| Страница: 15 из 16 <-- предыдущая следующая --> | Перейти на страницу: |
| | Трех комнатные | Двух комнатные | Одно комнатные | Средняя цена |
|
Центр | 4.680 | 4.300 | 4.690 | 4.557 |
|
6 мкр. | 3.870 | 3.600 | 4.060 | 3.843 |
|
4-5 мкр. | 3.710 | 3.600 | 4.060 | 3.790 |
|
1-3 мкр. | 3.710 | 3.400 | 3.910 | 3.673 |
|
Восточн.м | 3.550 | 3.400 | 3.910 | 3.620 |
Таким образом, в среднем цены на 1-комнатные квартиры возросли на 30-40%, как на самое доступное и дешевое жилье. На 2-комнатные квартиры - возросли на 20-30%, и на 3-комнатные квартиры в среднем на 17-20%, в шестом микрорайоне - на 25-30%.
В результате проведенных исследований нами выявлены общие тенденции развития ситуации на рынке недвижимости в соответствии с которыми необходимо корректировать организацию брокерской работы. Выявление и четкое формулирование факторов, влияющих на рыночную ситуацию, позволяет оптимально планировать организацию работы.
Тенденция роста цен явно прослеживается при сравнении стоимости, существовавшей в мае 1998г.
| | Трех комнатные | Двух комнатные | Одно комнатные | Средняя цена |
|
Центр | 3.500 | 3.400 | 3.300 | 3.400 |
|
6 мкр. | 2.700 | 2.900 | 2.750 | 2.783 |
|
4-5 мкр. | 2.700 | 2.800 | 2.650 | 2.717 |
|
1-3 мкр. | 2.600 | 2.700 | 2.650 | 2.650 |
|
Восточный | 2.600 | 2.700 | 2.700 | 2.667 |
|
Южный | 2.500 | 2.650 | 2.750 | 2.633 |
|
Заречный | 2.500 | 2.500 | 2.800 | 2600 |
|
Хрущ, КПД | 2.300 | 2.350 | 2.350 | 2.333 |
4.САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКАЯ И ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Человек и окружающая среда
В условиях рыночной экономики в практике оценки стоимости любых объектов важное, а во многих случаях определяющее значение имеет интегральная оценка стоимости системы «человек – объект - окружающая среда». Квалификационный анализ особенностей данной системы с учетом всего комплекса многосторонних связей внутри ее дает возможность получить данные о санитарно-гигиеническим и экологическом состоянии, которые, безусловно, оказывают влияние на стоимость объекта. В зависимости от санитарно-гигиенического и экологического состояния объекта, территории и затрат на его изменение стоимостная оценка может корректироваться в ту или иную сторону. Санитарно-гигиеническая и экологическая экспертиза определяет соответствие обследуемых объектов (на всех этапах жизненного цикла: проектирование, строительство, эксплуатация, демонтаж, и утилизация отходов) действующим санитарным нормам и правилам, СНИПам, нормативно-техническим документам и законам в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения и охраны окружающей среды и другим регламентирующим документам: определяет состав
и объем затрат на поддержание данного состояния или
целевого изменения в будущем.
Объектом экспертизы являются: проектная, техническая документация на здания, сооружения и технологические процессы: качественное и количественное состояние почвы, воздуха, воды, строительных материалов и покрытий: физические и химические вредные производственные и естественные факторы, а также их влияние на здоровье персонала и населения.
4.2. Гигиена планировки населенных мест
Планировка и застройка населенных пунктов должна предусматривать создание наиболее благоприятных условий для жизни и здоровья населения, комплексное благоустройство городов и других населенных пунктов, предупреждение и ликвидацию вредного и опасного влияния факторов окружающей природной среды и условий жизнедеятельности на здоровье человека.
При разработке норм проектирования, генеральных планов городов, проектов планировки и застройки населенных пунктов, проектов районной планировки, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции и модернизации объектов, сооружений и инженерных сетей должны выполняться действующие санитарные правила.
В градостроительстве под планировкой населенных мест- города, поселка, села- подразумевается такое функциональное распределение его территории, такое ее техническое оборудование и такая социальная организация населенного пункта, при которых создается благоприятные условия для жизни, здоровья, общественной и профессиональной деятельности населения, для воспитания образования детей, для отдыха, физической культуры и спорта.
