PIрассчитывается на конец года 0 с учетом оттоков и притоков.
Объем капитальных вложен й ограничен в 0 году 20.000.000, то встает выбор: принять проект А или кОбъем капитальных вложен й ограничен в 0 году 20.000.000, то встает выбор: принять проект А или комбинацию B и C. С оценки PI, то B и C более выгодны.
-------------
Вероятностная модель рынка
-------------
Инвестор реализует все активы портфеля (превращает портфель в начальную форму). Реализационная стоимость портфеля - W1. Покупка и реализация осуществляются по рыночным ценам. Инвестор желает мИнвестор реализует все активы портфеля (превращает портфель в начальную форму). Реализационная стоимость портфеля - W1. Покупка и реализация осуществляются по рыночным ценам. Инвестор желает максимизировать конечную стоимость инвестированного капитала, сто равносильно максимизации доходности R x P. Процесс инвестирования сталкивается с трудностями ввиду неопределенности цен и реализованных возможностей. Самое существенное, то что состояние определяет цены и доходность активов на данном рынке. СоИнвестор реализует все активы портфеля (превращает портфель в начальную форму). Реализационная стоимость портфеля - W1. Покупка и реализация осуществляются по рыночным ценам. Инвестор желает максимизировать конечную стоимость инвестированного капитала, сто равносильно максимизации доходности R x P. Процесс инвестирования сталкивается с трудностями ввиду неопределенности цен и реализованных возможностей. Самое существенное, то что состояние определяет цены и доходность активов на данном рынке. Состояние рынка изменяется не определенным образом и инвестор не может точно представить будущ е цены и доходности, тем не менее, на основе ретроспективной информации, он мог бы заметить, что эти изменения повторяются с определенной частотой. Инвестор замечает, так как состояние повторяется с определннной часИнвестор реализует все активы портфеля (превращает портфель в начальную форму). Реализационная стоимость портфеля - W1. Покупка и реализация осуществляются по рыночным ценам. Инвестор желает максимизировать конечную стоимость инвестированного капитала, сто равносильно максимизации доходности R x P. Процесс инвестирования сталкивается с трудностями ввиду неопределенности цен и реализованных возможностей. Самое существенное, то что состояние определяет цены и доходность активов на данном рынке. Состояние рынка изменяется не определенным образом и инвестор не может точно представить будущ е цены и доходности, тем не менее, на основе ретроспективной информации, он мог бы заметить, что эти изменения повторяются с определенной частотой. Инвестор замечает, так как состояние повторяется с определннной частотой, можно сформировать вероятностную модель инвестиционного рынка. Данную модель можно описать следующим образом: имеется некоторый рынок активов. Класс этих активов - A, отдельный актив - а1, a2, a3, ... an. Класс невозможных состояний - S. Каждому состоянию припишем состояние: P(S)>0. Sum P(S)=1.
В моВ модели Марковица это делается следующим образом:
Активу А ставится в соответствие случайная велисина R, которая показывает доходность А для выбранного инвестиционного горизонта Т. Значение доходности - r. Это значение инвестор может вычисдить по истечении инвестиционного периода. Случайная величина - функция,Активу А ставится в соответствие случайная велисина R, которая показывает доходность А для выбранного инвестиционного горизонта Т. Значение доходности - r. Это значение инвестор может вычисдить по истечении инвестиционного периода. Случайная величина - функция, определенная в пространстве. Современное обозначение: Ra/S-R или ra=Ra(S). Распределение для дискретной, т.е. принимающей конкретное значение дискрктной величины, строится следующим образом:
·перечисление всех возможных значений
·Для каждого rk при к=1...m определяют вероятностное значение
Распределение дискретной случайной величины можно выразить таблицей.
----------------
!!!ПРОПУСК !!! (надоело писать)
----------------
распределение является функцией. нъНепосредственное использование таблиц при большем количестве активов затруднительно. На практике вместо распределений используюраспределение является функцией. нъНепосредственное использование таблиц при большем количестве активов затруднительно. На практике вместо распределений используются качественные характеристики величин: дисперсия, стандартное отклонение и т.д. R принимается как случайная величина.
