Кроме требований о соблюдении формы и регистрации сделок законом установлена необходимость достижения сторонами соглашения по всем существенным пунктам договора. Например, недействителен договор купли-продажи, если не определена цена договора; договор от имени юридического лица может быть подписан только лицом (представителем) имеющим письменно удостоверенные полномочия.
Сделка может быть признана недействительной в судебном порядке (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка). В соответствии с действующим законодательством недействительными признаются следующие сделки:
не соответствующие требованиям закона;
совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
мнимые и притворные;
совершенные лицами, признанными недееспособными; частично дееспособными, находящимися под влиянием заблуждения или обмана, не способными понимать значение своих действий; под угрозой или насилием и др.;
сделки, осуществленные от имени юридического лица, но выходящие за пределы его правоспособности.
Если сделки признана недействительной, как правило, производится реституция, т.е. возвращение сторон в исходное положение. ГК РФ установил отличные от общего трехлетнего срока исковой давности сроки для признания сделки недействительной (оспоримой сделки) – в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, в течение 10 лет по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 181 ГК РФ).
Сделки по зданиям (помещениям) удостоверяются местным нотариусом по месту нахождения строения (при удостоверении договора мены – по месту нахождения любого из строений). Нотариус истребует у продавца (собственника):
правоустанавливающий документ (свидетельство о регистрации недвижимого имущества);
справку БТИ (Бюро технической инвентаризации или иного регионального органа с аналогичными функциями);
справку от отсутствии задолжности по налогам;
справку об отсутствии арестов и запрещений (если нотариус не ведет эту работу сам). При наличии запрещения договор отчуждения строения может быть удостоверен только с согласия кредитора и приобретателя на перевод долга, а при наличии ареста – только после его снятия;
письменное согласие другого супруга на отчуждение имущества, приобретенного в браке (согласия супруга не требуется, если имущество приобретено в порядке наследования, дарения либо ранее был произведен раздел имущества супругов);
извещение участников общей долевой собственности о намерении произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых производится отчуждение доли (извещения не требуется при дарении, продаже доли одному из собственников и при непроживании собеседников в доме, если адрес их неизвестен);
разрешение администрации на отчуждение дома, незаконченного строительства;
документ, подтверждающий нетрудоспособность продавца при удостоверении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца.
Основные условия оформления порядка купли-продажи земельных участков. Купля-продажа земельного участка в настоящее время производится в следующем порядке.
Продавец земли при подготовке к продаже земли должен обратиться в местный комитет (орган) по землеустройству и землепользованию за получением документа, именуемого обычно «землеотводом» или планом земельного участка.
При этом он должен предъявить документы, подтверждающие свои права на этот участок земли. На основании соответствующего обращения продавца землеустроителя, обладающие соответствующими правами и лицензией, осуществляют замеры и описывают границы земельного участка, которые для юридической чистоты необходимо согласовать с соседями, получив их подписи на плане.
Если на земельном участке имеются постройки, то на них следует получить технический паспорт местного бюро технической инвентаризации. После этого со всеми вышеперечисленными документами следует обращаться за оформлением договора купли-продажи к местному (районному) нотариусу.
Когда земля и строения являются совместной собственностью супругов, то сделку следует оформлять от лица и мужа и жены как совместно действующих собственников.
Согласно действующему законодательству право собственности у покупателя возникаетс момента регистрациидоговора купли-продажи в соответствующем земельном комитете (органе). При этом продавец теряет право собственности, и на его свидетельстве о праве собственности на землю делают соответствующую отметку, а покупателю выдают новое свидетельство.
Новому собственнику земельного участка местный земельный комитет (орган) выдает свидетельство (государственный акт) на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге (в местной администрации) на основании нотариально заверенного договора купли-продажи (в местном БТИ необходимо сделать отметку об изменении владельца строения или здания, расположенного на вновь приобретенном участке).
Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием для совершения последующих сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством. При первичном предоставлении земельного участка свидетельство (государственный акт) выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации.
Государственные акты и свидетельства о праве собственности на земельные участки, выданные до вступления в действие Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством единого образца, утвержденным упомянутым указом.
Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение либо взявшие их в аренду (кроме аренды у физических лиц), имеют право на предоставление и выкуп участков в собственность.
Акты, подтверждающие право собственности на земельные участки или право пользования земельными участками, выданные после вступления в силу Указа Президента РФ №1767 органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными.
