6. Плата за инкассацию.
7. Доходы по предоставляемым финансовым услугам: а)факторинг(Переуступка банку неоплаченных долговых требований, возникающих между контрагентами в процессе реализации продукции, выполнения работ, оказания услуг. Является разновидностью торгово-комиссионной операции, сочетающейся с кредитованием); б)лизинг(Предоставление на условиях аренды на долгосрочный период машин, оборуд-я, недвиж-ти и др. элементов основного капитала предприятиям-арендаторам. Участвуют 3 стороны: лизингодатель (собственник имущества – банка или лизингов. компания), лизингополучатель (пользователь имущ-ва), поставщик (продавец имущества)); в)траст(Доверительные отношения между сторонами, одна из которых (банк) принимает на себя ответственность по распоряжению собственностью другой стороны в пользу клиента).
8. Комиссия за кассовые операции (прием, выдача, хранение денежных средств).
Каждый из видов доходов может быть получен как за услуги по обслуживанию клиентов в валюте РФ, так и в инвалюте.
II. Доходы от прочей, "небанковской" деятельности:1. Плата за информационные, консультационные услуги; 2. Доходы, получ. от участия в деятельности пр-й, орг-й, б-ков; 3. Доходы от сдачи имущества в аренду; 4. Суммы, полученные от клиентов в счет возмещения почтово-телеграфных услуг.
III. Доходы, не связанные с деятельностью банка и вложением его средств:1). Безвозмездно полученные основные и денежные средства, другие активы; 2). Излишки мат. ценностей и денежных средств, выявленные при инвентаризации.
Доходы б-ка м. складыв-ся из всех перечисл-х элементов или из некоторых. Дох. м. выражаться в %-м выражении, либо в форме комиссионного вознаграждения. Источники дохода КБ также подразделяют на относительно стабильные (%-й и непроцентный доход по банковским услугам - комиссия) и нестабильные. (дох. от операций с ц/б-ми, от валют. операций). Доходы от услуг во всех перечисл-х формах д. покрывать издержки банка, риски и создавать прибыль. Для б-ка предпочтит. рост дох. за счет стабил. источ-ков и отсутствие значит. влияния нестабильных.
6. Банковский продукт. Классификация банковских услуг.
Спецификой банковской деятельности является создание банковского продукта. Кбанковскому продуктуотносят:
1)Создание платежных средств.Проявл. на уровне эк-ки в целом. Известно, что обмен продуктами труда производится не в форме обмена одного продукта на другой, а в форме процесса купли-продажи. В современ. рыночном хоз-ве для соверш. сделки купли-продажи необходимы деньги – как всеобщее платеж. средство. Банк России производит выпуск денеж. массы, необх. для обращения, для потребл-я и приобретения мат. благ, а т/ж для продолж-я процесса воспроизводства.
2)Предоставление услуг.Классификация бан-х услуг и операций:
1) В соответствии со спецификой банковской деятельности:специфические(Кредитные, депозитные, расчетные операции. По законк «О б-х и б-й деят-ти» ч/б быть банком, нужно осущ-ть все 3 вида специфических банковских операций. Если не все – то это кред. учрежд-е) инеспецифические(посреднические услуги, предоставление гарантий, поручительств, предоставление сейфов, юр. услуги и др.) услуги; Как бы между специфич. и неспецифич. услугами нах.: валют. операции, операции с ц/б-ми, операции с Au, драг. Ме и т.д.
2) В завис-ти от субъектов получения услуг:услуги юр. лицамиусл. физ. лицам;
3) В зависимости от способа формирования и размещения денежных ресурсов:активныеипассивные операции;
4) В зависимости от взимаемой платы:платныеибесплатные услуги. Б-ки самост-но определяют перечень услуг, предоставляемых за определ. плату.
7. Свойства банковских операций.
1). Банковские услуги нельзя производить про запас. Потому, что банковским продуктом является предоставление услуг и он выглядит как нечто нематериальное.
2) Банковские услуги носят производительный характер. Например, при приеме денег во вклады не работающая денежная масса превращается в работающие активы. Кредиты, предоставляемые п-ям и орг-ям, направл. на развитие их деят-ти. Т/о банковские операции участвуют в хоз. деят-ти различных пр-й.