Инвестору доступен не весь рынок, а доступна только его часть, включающая активы А2 и А3. Поэтому нельзя забывать, что мы выбираем наилучший актив по двум критериям. А2 обладает более высИнвестору доступен не весь рынок, а доступна только его часть, включающая активы А2 и А3. Поэтому нельзя забывать, что мы выбираем наилучший актив по двум критериям. А2 обладает более высокой доходностью, но и обладает большим риском. Предположим, что инвестора удовлетворяет доходность от 2,5 до 10%%. Но не устраивает такой риск по этим активам. Инвестор вместо одного актива будет формировать портфель. Эта характеристика определяется следующим образом:
cov(R1,R2) =
= SUM(R1(S)-MR2) x (R2(S)-MR2) x P(S).Для выделения меры связи между случайными величинами,прибегаюткнормированиюковариации.Такаянормированнаявеличинаназывается коэффициентом корреляции.
cor(R1,R2)=cov(R1,R2) / DR1,DR2
---П Р О П У С К Л Е К Ц И Й ---
Методы оценки недвижимости
1.Метод капитализации. Используется только при доходной недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде текущих и будущих денежных поступлений, периодических платежей, текущей и будущей экономии на налогах, приргста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит, в ви1.Метод капитализации. Используется только при доходной недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде текущих и будущих денежных поступлений, периодических платежей, текущей и будущей экономии на налогах, приргста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит, в виде налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем. Метод основывается на трех принципах оценки недвижимости:
·Ожидания. Характеризует точку зрения покупателя на будущее и настоящую стоимость. Рыночная стоимость- текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав влад·Ожидания. Характеризует точку зрения покупателя на будущее и настоящую стоимость. Рыночная стоимость- текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или других прав.
·Спроса и предложения. характеризует точку зрения рынка на стоимость обмена. Исходя из этого, можно определить как сами потоки денежных средств и из отношение к стоимости так и тенденции их изменения.
··Замещения. Характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сигменте рынка и которые при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов.
Исходя из этого, норма прибыли, арендная плата и т.д. определяютсИсходя из этого, норма прибыли, арендная плата и т.д. определяются аналогичными показателями на рынке.
Методы перевода дохода в стоимость:
·Метод прямой капитализации. Основан на использовании ставки капитализации
Основные этапы:
1.Оценка потенциального валового дохода
ПВД - доход, который можно получить от недвижимости при 100% функционировании без всех пПВД - доход, который можно получить от недвижимости при 100% функционировании без всех потерь и расходов. Зависит от площади и арендной ставки за 1 м2 (их произведение).
2.Оценка потерь от неуплат и недогруженности объекта.
Проводится на основе анализа рынка, характера его динамики, применительно к недвижимости. ПНН=ПВД-Скидки на неплатежи и недогрузы.
3. 3.Расчет издержек на эксплуатацию. При этом исрользуется ретроспективный анализ и прогнозный доход. Используют информацию до и после налогообложения. Единственное условие - потокииденежных средств для различных объектов необходимо рассчитывать на одной основе, т.е. нельзя сравнивать доходы от ретроспективных данных с прогнозными. Также н3.Расчет издержек на эксплуатацию. При этом исрользуется ретроспективный анализ и прогнозный доход. Используют информацию до и после налогообложения. Единственное условие - потокииденежных средств для различных объектов необходимо рассчитывать на одной основе, т.е. нельзя сравнивать доходы от ретроспективных данных с прогнозными. Также надо сравнивать прогнозы расходов. Периодические расходы, обеспечивающие нормальную работу объекта - операционные расходы (условно постоянные, условно переменные и расходы на замещение - имеют место 1 или 2 раза за несколько лет и серьезно варьируются из года в год. Обычно это расходы на периодическую замену3.Расчет издержек на эксплуатацию. При этом исрользуется ретроспективный анализ и прогнозный доход. Используют информацию до и после налогообложения. Единственное условие - потокииденежных средств для различных объектов необходимо рассчитывать на одной основе, т.е. нельзя сравнивать доходы от ретроспективных данных с прогнозными. Также надо сравнивать прогнозы расходов. Периодические расходы, обеспечивающие нормальную работу объекта - операционные расходы (условно постоянные, условно переменные и расходы на замещение - имеют место 1 или 2 раза за несколько лет и серьезно варьируются из года в год. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компанентов улучшения). Если в период срока владения замена не предусматривается, то расходы не учитываются, но необходимо учесть износ от реверсии (перепродажи).