II Инвестиционная заявка
Реквизиты предприятия (организации)
Наименование предприятия (полное и сокращенное)
Юридический статус
Юридический адрес
Банк
Расчетный счет
Ф., и., о. Руководителя
Телефон
Факс
Телетайп
Телекс
Примечание. Кроме заполнения перечисленных данных прилагается краткая (2-3 стр.) пояснительная записка.
Характеристика направлений инвестиций
1. Характер инвестиционной деятельности:
новое строительство;
расширение действующего предприятия;
реконструкция действующего предприятия;
техническое перевооружение.
2. Основные направления инвестиций:
проведение научно-исследовательских, опытно-конструкторских, проектных работ;
приобретение лицензий и «ноу-хау»;
приобретение технологий;
строительство производственных помещений;
строительство объектов производственной инфраструктуры;
строительство объектов социальной инфраструктуры;
модернизация оборудования;
приобретение оборудования;
приобретение сырья и комплектующих изделий;
обучение персонала;
другие цели (указать).
3. Основные задачи, решаемые при помощи инвестиций:
расширение объема выпуска продукции;
расширение номенклатуры или ассортимента продукции;
организация производства новых видов продукции;
повышение рентабельности производства.
В том числе:
увеличение объема производства;
улучшение качества продукции и рост цены выпускаемой
продукции;
снижение затрат на производство;
другие факторы;
использование имеющихся в собственности предприятия патентов, авторских свидетельств (указать, какие, где, когда выданы и зарегистрированы);
повышение качества и конкурентоспособности продукции.
В том числе:
на внутреннем рынке, реализуемой за рубли;
на внешнем рынке – за доллары;
снижение вредных выбросов и отходов производства;
утилизация и использование отходов производства;
другое (указать).
4. Степень проработки инвестиционного проекта:
I.По предлагаемому проекту имеется:
только идея проекта;
технико-экономическое исследование, разработанное в 200 г.;
технико-экономическое обоснование, разработанное в 200 г.;
проект, разработанный в 200------- г.;
рабочий проект, разработанный в 200 г.;
макетный образец нового изделия;
опытный образец нового изделия;
полная готовность к передаче образца в серийное производство, т.е.
наличие пусковой и эксплуатационной технической документации;
временный технологический процесс на изготовление изделий;
полный технологический процесс на изготовление изделий;
минимально необходимые для выпуска изделий оснастка и
инструмент;
полностью необходимые для выпуска изделий оснастка и
инструмент;
универсальное оборудование;
специальное оборудование.
II.На материалы инвестиционного проекта имеются положительные
заключения (прилагаются):
санитарно-эпидемиологической службы;
экономической экспертизы;
органов охраны памятников архитектуры и культуры.
III.Уровень проработки вопроса о выделении земельного участка:
получено согласие местных органов;
акт выбора площадки (трассы) оформлен;
земельный участок имеется.
IV.Уровень проработки вопроса о наличии подрядных организаций для
осуществления проектных, строительно-монтажных и
пусконаладочных работ:
предполагается проведение конкурса;
определены подрядчики и заключены с ними договоры о намерениях.
V.Наличие возможных гарантий инвесторам для возмещения затрат в
случае нарушения условий инвестиционного проекта:
государственная гарантия;
гарантия местных органов власти;
гарантия банка;
страхование инвестиций;
залог земли и имущества;
особые условия договора.
VI.Оценка сырьевых, энергетических, водных трудовых ресурсов,
требующихся для реализации инвестиционного проекта
(прилагаются соответствующие аналитические и справочные
материалы).
VII.Оценка устойчивости и качества кооперированных связей по
поставкам сырья, материалов, заготовок, полуфабрикатов,
комплектующих изделий.
Характеристика конечного результата инвестиционного проекта
Технико-экономическая характеристика конечного продукта (услуги).
Наименование.
Основные технические характеристики:
А) указать обычный набор характеристик, свойственных данному виду
товара (услуги);
Б) привести сравнительный анализ с характеристиками товаров (услуг),
имеющихся на рынке;
В) привести прогнозируемое изменение характеристик выходящих на
рынок товаров (услуг).
Дата завершения инновационного проекта и начала производства товара (услуги).
Основные экономические характеристики:
А) объем и тенденции изменения спроса на товар (услуги), намечаемый
производству в результате осуществления инвестиционного проекта;
Б) объем продаж вида товара (услуги) на рынке, выход на который
предполагается в результате осуществления инвестиционного
проекта;
В) перечень действующих на данном рынке товара (услуги) агентов с
указанием объема продаж;
Г) прогнозируемый после осуществления инвестиционного проекта
объема производства (продаж);
Д) анализ цен на товар (услуги), а также возможностей и условий ее
реализации на потенциальном рынке;
Е) проектная себестоимость производства продукта (услуги);
Ж) проектируемый годовой объем прибыли.
