления поступает информация о внешней среде. Прямая связь выражается потоком директивной информации, формируемой управленческим аппаратом в соответствии с целями управления и информацией о экономической ситуации, сложившейся во внешней среде, и направляемой от управленческого аппарата к объекту управления. Обратная связь представляет собой движущийся в обратном направлении поток отчетной информации, который формируется объектом управления и содержит сведения о выполнении принятых решений и степени влияния внешней среды на внутреннюю экономическую ситуацию (например, задержки платежей, нарушения подачи энергии, изменении погодных условий, общественно-политической ситуации в регионе и т.д.). Таким образом, внешняя среда не только воздействует на объект управления, но и поставляет информацию управленческому аппарату, решения которого зависят от внешних факторов - состояния рынка, наличия конкуренции, величины процентных ставок, уровня инфляции, налоговой и таможенной политики государства.
7. Место экономической информационной системы в контуре системы управления
В процессе управления предприятием принимаются стратегические, тактические и оперативные решения, в связи с чем, в управленческом аппарате выделяют высший, средний и оперативный уровни управления.
Высший уровень включает менеджеров-руководителей, определяющих цели управления, внешнюю политику, материальные, финансовые и трудовые ресурсы, разрабатывающих долгосрочные планы и стратегию их реализации. В их компетенцию может входить анализ рынка и конкурентов, поиск альтернативных стратегий развития предприятия в случае выявления угрожающих тенденций в сфере его интересов.
Средний уровень, включающий различных менеджеров исполнителей, обеспечивает контроль за выполнением планов, отслеживание ресурсов, разработку управляющих директив для вывода предприятия на уровень, определенный в планах.
Оперативный уровень характеризуется реализацией планов и составлением отчетов о ходе их выполнения. Основной задачей здесь является согласование всех элементов производственного процесса с необходимой степенью его детализации. Руководство на данном уровне заключается в управлении структурным подразделением (цехом, участком, сменой, отделом, службой и т.д.).
В зависимости от уровня управления используются различные виды информации. Так, для высшего руководства, разрабатывающего стратегию деятельности, применяется в основном внешняя и в меньшем объеме внутренняя информация. На оперативном уровне используется только внутренняя, а на среднем -преимущественно внутренняя и частично внешняя. Эти виды ин формации хранятся на своих носителях, образуя информационную базу, состоящую из двух взаимосвязанных частей: внемашинной и внутримашинной.
Внемашиннаяобслуживает систему управления в том виде, который воспринимается человеком без каких-либо технических средств, например документы (наряды, акты, накладные, счета или регистры, ведомости и т.д.).Внутримашиннаяинформационная база содержится на машинных носителях и состоит из файлов. Она может быть создана либо как множество локальных, т.е. независимых файлов, каждый из которых отражает некоторое множество однородных управленческих документов (например, накладных), либо как база данных. Ее состав определяется исходя из информационных потребностей каждого уровня управленческого аппарата.
Центральное место в контуре системы управления экономическим объектом занимает информационная система экономического характера, получившая в литературе название экономической информационной системы (ЭИС) и обеспечивающая обработку, поиск, хранение, выдачу информации по запросам пользователя-экономиста. Информационные потоки, циркулирующие на предприятии, характеризуются сложностью структуризации и формализации информации. От объекта управления направляется та ее часть, которую можно систематизировать и обрабатывать с помощью компьютера, а от управленческого аппарата в информационную систему передается только та часть директивной информации, которая может быть соответствующим образом переработана и передана объекту управления. Информационная система перерабатывает определенную часть информационных потоков, участвующих в принятии решений. Для разных уровней управления эта цифра может находиться в интервале от 10 до 30%. Оставшаяся доля информации может быть отнесена к частично формализуемой, обработка которой осуществляется при помощи экспертных систем, и неформализуемой (например, ответы на жалобы, содержащиеся в поступившей служебной записке), автоматизированная обработка которой невозможна или является экономически невыгодной ввиду значительных финансовых затрат на создание системы обработкиСразвитием информационных систем доля формализуемой информации в общем информационном потоке увеличивается.