4.Определение итогового показателя доходов денежных средств (чистого операционного дохода). Пересчитывается вмтекущу4.Определение итогового показателя доходов денежных средств (чистого операционного дохода). Пересчитывается вмтекущую стоимость обхекта несколькими способами и выбор способа зависит от качестваминформации на рынке. ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех расходов, кроме налогов, амортизации и долгов по кредитам.
5.Определение коэффициента капитализации R. Включает доход на капитал (компенсация инвестору,5.Определение коэффициента капитализации R. Включает доход на капитал (компенсация инвестору, которая должна быть ему выплачена с учетом фактора времени, риска и т.д.) и возврат капитала (погашение суммы начального вложения). R учитывает компенсации за безрисковые неликвидные инвестиции, за риск, за низкую ликвидность, за менеджмент и поправку на корректировку стоимости недвижимости. Способы определ5.Определение коэффициента капитализации R. Включает доход на капитал (компенсация инвестору, которая должна быть ему выплачена с учетом фактора времени, риска и т.д.) и возврат капитала (погашение суммы начального вложения). R учитывает компенсации за безрисковые неликвидные инвестиции, за риск, за низкую ликвидность, за менеджмент и поправку на корректировку стоимости недвижимости. Способы определения R:
·Метод рыночной выжимки. Наиболее простой, быстрый и точный для недвижимости по данным на конкретном сигменте по сопоставимым продажам, аналогичным по своим характеристикам и полезности объектов недвижимости. Характеристики: мотивация, платежеспосолность, инвестиции и т.д. Стоимость = Чисты·Метод рыночной выжимки. Наиболее простой, быстрый и точный для недвижимости по данным на конкретном сигменте по сопоставимым продажам, аналогичным по своим характеристикам и полезности объектов недвижимости. Характеристики: мотивация, платежеспосолность, инвестиции и т.д. Стоимость = Чистый операционный доход / Коэффициент капитализации. При преобразовании чистого операционного дохода в стоимость, то R = ЧОД / Стоимость. Для более точного расчета необходимо использовать больше данных. Стоимость = ЧВД х Мультипликатор. Мультипликатор = Цена продаж / ЧОД
·Метод коммулятивного построения (суммирования). Делит ставку на части: проектная ставка (в %) и ставка возврата капитала. Проектная ставка делится на: безрисковая, на дополнительный риск, компенсация за низкую ликвидность, компенсация за менеджмент, поправка на повышение (снижение) недвижимости. Безрисковая ставка - базовая, к которой д·Метод коммулятивного построения (суммирования). Делит ставку на части: проектная ставка (в %) и ставка возврата капитала. Проектная ставка делится на: безрисковая, на дополнительный риск, компенсация за низкую ликвидность, компенсация за менеджмент, поправка на повышение (снижение) недвижимости. Безрисковая ставка - базовая, к которой добавляются остальные составляющие. В случае использования среднеевропейских показателей, к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования (страновой риск). В РФ берутся из ставок по депозитам высоконадежных банков. Безрисковая ставка определяет минимальную ставку за инвестированный капитал с·Метод коммулятивного построения (суммирования). Делит ставку на части: проектная ставка (в %) и ставка возврата капитала. Проектная ставка делится на: безрисковая, на дополнительный риск, компенсация за низкую ликвидность, компенсация за менеджмент, поправка на повышение (снижение) недвижимости. Безрисковая ставка - базовая, к которой добавляются остальные составляющие. В случае использования среднеевропейских показателей, к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования (страновой риск). В РФ берутся из ставок по депозитам высоконадежных банков. Безрисковая ставка определяет минимальную ставку за инвестированный капитал с учетом фактора времени. Недвижимость низколиквидна и поправка наинеликвидность - поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или поправка на время по поиску нового арендатора. Компенсация за менеджмент - чем рискованнее и сложнее инвестиции тем более компетентного уровня управления они требуют. Нельзя путать с управлением недвижимости. Ставка возмещения капитала = 1 / Число лет для возврата вложенного капитала.