Климат – многолетний режим погоды, свойственный той или иной местности, оказывает большое влияние на организм человека, его здоровье, физическое развитие, нередко и заболеваемость.
Важное гигиеническое значение имеют солнечная радиация, температура и влажность воздуха, атмосферное давление, направление и скорость ветров, количество выпадающих осадков.
Климатические особенности необходимо учитывать при решении планировки и застройки, выборе территории,
системы застройки, ориентации зданий, обводнения и озеленении, глубины залегания фундаментов, толщины стен, сквозного проветривания, балконов, веранд, расчете отопления и др.
Микроклиматом называют климатические особенности, свойственные весьма ограниченным пространствам. Микроклимат может меняться на расстоянии сотен и даже десятков метров в зависимости от подстилающей поверхности (лес, луг, водная поверхность) или рельефа (возвышенность, долина, северный или южный склон).
Установлено, что города, особенно крупные, имеют свой микроклимат, существенно отличающийся от климата окружающей территории:
1) каменные и асфальтовые дорожные покрытия и высокие каменные здания летом нагреваются и обильно изучают тепло (среднегодовая температура воздуха в городе выше на 1-3 градуса, а относительная влажность ниже на 5-10%);
2) восходящие токи над городом вызывают в тихую погоду приток прохладного воздуха от периферии к центру;
3) многоэтажная застройка вдвое и более уменьшает скорость ветра;
4) задымление атмосферного воздуха снижает солнечную, в частности ультрафиолетовую, инсоляцию.
Потери могут достигнуть 20-50%.
Природные зеленые массивы - естественные зеленые массивы- леса, рощи, луга -улучшают микроклимат, ослабляют ветры, служат мощным резервуаром чистого воздуха, а для населения –местами отдыха, оздоровления и общения с природой.
Важно также учитывать следующие требования к территории города в целом (факторы положительной оценки):
1) незаболоченность, незатопляемость, низкое стояние грунтовых вод, незагрязненность почвы и пригодность ее для зеленых посадок:
2) рельеф с равномерным уклоном от 0,5 до 10%, обеспечивающий отвод атмосферных вод и прокладку самотечной канализации;
3) возможность водоснабжения, отвечающего современным требованиям в отношении количества и качества воды;
4) отсутствие полезных ископаемых под зоной застройки;
5) удобная связь с местной и общегосударственной
дорожной сетью.
Важнейший принцип градостроительства- зонирование территории города по функциональному признаку. В соответствии с этим принципом градостроительной практики установлено деление городской территории на пять основных зон:
1) селитебную;
2) промышленную;
3) коммунально-складскую;
4) внешнего транспорта;
5) природная зона, примыкающая непосредственно к городской черте.
Селитебная зона - это наиболее важная часть городской территории, так как именно в ней представлены вся жилая застройка, здания общественного назначения, торговые центры, улицы, площади,
спортивные сооружения и стадионы. Основным структурным элементом селитебной зоны служит жилой район с населением в несколько десятков тысяч.
Жилой район в свою очередь делится на микрорайоны, каждый со своей школой, детскими учреждениями и физкультурными площадками. В пределах микрорайона имеются все магазины и бытовые учреждения, необходимые для первичного обслуживания и повседневного пользования. Центр жилого района должен располагаться в пределах пешеходной доступности с радиусом порядка 800 м.
Предприятия должны располагаться в пределах особого промышленного района, с тем чтобы устранить вредное их влияние на селитебную зону и вместе с тем сохранить с ней удобную связь. Для решения этой задачи принимаются следующие меры:
2) для охраны атмосферного воздуха селитебной зоны, ослабления или устранения производственного шума между предприятием и жилой зоной устанавливаются разрывы разной ширины (С33- санитарно- защитная зона) в зависимости от характера и интенсивности вредного влияния;
3) предприятия располагаются ниже города по течению реки, промышленные стоки обезвреживаются, а их выпуск производится ниже района, используемого населением для оздоровительных целей и отдыха;
4) для охраны почвы от загрязнения твердыми отбросами производства создается система их организационного удаления и сбора на специальных площадках;
5) грузовое железнодорожное и автомобильное движение предприятий направляется по магистралям вне селитебной зоны.
Промышленный район надо размещать с подветренной стороны по отношению к жилой части города.