3) Объект банковских услуг – капитал. Движение денежных средств по счетам пр-й явл. движением капиталов. Например, кредит, предоставленный пр-ю-заемщику д.б. возвращен в б-к в определенный срок с уплатой определенной суммы за пользование кредитом. За этот срок пр-ю необходимо получить прибыль, достаточную для возврата суммы кредита и %-в по нему.
4) Банковские услуги охватывают как активные (например, выдача ссуд, факторинг, лизинг, траст и др.) так и пассивные (например, прием вкладов, открытие и ведение счетов клиентов и др.) операции банков.
5) Банковские услуги не являются монополией только б-ка. Отдельные банковские операции могут осуществлять и др. пр-я и орг-ции.
8. Содержание кредитной политики. Факторы, определяющие кредитную политику коммерческого банка.
Кредитная политика– это деят-ть КБ как кредитора, осуществляющего размещение ссудного капитала в соответствии с собственными и общественными интересами. Кред. политика формирует основные направления ссуд. Важным направлением кред. политики явл: выбор возможных клиентов-заемщиков, предоставляемых видов ссуд, оптимальная организация кредитования, %-я тактика б-ка, анализ фин-х возможностей заемщика.Элементы кредитной политики:
1) Цели и задачи кредитования.Цель кред. политикивыражает конечный результат деятельности банка и вытекает из его назначения – возможности удовлетворять потребности клиентов в заемных средствах. Эти дополнительные денежные средства, полученные на условиях возвратности, срочности и платности, обеспечивают жизнедеят-ть пр-й, орг-й и др. учрежд-й, а/ж физ. лиц. При этом б-ки реализуют и свои собственные интересы как коммерческие пр-я (получение прибыли).Задачи кред. политикиимеют более частный характер. Они связаны с улучшением состава банковских кредитов, необходимости ускорения их оборачиваемости, увеличение удельного веса обеспеченных ссуд и т.д.
2) Выбор направления кредитования. Вытекает из целей кред. политики и обеспечивает их выполнение. Этот элемент явл. частью стратегии б-ка. Деят-ть б-ка м.б. направлена на обслуживание отдельных отраслей нар. хоз-ва, либо на обслуживании физ. лиц и т.д.
3) Технология осуществления кредитных операций. Очень важна в деят-ти б-ка, т.к. б-ки не м. нарушать установленные правила и нормативы, а т/ж б-ки действуют согласно традициям и обычаям, принятым в данной сфере н/х-ва и в стране в целом.
4) Контроль в процессе кредитования. На этапе использования кредита осуществляется наблюдение за кредитными операциями: контроль за соблюдением лимита кредитования (кредитной линией), целевым использованием кредита, уплатой ссудного %-та и полнотой и своевременностью возврата ссуды.
Все элементы кредитной политики нах. в зависимости друг от друга. Несоблюдение хотя бы одного из них приводит либо к возникновению убытков, либо к разрушению самого процесса кредитования.
Банки осуществляют свою деятельность с учетом ряда факторов, которые непосредственно влияют на его кредитную политику:
1. Внешние: а) Политическая иэкономическаяситуация в стране; б) Уровень банковского законодательства; в) Состояние межбанковской конкуренции; г) Уровень развития банковской инфраструктуры (система, обеспечивающая жизнедеят-ть б-ков: информационная, методическая, научно-учебное обеспечение, средства коммуникации) и т.д.
2. Внутренние: а) Ресурсная база б-ка и ее структура; б) Ликвидность б-ка; в) Специализация б-ка; г) Наличие специально обученного персонала.
9. Методы регулирования кредитных операций.
Эффективность кредитования во многом зависит от методов их регулирования. Банки используют в основном 4 метода:
1)Метод диверсификации кредитного портфеля.Основ. метод. Предполагает предоставление кредитов разным группам клиентов (юр. и физ. лицам). Рассредоточивая кредиты, банки получают возможность снижать кред. риски и компенсировать возможные потери от задержек возврата кредитов одного заемщика за счет доходов от др. заемщиков, своевременно выполняющих обязательства.