·Метод связанных инвестиций
Большинство недвижимости покупается с помощью заемного или собственного капитала. Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной ставки, соиБольшинство недвижимости покупается с помощью заемного или собственного капитала. Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капитальных вложений, иначе кредитор не даст денег. Инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной = Ежегодные Большинство недвижимости покупается с помощью заемного или собственного капитала. Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капитальных вложений, иначе кредитор не даст денег. Инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной = Ежегодные выплаты на обслуживание долга / Основная сумма ипотечной ссуды. ИП - функция процентной ставки. Когда условия кредита известны, то ИП определяют по финансовым таблицам (ИП=Ставка процента+Коэффициент фонда погашения). Ставка, используемая для капитализации дохода определяется: СК = Денежные поступления до вБольшинство недвижимости покупается с помощью заемного или собственного капитала. Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капитальных вложений, иначе кредитор не даст денег. Инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной = Ежегодные выплаты на обслуживание долга / Основная сумма ипотечной ссуды. ИП - функция процентной ставки. Когда условия кредита известны, то ИП определяют по финансовым таблицам (ИП=Ставка процента+Коэффициент фонда погашения). Ставка, используемая для капитализации дохода определяется: СК = Денежные поступления до вычета налога / Сумма вложений собственных средств. СК сочетает в себе возврат вложенного капитала. Общая ставка капитализации должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Кредитная или долговая доля в суммарных инвестициях в недвижимость = Величина кредита / Стоимость недвижимости. Доля собственного капитала = 1 - Кредитная доля инвестиций в недвижимость. При известной ипотечной постоянной (Кз) и ставке Капитализации дохода на собственный капитал (Rc), то R=Кз х Мкр + Rc(1-Мкр). Мкр получают на основе данных по сопоставимым в недвижимость = Величина кредита / Стоимость недвижимости. Доля собственного капитала = 1 - Кредитная доля инвестиций в недвижимость. При известной ипотечной постоянной (Кз) и ставке Капитализации дохода на собственный капитал (Rc), то R=Кз х Мкр + Rc(1-Мкр). Мкр получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают: Rc= Денежные поступления до налогообложения / Собственный капитал. Взвешанные ставки могут быть рассчитаны при условии получения точных ставок для каждого из компанентов и доли их вклада. Тогда R=L x R1 + B x R2. Не учитывает снижение и повышение стоимости имущества в течение период в недвижимость = Величина кредита / Стоимость недвижимости. Доля собственного капитала = 1 - Кредитная доля инвестиций в недвижимость. При известной ипотечной постоянной (Кз) и ставке Капитализации дохода на собственный капитал (Rc), то R=Кз х Мкр + Rc(1-Мкр). Мкр получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают: Rc= Денежные поступления до налогообложения / Собственный капитал. Взвешанные ставки могут быть рассчитаны при условии получения точных ставок для каждого из компанентов и доли их вклада. Тогда R=L x R1 + B x R2. Не учитывает снижение и повышение стоимости имущества в течение периода.
·Метод инвестиционной группы
·
·метод Элвуда.
R = Rc x Mkр x C + Dep -app x SFF
C=Y+P x SFF - Ra
Rc -ставка дохода на собственный капитал
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (ипотечная доля в суммарном капитале)
С - Ипотечный коэффициент
Dep -Уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период
App -повышение стоимости имущества за прогнозируемый период
SFF -Коэффициент фонда погашения по соответствующей ставке Y для прогнозируемого периода
P -ставка для периода владения
SFF - SFF -Часть ипотечного кредита, которая будет погашена в прогнозируемом периоде
Ra -Ипотечная постоянная
Метод может быть рассмотрен в виде алгоритма:
1.Собирается информация об оцениваемом имуществе. Определяется Rc= Реальный доход на капитальные вложения, который инвестор ожидает получить за весь период владения имуществом. Включает прибыли от продаж и1.Собирается информация об оцениваемом имуществе. Определяется Rc= Реальный доход на капитальные вложения, который инвестор ожидает получить за весь период владения имуществом. Включает прибыли от продаж и убытки.
