РефератБар.ру: | Главная | Карта сайта | Справка
Организация брокерской деятельности на рынке недвижимости г. Тюмени. Реферат.

Разделы: Экономика недвижимости | Заказать реферат, диплом

Полнотекстовый поиск:




     Страница: 13 из 16
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 






На стороне спроса действуют и другие факторы. Наибольшие стимулы к приватизации - у пенсионеров. При режиме государственного обеспечения жильем договор об аренде (найме) жилья давал жильцам очень большие права. Фактически было невозможно, да и сейчас очень трудно выселить их, к тому же арендуемая жилплощадь может быть передана по наследству тем членам семьи, которые на ней прописаны. Те же, кто не прописан, получить ее не могут. Поэтому пенсионеры заинтересованы в приватизации квартиры, чтобы передать ее по наследству не прописанным в ней родственникам.
Существуют, однако, факторы, тормозящие процесс приватизации. Права съемщиков государственного жилья близки к правам владельцев, что снижает эффект от приватизации. Кроме того, если окажется, что для владельцев суммарная величина оплаты эксплуатационных расходов на содержание жилья и налогов на недвижимость превысит стоимость арендной платы, привлекательность приватизации уменьшится. Правительство Российской Федерации учло этот факт в Законе о приватизации жилищного фонда, которым установлено, что в течение неопределенного "переходного периода" те, кто приватизировал свою жилплощадь, будут платить такую же квартплату и оплачивать коммунальные услуги в тех же размерах, что и арендаторы. Однако, те, кто покупают приватизированную квартиру, должны оплачивать расходы по ее содержанию в полном объеме, а это означает, что в будущем жильцы приватизированных квартир, возможно, также станут нести полное бремя таких расходов.
В Российской Федерации введен налог на недвижимость, собираемый на местном уровне, но с едиными ставками по всей стране. Его величина в настоящее время незначительна. Более того, в некоторых городах, включая Москву, введение налога было отложено с тем, чтобы не сдерживать ход приватизации. Таким образом, в 1993 г. не существовало различий в плате за жилье между его владельцами и арендаторами. Но нет гарантии, что налоги на имущество останутся низкими. В действительности недостаточное поступление налогов на местном уровне может привести к их росту. И, наконец, многие квартиры уже нуждаются в ремонте, и его откладывание только увеличивает объем таких работ. Жильцы, приватизирующие свои квартиры, должны считаться с тем, что в будущем им придется нести расходы по ремонту своего жилья, которые превзойдут увеличение стоимости собственности в результате приватизации.
Государственный жилищный фонд почти полностью состоит из многоквартирных зданий и, согласно Закону о приватизации, любая квартира в любом здании может быть приватизирована. Поэтому сегодня положение съемщика жилья и владельца квартиры, живущих в одном доме, мало чем различается за исключением того, что владелец квартиры может свободно продать или сдавать ее.
При принятии решения о приватизации действует еще один фактор. В то время как жильцы муниципальных и ведомственных квартир могут их свободно приватизировать, имеются свидетельства того, что, по крайней мере, некоторые предприятия мешают передаче жилья своих рабочих в их собственность. В России на конец 1993г. было приватизировано 37% муниципального жилья и только 20% ведомственного. Более того, обследование, проведенное в Москве в декабре 1992г., показало, что 31% жильцов ведомственных квартир, подавших заявления о приватизации, было в ней отказано или заявлено, что организация не согласна с тем, что квартиру можно приватизировать. Применительно к муниципальному жилью отказы составили 0,5%.Поскольку на ведомственное жилье, приходится 56% государственного жилищного фонда в городах, сопротивление ведомств существенно влияет на общие темпы приватизации. Предприятия, желающие сохранить свою собственность, похоже, считают, что их грабят. Им также хочется удержать свою политическую роль в городе, которая, по их мнению, зависит от числа рабочих мест и социальной инфраструктуры (включая жилые дома), которыми они располагают. В любом случае следует ожидать, что жильцы ведомственных квартир будут приватизировать свое жилье более медленными темпами, чем другие граждане.
И последний фактор, влияющий на принятие решения о приватизации - социально-экономический статус жильца. Предполагается, что семьи, взрослые члены которых занимают сравнительно высокое служебное положение и имеют высшее образование, приватизируют свои квартиры раньше других, поскольку они уже поняли "новые правила рыночной игры". В отличие от них жильцам с более низким образовательным уровнем понадобится больше времени, чтобы осознать преимущества приватизации.
Таким образом, темпы приватизации жилья в России очень высоки. В стране за два года приватизировано 8.5 млн. жилых единиц, в то время как в Великобритании в соответствии с национальной программой приватизации муниципального жилья за 13 лет (1979-1991гг.) приватизировано всего немногим больше 1,5 млн. квартир. Жильцы отельных квартир имеет право на приватизацию своего жилья, не ожидая, пока собрание жильцов дома примет такое решение.
Можно сказать, что пик приватизации уже пройден. Большая часть дорогостоящих квартир приватизирована, и многие пожилые люди, желавшие приватизировать свои квартиры, осуществили указанное намерение. Во второй половине 1993г, в среднем в месяц приватизировалось 400 тыс. жилых единиц, что почти в два раза меньше, чем в 1 квартале того же года. Но не исключено, что еще есть большое количество людей, которые приватизировали бы свои квартиры, если бы был установлен крайний срок. Эти "маргинальные приватизаторы", проживающие, по всей видимости, в квартирах средней стоимости, хотят понять, будут ли те, кто уже приватизировал свои квартиры, платить по более высоким ставкам за содержание жилья и коммунальные услуги, а также значительные налоги на недвижимость. Точно так же по мере продолжения экономических преобразований все больше предприятий, возможно, убедятся в том, что содержание собственного жилого фонда обходится им слишком дорого, и передадут его местным властям, обеспечивающим более простые условия приватизации, что будет содействовать дальнейшему развитию рынка недвижимости.