2)Диверсификация кредитования в зависимости от степени кредитоспособности заемщика, характера объекта кредитования, надежности залога, гарантии и т.д.Предполагает неодинаковый подход б-ка к клиентам в процессе выдачи и погашения кредитов, т.к. фин. устойчивость клиентов разнообразна и способы обеспечения ссуд в каждом отдельном случае различны, т/о б-к не может устанавливать единый порядок кредитования и единые условия для выдачи и погашения ссуды.
3)Пролонгация сроков кредитования.Управляя кредитным портфелем, б-ки м. пролонгировать сроки возврата кредитов. Это связано с тем, что на момент погашения ссуды у заемщика м. временно отсутствовать своб. ден. рес-сы в связи с неравномерностью расчетов. В этом случае б-к может продлить срок на 3-5 дн., а в отдел. случаях (редко) от 1 мес. до 0,5 года.
4)Классификация просроченных ссуд и формирование денеж. резервов.Предполагает разделение просроченных кредитов по степени невозвратности и образование дополнительных резервов для каждого вида кредита.
Б-ки м. использовать в кач-ве неосновногометод реабилитации проблемных кредитов– оздоровление кредита, кот. сопровождается совместными разработками б-ком и заемщиком ряда мероприятий, которые позволяют погасить задолж-ть.
10. Методы и условия кредитования.
Подметодами кредитованияпонимают совокупность приемов, с пом. кот. осущ-ся выдача и погашение кредита. Такихметодовтри:
1)Метод кредитования по остатку.При таком методе кредитования ссуда выдается под остаток уже накопленных ТМЦ и произведенных затрат. Накопленные ценности и осуществленные затраты предшествуют выдаче ссуды. Ссуда как бы компенсирует произвед-е заемщиком расходы на покупку ТМЦ. Погашение ссуды происх. по мере изменения остатка прокредитованных б-ком ТМЦ и затрат (например, если остаток ТМЦ, прокредитованных б-ком сократился на 50 млн. руб, то в таком же объеме д.б. погашена задолж-ть по ссуде).
2)Метод кредитования по обороту.Ссуда выдается в момент приобретения ТМЦ и погашается по мере их реализации, т.е. в процессе оборота.
3)Оборотно–сальдовый метод.Прим. в случ., когда кредит на начальной стадии оборота предоставляется по мере возникновения потребности в нем, а погашается в строго определенные сроки по срочным обязательствам.
Подусловиями кредитованияпонимаются определенные требования, кот. предъявляются к участникам кредитных сделок, объектам и обеспечению кредита. Это означ., что б-к д. предоставлять кредит не всем у кого есть в нем потребность, а т. тем, у кого есть возможность его вернуть и уплатить % в определ. договором сроки. К условиям т/ж относ-ся соблюдение принципов кредитования: целевой характер, возвратность, платность, срочность. При нарушении этих принципов б-к прекращает процесс кредитования и требует немедленного возврата кредита. Кредитный процесс д. отражать интересы обеих сторон (б-ка и заемщика).
11. Этапы процесса кредитования.
Процесс кредитования подразделяется на несколько этапов:
1).Подготовительный.Здесь изучается возможность предоставления кредита. В начале производятся переговоры между банком и клиентом. После изучения клиента, сферы его деят-ти, направления продажи прод-ции т.д. пр-е становится потенциальным заемщиком. После изучения клиента вновь происходят переговоры, инициатором которых выступает банк.В процессе переговоров необходимо: а) Установить, насколько возможна выдача кредита в соответствии с текущей политикой банка; б) Установить цель кредита; в) Выбрать вид кредита и метод кредитования, которые наиболее подходят для данного пр-я; г) Осуществить предварительный анализ риска выдачи кредита, исследовать сильные и слабые стороны работы клиента, установить источники возврата ссуды и уплаты %-в; д) Не затягивать решение б-ка о возможной выдаче кредита; е) Проконсультировать клиента, какие документы необходимы для оформления кредита.
Для выдачи кредита переговоры не являются окончательным решением банка.