2.Рассмотрение Мкр. В Mkp не рассматриваются льготные условия кредитования.
3.Определение типичностииусловий кредита и ставки по нему. Отношение инвестора к ставке прогнозируемо. Если прогноз сделать нельзя, то нельзя применять данный метод .
4. 4.Горизонт расчета. Следует определить срок использования имущества. При рассчете С с помощью таблиц Элвуда, в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: 5, 10, 15 и 20 лет.
5.Арр. Больштнство инвесторов считают, что стоимость имущества будет расти.
6. SFF. 6. SFF.Определяется в таблицах Элвуда и фактически рассматривается в таблице "6 функциях денег". Учет возмещения капитальныз затрат в коэффициенте капитализации - R.
Потоки дохода на инвестиции, поступления которых прогнозируются равными долями в течении неограниченного срока, а также если не прогнозируется изменение стоимости влрженного капиталаЮ то эти потоки могут быПотоки дохода на инвестиции, поступления которых прогнозируются равными долями в течении неограниченного срока, а также если не прогнозируется изменение стоимости влрженного капиталаЮ то эти потоки могут быть капитализированы по ставке дисконта. В этом случае, возмещение инвестиционных затрат происходит в момент реверсии (перепродажи) и весь поток доходов является доходом на инвестиции. Если прогнозируется изменение стоимости активов, то возникает необходимость учета возврата или вощмещения капитала в коэффицПотоки дохода на инвестиции, поступления которых прогнозируются равными долями в течении неограниченного срока, а также если не прогнозируется изменение стоимости влрженного капиталаЮ то эти потоки могут быть капитализированы по ставке дисконта. В этом случае, возмещение инвестиционных затрат происходит в момент реверсии (перепродажи) и весь поток доходов является доходом на инвестиции. Если прогнозируется изменение стоимости активов, то возникает необходимость учета возврата или вощмещения капитала в коэффициенте капитализации.
Порядок расчета коэффициента капитализации, если:
1.Стоимость капитала не меняется
Если реверсия произойдет по цене, равной первоначальным инвестициям, то доходы прогнозируются по стоимости: I/R
2.Снижается стоимость капитала
Сумма возмещений должна быть получена из текущего дСумма возмещений должна быть получена из текущего дохода. R должен включать доход и возмещение ожидаемой потери. Способы возмещения:
·Прямолинейный возврат (метод Ринга)
Предполагает, что возмещение суммы происходит ежегодно равными частями.
·Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода по инвестициям (метод Инвуда)
Норма возврата инвестиции как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов может составлять порядка сорока, остаток обеспечивает возмещение или возврат. Если происходит 100% потеря капитала, то часть доходовНорма возврата инвестиции как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов может составлять порядка сорока, остаток обеспечивает возмещение или возврат. Если происходит 100% потеря капитала, то часть доходов, идущая на возмещение капитала, реинвестированная по процентной ставке вырастает ло первоначальной основной сумме, т.е. происходит полное возмещение капитала.
·Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставки процента (метод Хоскольда)
Иногда инвестиции бывают очень прибыльными и возможИногда инвестиции бывают очень прибыльными и возможность реинвестирования по той де ставке процента, что и у первонрчального процента маловероятно. Для реинвестированных средств возможно получение дохода по более низкой безрисковой ставке процента. Обычно при вложении в недвижимость, типичный инвестор расчитывает на рост стоимости вложенного капитала. Этот Иногда инвестиции бывают очень прибыльными и возможность реинвестирования по той де ставке процента, что и у первонрчального процента маловероятно. Для реинвестированных средств возможно получение дохода по более низкой безрисковой ставке процента. Обычно при вложении в недвижимость, типичный инвестор расчитывает на рост стоимости вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе повышения цены зданий, земли, спроса на определенные объекты недвижимости. Появляется необходимость учета прироста стоимости капитальных вложений.
3.Повышается стоимость капитала