2.2. Субъекты и объекты рынка недвижимости


Структура рынка недвижимости включает в себя отдельные объекты, представленные на рис.2.1.
Во-первых, - жилье (жилые помещения): квартиры в многоквартирных жилых домах; индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи); помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах и т.д.
Во-вторых, - коммерческая недвижимость: гостиницы, мотели, дома отдыха; бизнес-центры, офисные помещения; торговые центры, магазины; рестораны; пункты сервиса.
В-третьих, - промышленная недвижимость: заводские помещения; гаражи; офисы-склады; помещения научно-исследовательских организаций.
В-четвертых, - недвижимость социально-культурного назначения: больницы, поликлиники; школы; здания правительственных и

Объекты рынка недвижимости


Рис. 2.1

административных учреждений; церкви, монастыри и другие культовые сооружения.
И, наконец - земля (земельные участки).
Субъекты рынка недвижимости подразделяются на пользователей, потребителей, коими является население отдельных регионов, посредников (брокеров) и других профессиональных участников рынка недвижимости.
Информация о населении региона или города фактически является информацией о потенциальных участниках рынка недвижимости. Поэтому введение такого рода статистических данных является немаловажным фактором при анализе рынка. К общим характеристикам населения города (региона) можно отнести следующие:
1.Общая численность населения - численность наличного населения, к которому относятся лица, находившиеся на момент переписи на данной территории, включая временно проживающих.
Текущая ее оценка производится органами статистики на основании итогов последней переписи населения, к которым ежегодно прибавляются числа родившихся и прибывших на данную территорию и вычитаются числа умерших и выбывших с данной территории.
2.Общий коэффициент естественного прироста населения - разность общих коэффициентов рождаемости и смертности, исчисляемых как отношение, соответственно, числа родившихся и числа умерших в течение календарного года к среднегодовой численности наличного населения. Данные коэффициенты исчисляются в промилле, т.е. по отношению к 1 тысяче человек. Они позволяют оценить прирост или падение потенциального спроса на жилье со стороны населения.
3.Данные о миграции населения (въезд, выезд, сальдо). Данные о миграции получаются органами статистического учета прибытия и убытия населения на данной территории, которые составляются одновременно с адресными листками при регистрации населения по месту жительства.
4.Обеспеченность населения жильем - характеризует, наряду с численностью населения, степень напряженности потенциального спроса на рынке жилья. В российской статистике исчисляется в квадратных метрах общей и жилой площади на душу населения по данным ежегодной отчетности по жилому фонду.
Следует отличать брокеров, работающих в сфере недвижимости от других профессиональных участников рынка недвижимости, которые оказывают услуги, как административным службам рынка недвижимости, так и участникам рынка.
Землеустроители, специалисты по территориальной планировке поселений, независимые оценщики и нотариусы, выполняют работы по заказам органов управления, либо готовят для государственного учета, регистрации документы по заказам граждан и организаций, позволяют освободить административные органы от несвойственных им функций коммерческих организаций, и принимают на себя имущественную ответственность за результаты работы.
Благодаря разделению административных и хозяйственных функций (в частности, кадастрового учета и работ по натурному измерению, землеустройству) устраняются условия для монополизации, развивается конкуренция, что обеспечивает предложение качественных услуг по приемлемой цене.
Для того чтобы защитить интересы потребителей, государство обеспечивает контроль за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости посредством законодательства, предотвращающего злоупотребления, вызванные неосведомленностью клиента, путем лицензирования отдельных видов деятельности и установления базовых требований по качеству услуг, по гарантиям их обеспечения. Содержательные условия лицензирования определяются с привлечением общественных организаций участников рынка, заинтересованных в повышении престижа своей профессии.