2).Рассмотрение кредитного проекта. На этом этапе в б-к предоставл-ся док-ты клиента. Задачи по рассмотрению документации возлагаются на кредитный отдел. Выделяют 2 способа принятия решения о выдаче кредита – централизованный (в небольших банках) и децентрализованный. При децентрализ-м способе, полномочия по одобрению кредита передаются нижестоящим звеньям. Решение о выдаче кредита м. приниматься либо посредством процедуры последовательного их одобрения, либо кредитным комитетом. При последоват-м одобрении ? о выдаче кредита решается в начале рядовыми сотрудниками кред. отдела. Затем – переходит к вышестоящим по должности сотруд-м, вплоть до нач-ка отдела. В данном случ. каж. сотрудник имеет право принять решение только в пределах установленных полномочий. Подобная процедура принятия решения дает возможность персоналу б-ка реально проверить кредитную заявку, подробно выяснить интересующие б-к ?-сы и принять ответственное решение. При одобрении кредита кредитным комитетом ответственность работников б-ка менее высокая. Но и при этом способе обеспечивается компетентное решение.
3).Оформление кредитной документации. Работники б-ка оформляют кред. договор, договор залога, выписывают распоряжение о выдаче кредита, заводят спец. досье на клиента-заемщика (кредитное дело).
4).Этап использования кредита и последующего контроля в процессе кредитования. Осущ-ся наблюдение за кредитными операциями: с соблюдением лимита кредитования (кредитной линией), целевым использованием, уплатой ссудного %-та, полнотой и своевременностью возврата ссуды. На этом этапе не прекращается оперативный и традиционный анализ кредитоспособности клиента и при необходимости проводится с ним встреча. Кроме того на данном этапе осущ-ся последующий контроль за движением кредитов. Особое внимание уделяется просроченным и так наз. проблемным кредитам – кред., кот длит. время не возвращаются в б-к. Совместно с клиентом банк разрабатывает мероприятия, обеспечивающие возврат кредита.
12. Кредитная документация, предоставляемая банку.
Каждая экономическая операция сопровождается оформлением специальной докум-ции. Переговоры, кот. б-к вел с потенциальным клиентом заканчиваются письмом-ходатайством клиента в банк о предоставлении кредита. Это ходатайство явл. обоснованием получ-я кредита на определ. цели и включ. в себя сумму кредита и сроки. При заключ. кредитной сделки б-ку предостав-ся следующая докум-ция:
1).Документы, подтверждающие юридические полномочия: а) Учредительный договор пр-я-заемщика,; б) его устав; в) свидетельство о регистрации; г) сведения о руководстве пр-я (ФИО, адрес, телефоны и др.); д) контракт на поставку продукции; е) при совершении экспортных операций – лицензия и др.
2).Характеризующая материальную гарантированность возврата кредита: А)Баланс пр-я(Б-к м. потребовать расшифровки отдел. статей (ОС, произв. запасы, ГП, дебит. и кредит. задолж-ть и др. ), а т/ж потребовать балансы за последние 2-3 года и при необходимости – квартальные и месячные балансы. Это связ. с тем, что годовой баланс не отражает реальной ситуации и положение пр-я в течение года. Некот. б-ки требуют предоставление балансов заверенных налог. инспекцией). Б)Отчет о прибылях и убытках. В)Выписки из лицевых счетов в рублях и в валюте.Г)Технико-экономическое обоснование(Здесь содержится информация о кредитуемом мероприятии, его сроках, объемах, необходимых денеж. ср-вах, таможенные правила и ставки, акцизы, а т/ж дополнит. затраты (складские, транспортные и прочие расходы). После изучения всей документации б-ку необх. представить экспертное заключение, кот. как правило дополняется экспертизой юр. док-тов в т.ч. учредит-х в контрактах и договорах заемщиков, а т/ж док-тов, подтверждающих право собств-ти на кредитуемые ТМЦ.). Д) Накладные на поставку товара. Е) Договор на аренду помещений. Ж)Гарантии, поручительства и страх. полисы.