В коммунально- складской зоне размещены склады различного назначения:
- строительных материалов;
- твердого и жидкого топлива;
- промышленных и продовольственных товаров, овощехранилища и холодильники;
- подъездные пути и другие транспортные парки;
- системы водопроводных и канализационных сооружений.
Самое существенное - это выбор места для железнодорожного узла: железнодорожные пути не должны перерезать селитебную зону или мешать свободному доступу к местам отдыха населения.
Технические сооружения и устройства по обслуживанию самого транспорта (сортировочные станции, бункеровочные базы и др.) должны выноситься за городскую черту.
Примыкая к селитебной территории и окружая ее, пригородная зона может иметь значительные размеры и выполняет многочисленные и разнообразные функции в жизни городского населения. Оздоровительное значение- защитные зеленые полосы благотворно влияют на микроклимат селитебной территории и на ветровой режим. Пригородная зона предусматривает в своем составе лесопарковый пояс, соединяющийся с зелеными насаждениями городских жилых районов, а также места отдыха населения.
4.3. Организация территории жилого квартала
В соответствии с СНиП микрорайону придается значение основного структурного элемента селитебной территории городов и поселков.
Территорию микрорайонов не должны пересекать магистрали и жилые улицы.
Создание необходимых условий для отдыха и занятий спортом достигается рациональной организацией территории жилого района и микрорайона, свободной постановкой зданий и наилучшими условиями инсоляции и аэрации, озеленением, благоприятным микроклиматом и снижением шума. Эти приемы и нормативы касаются в основном размеров жилых районов и микрорайонов, плотности их застройки и заселения, системы застройки, организации культурно- бытового обслуживания и отдыха, озеленения и благоустройства территории.
Тесная взаимосвязь внутрижилищной среды определяют необходимость в настоящее время при решении проблем жилищной гигиены рассматривать единую систему «человек - жилая ячейка – здание – микрорайон – жилой район города », которая в последнее время получила наименование «жилой среды».
Строчная застройка в разных сочетаниях находит и сейчас применение в качестве одного из приемов свободной застройки в микрорайонах.
Периметрическая застройка – здания располагается вдоль улиц по четырем сторонам квартала, образуя замкнутый прямоугольник.
Смешанная застройка – часть зданий располагаются по периметру, а на остальной территории размещаются свободно. Это может быть целесообразным, если по местным условиям нужна защита от сильных ветров; здания по периметру располагаются тогда с наветренной стороны.
Свободная застройка – отсутствует привязанность к направлению улиц и здания располагаются свободно в соответствии с интересами инсоляции, аэрации застройки и наилучшего использования рельефа.
При любой системе застройки надо полностью отказаться от постановки зданий по красной линии – граница между улицей и территории микрорайона. Линия регулирования застройки – отстоит от красной линии не менее чем на 6 м магистральных улицах и на 3 м на жилых. Отступ заполняется зелеными насаждениями на выбор.
4.4. Охрана почвы и санитарная очистка населенных мест
Цель санитарной охраны почвы состоит в сохранении такого ее качества, при котором почва не являлась бы фактором передачи заразных для человека и животных заболеваний и не привела к прямому или косвенному, по экологическим цепочкам, острому или хроническому отравлению экзогенными химическими веществами с возможными отдаленными последствиями.
Под санитарной очисткой подразумевают комплекс плановых, организационных, санитарно – технических, хозяйственных мероприятий по сбору, удалению, обезвреживанию и утилизации твердых отходов, образующихся в населенных местах, в целях сохранения здоровья населения и общего благоустройства. Проект санитарной очистки носит название генеральной схемы очистки населенных мест.
Таким образом, в систему мероприятий по санитарной очистке населенных мест входят сбор, временное хранение, транспортировка, обезвреживание и утилизация твердых отходов.
Цель санитарной охраны почвы состоит в сохранении такого ее качества, при котором почва не являлась бы фактором передачи заразных для человека и животных заболеваний и не привела к прямому или косвенному, по экологическим цепочкам (почва-растение-человек; почва-вода-человек; почва-воздух-человек; почва-растение-животное-человек и др.), острому или хроническому отравлению экзогенными химическими веществами с возможными отдаленными последствиями.
| Страница: 15 из 16 <-- предыдущая следующая --> | Перейти на страницу: |
| © 2007 ReferatBar.RU - Главная | Карта сайта | Справка |