Разработка и утверждение стандартов профессиональной деятельности на рынке недвижимости осуществляется саморегулируемыми общественными организациями участников рынка; вмешательство в эту деятельность органов власти не допускается, если иное прямо не предусмотрено законом Российской Федерации. Общественные организации участников рынка самостоятельно вырабатывают необходимые правила и нормы поведения своих членов, контролируют выполнение этих требований и в случае их нарушения инициирует применение административных и судебных процедур. Общественные организации профессиональных участников рынка являются выразителями интересов всех участников рынка, всего общества по большинству вопросов правового регулирования рынка недвижимости. Поэтому, необходимо установить следующий обязательный порядок участия общероссийских организаций в подготовке проектов нормативных правовых актов:
рассмотрение соответствующими ведомствами, Правительством Российской Федерации проектов, подготовленных общероссийскими общественными организациями участников рынка недвижимости;
обязательная передача общероссийским общественным организациям проектов нормативных актов по рынку недвижимости для подготовки заключений. Такие заключения должны быть рассмотрены, а замечания и предложения - учтены по существу;
привлечение ведомствами саморегулируемых организаций к подготовке проектов нормативных актов по рынку недвижимости.
Существует система служб по обеспечению рынка недвижимости, которая создается на местном уровне в форме переданных в ведение муниципальному образованию учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, муниципальных учреждений по кадастровому учету единых объектов недвижимости, иных муниципальных учреждений.
Цель муниципальных служб по обеспечению рынка недвижимости (далее - система служб) состоит в том, чтобы создать базовые условия для рынка недвижимости, а именно:
-юридически закрепить факт появления объекта недвижимости, посредством государственного учета в кадастре материалов землеустройства и технической инвентаризации.
-установить права и обязанности собственника по использованию и развитию недвижимости (правовое зонирование), которые определяют ценность недвижимости как товара;
- гарантировать существующие права путем регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
- обеспечение оценки всех объектов недвижимости в пределах муниципалитета для целей налогообложения, и сбора муниципального налога на недвижимость.
Для того чтобы обеспечить необходимые и достаточные условия функционирования рынка недвижимости, требуется законодательство о создании на уровне муниципалитетов системы служб, состоящей из четырех учреждений (служб):
-кадастровое бюро - для кадастрового учета недвижимости как физических объектов;
-учреждение юстиции - для регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в пределах муниципального образования;
-служба правового зонирования территории - для установления гарантированных прав по использованию недвижимости;
-муниципальная служба по налогообложению недвижимости.
Все указанные службы должны иметь четко определенный круг устанавливаемых законом прав и обязанностей; должна быть обеспечена имущественная ответственность учреждений и их должностных лиц за их действия или бездействие.
Названные муниципальные службы финансируются за счет платы за регистрацию (учет) и предоставление информации, за счет местного бюджета, а также за счет материальных и финансовых средств, переданных местному самоуправлению для осуществления полномочий по ведению Единого реестра прав на недвижимость и сделок с нею.
Обмен информацией между муниципальными службами производится бесплатно, также как и предоставление статистических сведений по установленной форме. Передача муниципальными службами сведений в иные органы производится за плату, если бесплатное предоставление определенных сведений не установлено законом.
Во избежание конфликта интересов не допускается: расширение полномочий служб рынка недвижимости, не предусмотренное законом; объединение этих функций в одном учреждении; выполнение работ и услуг на основе договоров (измерение объектов, межевание и т.д.). Деятельность указанных служб регламентируется Законами Российской Федерации, правовыми актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, а также соответствующими им нормативными правовыми актами органов представительной власти субъектов Федерации и муниципальных образований.
И, наконец, профессиональными участниками рынка недвижимости являются брокеры, осуществляющие посредническую деятельность на рынке.