3)Документы, относящиеся к оформлению кредитной сделки.Эта группа док-тов возникает при положит-м заключении б-ка о возможности выдачи кредита: А)Срочные обязательства(Имеют определенную форму и фиксируют обязат-ва заемщика получить кредит на определенные цели, в определенной сумме и на определенный срок. Многие Росс-е б-ки перестали требовать оформления срочных обяз-в, т.к. срок погашения ссуды зафиксирован в кредитном договоре, который является достаточным основанием для списания средств со счетов заемщика.). Б)Кредитный договор. (Основ. док-т для заключ. кред. сделки. Определяет основ. права и обяз-ти участников сделки, оговаривается юрид. и эк-кая ответств-ть сторон. Строгой формы нет, но необх. отразить след. основ. моменты: полное наименование участников, юр. адреса, предмет договора, сумма кредита, сроки и вид погашения ссуды, ст-ть кредита (ссудный %-т), размер комиссионного вознаграждения, обеспечение ссуды. Неотъемлемыми частями кред. договора и договора поручительства явл-сясоглашение о бесспорном списании средств с банков. счетов(дает право кредитору в случае задержки возврата кредита и несоблюдения установленных договором условий взыскать суммы кредита и %-тов по нему в бесспорном порядке со счетов заемщика или гаранта соотв-но). В)Договор о залоге(Составл. при необх-ти. Если залог присутствует в кред. сделке, то он составл-ся в обязат. порядке. Зачастую подписи клиента и представителей б-ка заверяются нотариально.). Г)Карточка образцов подписей и печатей пр-я(Заносятся образцы подписей руков-ля и его замов, главбуха и его замов, т.е. лиц имеющих право распоряжаться фин-ми рес-ми пр-я и подписывать док-ты, предоставляемые в б-к.).
Клиентам эта схема тоже не вполне выгодна. Во-первых, мало кого устаивает, что квартира на время действия кредитного договора отходит в собственность банка и заемщик на это время не имеет право в ней прописаться. Во-вторых, может случиться так, что банк или дочерняя фирма разорится. Тогда - ни квартиры, ни денег.
Банкиры утверждают, что, если бы "вопросы прописки и собственности были урегулированы, то схемы кредитования были бы более совершенны. Но пока этого урегулирования не наблюдается - нет абсолютной уверенности в том, что если заемщик не выполнит свои обязательства, банк сможет вернуть квартиру."10
Некоторые банки отказались от практики оформления квартиры в собственность дочерних компаний. Квартира, купленная клиентом на полученные в кредит деньги, оформляется в собственность заемщика и одновременно - в залог под кредит. Такой вариант кажется наиболее удобным для заемщика, в действительности и здесь возникают дополнительные сложности.
"Банки не разрешают заемщику на время действия кредитного договора прописываться в квартиру. Во-первых, это означает, что заемщику нужно будет прописаться по другому адресу. Во-вторых, возникают проблемы и у продавца квартиры. Деньги ему будут выплачены только через месяц после оформления сделки (как правило, столько времени занимает процесс оформления кредита). В результате получается, что при использовании данной схемы кредитования можно купить только квартиры в новостройках."11
Участие в долевом строительстве является распространенной формой инвестирования в недвижимость. Порядок финансирования и взаимные обязательства сторон при долевом строительстве оговариваются в договоре. При этом могут применяться различные схемы расчетов, такие, как аванс с последующими поэтапными платежами, которые индексируются пропорционально изменению стоимости строительства, фиксирования цена и др.
Агентства недвижимости могут приглашать к участию в долевом строительстве, причем они могут выступать как посредниками, так и инвесторами-застройщиками. Во втором случае предлагаемая ими недвижимость при прочих равных условиях будет обходиться дешевле.
При совершении подобных сделок следует учитывать, что согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991г."Об инвестиционной деятельности в РСФСР" объекты являются долевой собственностью участников инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) всех выполненных работ и услуг. Только после этого дольщики могут оформить право собственности на жилье.
Для оформления свидетельства о собственности брокеры должны представить ряд документов, подтверждающих основания для строительства, финансирование строительства, акт государственной комиссии о приемки объекта (дома, жилого помещения) в эксплуатацию, справку организации-застройщика о балансовой стоимости 1кв.м. общей площади, справку бюро технической инвентаризации о инвентаризационной стоимости помещения. Для физических лиц обязательство представление документа, удостоверяющего личность, и справки о прописке (регистрации).
Ценные бумаги под обеспечение недвижимостью выпускаются в обращение жилищных облигаций, жилищных сертификатов, жилищных векселей и т.д.
"Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов" было утверждено Указом Президента РФ от 10 июня 1994г.№ 1182 для привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. Федеральная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ конкретизировала с некоторыми изменениями это Положение в рамках "Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации" от 12 мая 1995г. № 2.