2.3. Особенности ценообразования на рынке жилья

Умение правильно прогнозировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости, вовремя сориентироваться в изменяющейся политике ценообразования является одним из определяющих факторов, от которого зависит успех брокерской деятельности на рынке недвижимости. В брокерской деятельности принята специальная ценовая терминология.(Таблица 2.1.)
В зарубежных источниках принято выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости: физические, социальные, экономические, политические. (Рис.2.2.)
Стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города среднего уровня. Поэтому можно выделить некоторые факторы в зависимости от их влияния на этот средний по совокупности объектов уровень. Во-первых, - это группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе. Во-вторых, - экономические факторы, которые в свою очередь подразделяются на региональные (состояние экономики города) и федеральные (макроэкономические параметры). В-третьих, все названные факторы можно разделить на группы по признаку быстродействия:долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или менее стабильный уровень цен, икратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции изменения цен.
Стоимость объектов меняется в зависимостиот стадии развития рынкажилья. В своем движении от централизованной к свободной, рыночной экономике рынок жилья России проделал значительный путь.




Таблица 2.1

Рекомендуемая терминология


Рекомендуемый термин
Содержание

Стоимость квартиры
Сумма, названная профессиональным оценщиком (на дату оценки)

Цена предложения (продавца)
Сумма, названная владельцем квартиры при
выставлении ее на продажу

Цена предложения (агенства)
Сумма, названная агенством при выставлении квартиры на продажу( с учетом комиссионных)

Цена сделки для продавца
(цена продажи)
Сумма, полученная владельцем квартиры

Цена сделки для покупателя
(цена покупки)
Сумма, отданная покупателем

Средняя цена предложения (с учетом или без комиссионных и иных расходов)
Среднее значение цен предложения на определенные типы квартир , выставленных на продажу за определенный период времени

Средняя цена покупки
Среднее значение цен покупки по сделкам, совершенным за определенный период времени

Средняя цена продажи
Среднее значение цен продажи по сделкам, совершенным за определенный период времени

Прогнозируемая цена
Наиболее вероятная цена 1кв.м (предложений, или сделок) на определенные типы квартир (или на всю совокупность квартир города)на определенную дату в будущем.



Весь переходный период можно условно разделить на четыре стадии: стартовую, характеризующуюся стремительным взлетом цен; переходную, когда рост цен продолжается меньшими темпами; стадию продвинутого рынка, в которой цены еще имеют инерцию роста, но кривая уже входит в насыщение и может даже несколько понизиться; развитый рынок, когда цены достаточно стабильны и изменяются в соответствии с колебаниями соотношения спроса и предложения, инвестиционными и экономическими циклами.


Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости.



Факторы ценообразования

природные (земля, климат, природные ресурсы)
физические
искусственные (созданные человеком различные
объекты инфраструктуры)

размер семьи
социальные окружение

уровень жизни

уровень дохода

налоговая политика

экономические финансово-кредитная политика

уровень цен

уровень занятости населения

зонирование земель города

культура

политические
образование

защита окружающей среды


Рис.2.2.

Следующая группа факторов, формирующих цены на жилье касается специфических особенностей рассматриваемого региона, города. К ним относятся: масштаб города, характер его промышленного развития; структура и состояние жилищного фонда; удаление от столиц, других крупных центов; характер транспортных связей с другими регионами; природные условия; экологические условия.
Эта группа факторов является достаточно стабильной во времени. В столицах, крупных административных, промышленных, транспортных, курортных центрах, с высоким уровнем финансовых потолков, высоко прибыльными инвестициями, хорошими перспективами развития, благоприятными природными и экологическими условиями, "мировой" уровень цен достаточно высок, а время выхода на этот уровень - 6-7 лет.
В малых городах с отсутствием промышленности или монопромышленной экономикой (города-шахты, города-заводы, города-полигоны), низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций и перспектив развития, удаленных от крупных центров и столиц, транспортных узлов и артерий, с плохими природными условиями, а также экологией, рынок стартует поздно, развивается медленно и формируется (после стабилизации) достаточно низкий уровень цен.
Третья группа факторов -социально-экономические условия в регионе.
В перечень факторов этой группы входят:
- социально-демографические характеристики населения (средний размер семьи, уровень образования, профессиональный состав, подвижность населения, уровень миграционных потоков);
- политика и ориентация местных властей;
- уровень доходов населения;
- расслоение населения по доходам;
- уровень преступности;
- удаление от зон конфликтов, "горячих точек";
- темпы строительства нового жилья;
- уровень спроса на жилье;
- уровень предложения жилья.
Пассивная политика и нерыночная ориентация местных властей, низкий уровень доходов основной части населения, низкие темпы строительства определяют низкий спрос и низкое предложение, угнетают цены на жилье, приводят к их снижению сдерживают рост цен. В городах, близких к зонам конфликтов, со статичным (либо усиленно эмигрирующим) населением формируется мощная понижающая тенденция в ценах на жилье. Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жилье, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья к быстрому росту цен. В городах, привлекательных для состоятельных иммигрантов, жилищный рынок активно развивается и формируется повышающая тенденция в ценах на жилье.
Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жилье стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут.
Необходимо отметить, что в условиях переходной экономики России изменения спроса и предложения на рынке жилья не всегда являются прямым итогом действия тех или иных из рассмотренных факторов, а могут происходить по другим, независимым причинам. Кроме того, в отличие от стабильных рыночных экономик, в сегодняшней России они не всегда приводят к адекватному изменению цен на жилье.
Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей экономической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накладывает свои особенности на уровень перечисленных факторов.
В результате, на ранних стадиях развития рынка темпы роста цен могут увеличиваться или уменьшаться вплоть до прекращения роста и даже временного снижения, а при развитом рынке - создается колебательный характер изменения цен.
Безусловно, на уровень цен на недвижимость влияютмакроэкономические условия в стране. К характеристикам макроэкономических условий в стране относятся темпы роста валового национального производства, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, на ранних стадиях развития рынка, в условиях высоких темпов инфляции, все они проявляются в значительной степени через инфляцию и курс рубля к доллару, определяют условия для изменения этих факторов (а через них и цен). Характер влияния каждого из макроэкономических факторов на темпы роста цен на жилье существенно зависят от применяемых на рынке данного города вида цен (долларовые, рублевые, смешанные).


     Страница: 13 из 16
     <-- предыдущая следующая -->

Перейти на страницу:
скачать реферат | 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 

© 2007 ReferatBar.RU - Главная | Карта сайта | Справка