Жилищные сертификаты разрешено выпускать юридическим лицам, которые имеют права заказчика и лицензию на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок и проектную документацию на строительство жилья. По определению, жилищные сертификаты - это любые ценные бумаги или обязательства, разрешаемые среди граждан и и юридических лиц, дающие право их собственникам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений (квартир), строительство которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения (обращения) выпуска этих ценных бумаг или обязательств. Проспект эмиссии жилищных сертификатов должен содержать схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом относительно стоимости жилищного сертификата на дату начала распространения жилищных сертификатов. Эмитент при этом должен отразить и предполагаемую периодичность индексирования стоимости первичного размещения и выкупа жилищных сертификатов. Жилищные сертификаты подлежат государственной регистрации в Министерстве финансов РФ или в его органах на местах. Их учет ведется в Государственном реестре жилищных сертификатов Российской Федерации. Данные о зарегистрированных выпусках жилищных сертификатов ежемесячно вносятся в Единый государственный реестр ценных бумаг Российской Федерации.
Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.
Первичное размещение жилищных сертификатов, то есть продажа их первым владельцам, производится самим эмитентом жилищных сертификатов либо профессиональным посредником. Гарантии для собственников сертификатов осуществляются, во-первых, за счет контроля уполномоченным банком использования эмитентом средств по целевому назначению для покрытия расходов по строительству. Во-вторых, за счет обязательного наличия гаранта выпуска жилищных сертификатов, который по договору должен выполнить денежные обязательства перед владельцами сертификата в случае их невыполнения эмитентом.
Под обращением сертификатов понимается совершение действий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и приводящих к смене собственника жилищных сертификатов. Сделки с жилищными сертификатами на вторичном рынке ценных бумаг совершаются по рыночным ценам. При регистрации держателем реестра собственников жилищных сертификатов перехода прав по сделке он обязан выдать новому собственнику жилищный сертификат на его имя и изъять из обращения жилищный сертификат на имя прежнего владельца.
Погашение жилищных сертификатов производится эмитентом следующими способами:
А) путем выкупа - по первому требованию собственника жилищных сертификатов - в течении 7 дней с момента письменного обращения собственника жилищных сертификатов к эмитенту;
Б) путем предоставления владельцам жилищных сертификатов в собственность квартиры, свободной на момент погашения сертификатов, или письменного обязательства эмитента о передаче ему права собственности на любую свободную квартиру после завершения ее строительства при условии предъявления к погашению жилищных сертификатов, представляющих 100% стоимости общей площади готовой квартиры;
В) путем обмена на жилищные сертификаты новой серии - только по соглашению с владельцами жилищных сертификатов. При обмене сертификатов не допускаются изменения их соответствии оплаченной общей площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с собственников жилищных сертификат.
2. РЫНОК ЖИЛЬЯ: ФОРМИРОВАНИЕ, РАЗВИТИЕ, НАСТОЯЩЕЕ СОСТОЯНИЕ
2.1. Приватизация, как основа форми рования жилищного рынка России
Образование рынка недвижимости началось с приватизации.
"В 1991г. жилищный фонд страны находился в основном в государственной собственности. В городах 79% жилья принадлежало государству: либо местным органам власти, либо государственным предприятиям или организациям. В самых крупных городах в государственной собственности находилось 90% всего жилищного фонда."12Отличительными чертами подобной формы владения жильем были следующие:
- централизованное распределение всех видов ресурсов и жесткое планирование объемов нового жилищного строительства:
- использование практически во всех регионах страны схем стандартного многоэтажного строительства и его ведение небольшим количеством крупных комбинатов;
- крайняя степень государственной монополизации строительного комплекса и обслуживания жилых домов;
- финансирование всего жилищного строительства исключительно за счет централизованных источников или государственных предприятий;
- почти полное субсидирование жилищно-коммунального хозяйства посредством использования различных форм государственного финансирования;
- конституционные гарантии предоставления дешевого жилья (строгий контроль за размером квартирной платы);
- доминирующая роль единой государственной системы распределения жилья, в основу которой положены списки очередников, составлявшиеся на местах.
Очевидно, что отказ от старых отношений в жилищном секторе и замена их системой, ориентированной на рынок, является крайне сложной задачей. Начальный этап жилищной реформы определяется двумя важнейшими факторами: принятием закона о массовой приватизации жилья и передачей ведомственного жилищного фонда на баланс местных властей.
Юридический аспект такой передачи, как и перевода ведомственного жилья в управление муниципальных органов, во многом не ясен. Тем не менее, по мере приватизации предприятий их жилищный фонд передается на баланс местных властей. Федеральные органы в основном отвечают за строительство жилья для офицеров-отставников и жертв чернобыльской катастрофы. Ответственность за реализацию жилищной политики также частично переместилась на региональный и местный уровни.
Пожалуй, наиболее важная реформа в жилищном секторе страны - приватизация государственного арендного жилья. Жильцам была предоставлена возможность получить в собственность жилье, которое они занимали, за символическую плату или бесплатно. Закон " О приватизации жилищного фонда в РСФСР" принятый Верховным Советом РСФСР в июне 1991г., разрешил приватизацию государственного арендного жилья (как муниципального, так и ведомственного) прописанными в нем жильцами. Местным властям при приватизации жилищного фонда было дано право взимать с жильцов плату при наличии излишков жилой площади. В то время как большинство городов поддержали эту идею, в Москве в январе 1992г., была принята программа бесплатной приватизации жилья. Но даже "в городах, установивших плату за излишки жилой площади, 85-90% ее было передано жильцам бесплатно. В декабре 1992 г. Верховный Совет РФ принял решение о проведении бесплатной приватизации жилья на всей территории Российской Федерации."13
Жилец, приватизировавший свою жилую единицу, имеет право полностью распоряжаться ею: он может ее сдавать или продать без всяких ограничений. Однако собственники приватизированного жилья не получают дополнительных прав выбора фирмы, которая будет осуществлять эксплуатацию здания, и определения стоимости этих услуг.
После принятия Закона о приватизации жилья в 1991г., ее темпы вначале были довольно медленными. К декабрю 1991г., только 90тыс. квартир или 0,4% всех отдельных государственных квартир в России, были переданы в частное владение. Процесс приватизации ускорился в 1992г, когда власти на местах определили условия, согласно которым квартиры будут передаваться в собственность жильцам. К концу года число приватизированных жилых единиц значительно возросло - только в декабре оно достигло 638тыс., в то время как за весь 1992 год было приватизировано 2,55млн. Можно отметить высокие темпы реализации московской программы бесплатной приватизации, чему способствовала эффективная система оформления заявлений. Согласно официальной статистике, к концу 1992г., в Москве было приватизировано 366тыс. единиц жилья, или 13% государственного жилищного фонда города по состоянию на 1990г. На конец 1993г. всего по стране было приватизировано 8,5 млн. единиц жилья, или 26%, но во второй половине года темпы приватизации заметно снизились.
Таким образом, программа приватизации жилья близка к достижению своих первоначальных целей: передаче достаточного количества жилых единиц в частную собственность с тем, чтобы создать основу жилищного рынка и способствовать появлению подлинной заинтересованности в экономической реформе у значительного числа российских семей.
Хотя результаты приватизации жилья в России весьма впечатляющи, особенно в Москве, где приватизировано около 40% жилых единиц, в связи с этим процессом возникает много вопросов. Какие семьи приватизировали свое жилье: относящиеся к группам с более высокими доходами, к классу "белых воротничков" или ко всем слоям населения? Как ведут себя пенсионеры? Что побуждает одни семьи приватизировать свое жилье, а другие - воздерживаться от этого? Почему уровень приватизации различается по городам?
Стандартная экономическая модель выбора формы владения описывает процесс принятия жильцами решения о том, становится ли им собственниками занимаемого жилья, в терминах потоков затрат (положительных и отрицательных) при аренде и праве собственности.
Поскольку в России приватизация жилья осуществляется бесплатно, жилец при приватизации получает, по сути, полную стоимость жилой единицы, хотя в будущем он, скорее всего, будет вынужден платить за ремонт своей квартиры. В Венгрии, например, семьи могут легко купить право на жилплощадь. Таким образом, потенциальное увеличение капитала жильца в результате приватизации следует уменьшить на величину его первоначальных вложений. В России стоимость приватизированной квартиры должна служить действенным фактором при принятии решения о приватизации: те, кто проживают в более дорогих квартирах, по-видимому, их раньше приватизируют.