Объем инвестиций, требуемый для осуществления проекта
1. Общий объем инвестиций, млн. руб., ;
млн. долл.
2. Объем собственных инвестиционных средств в предлагаемый проект
акцептора инвестиций, млн. руб., ;
млн. долл. .
3. Объем требуемых инвестиций, млн. руб. ;
млн. долл. .
4. Дата начала реализации инвестиционного проекта.
5.Дата начала освоения средств потенциального инвестора (при сроке осуществления инвестиционного процесса свыше одного года указывается распределение инвестиций по этапам осуществления проекта, а также по полугодиям).
Планируемые источники инвестиционных поступлений
Источники инвестиционных поступлений (объем инвестиций и их доля в общем объеме требуемых инвестиций):
1. Собственные средства, млн. руб. %;
млн. долл. %;
2. Государственные капитальные вложения, млн. руб. %;
млн. долл. %.
3. Банковский кредит:
ЦБР (предполагаемая учетная ставка), млн. руб. %;
млн. долл. %.
АКБ (предполагаемая учетная ставка), млн. руб. %;
млн. долл. %.
инобанки (предполагаемая учетная ставка), млн. руб. %;
млн. долл. %.
5. Выпуск и продажа акций (прилагается проект эмиссии акций:
номинальная стоимость акций, общая сумма продажи, процент
уставного капитала и т.д.), млн. руб. %;
млн. долл. %.
Итого общий объем инвестиционных ресурсов для осуществления
инвестиционного проекта
млн. руб. %;
млн. долл. %.
в том числе средства лица, которому направляется инвестиционная заявка, млн. руб. %;
млн. долл. %.
Условия возмещения затрат и вознаграждения потенциальных
инвесторов
1. Возврат инвестиций и процентов по ним в денежной форме:
дата начала выплат;
размер выплат;
фиксированный (млн. руб.; млн. долл.);
пропорциональный объему продаж (%);
пропорциональный полученной прибыли (%).
2. Предоставление права собственности на долю продукции, производимой после осуществления инвестиционного проекта:
доля продукции, принадлежащая инвестору, %:
в период погашения инвестиционных затрат;
в определенный согласованный период действия договора
инвестирования;
в период последующей эксплуатации.
3. Предоставление прав на совместное владение, распоряжение и пользование инвестированным объектом, %:
доля в акционерном капитале;
доля от объема продаж;
доля от объема полученной прибыли;
прочие права (использование торговой марки, оперативное или стратегическое управление объектом и т.д.).
III Рисунки, таблицы, приложения
БИЗНЕС-ПЛАН
Внутрифирменная Внешние функции
деятельность
Разработка стратегии (концепции) Привлечение для реализации
развития фирмы и конкретизация проектов инвестиций
отдельных направлений ее
деятельности Обоснование для включения
проектов в государственные
Разработка и осуществление (региональные) программы
проектов создания новой продукции и получение средств из
(услуги) централизованных источников
Оценка внутреннего нау чного, Получение банковских кредитов
технического, производственного и
коммерческого потенциала фирмы и Обеспечение успешной реализации
выявление резервов акций фирмы на фондовом рынке
Подготовка и осуществление Организационно-финансовое
мероприятий по внедрению новых обоснование необходимости
технологий и приобретению создания совместных, производств,
оборудования предприятий с использованием
иностранного капитала и других
Подбор новых и переобучение форм совместной деятельности
собственных рабочих и
специалистов Разработка и осуществление
мероприятий по созданию
Контроль за финансовыми финансово-промышленных групп
результатами деятельности фирмы
Мероприятия по снижению степени
риска в деятельности фирмы
Формирование благоприятного
имиджа фирмы
План мер предупреждения
банкротства и выход из кризисных
ситуаций
Подготовка и проведение собраний
акционеров фирмы
Рис.1. Основные функции бизнес-плана
Принятие решения Принятие решения о Разработка системы Создание группы
о разработке проектаразработке финансового обеспечения разработки
бизнес-плана разработки бизнес-плана бизнес-плана
и открытие
финансирования
Формулировка Сбор исходных Выбор методики Проведение
целей (концепции) данных расчета и компьютерных необходимых
бизнес-плана систем технико-экономи-
ческих расчетов
Приобретение информации и Экспертиза бизнес-плана
услуг специализированных с привлечением внешних
фирм экспертов
Организация и проведение Утверждение варианта
презентации бизнес-плана бизнес-плана
Проведение переговоров с Внесение корректив в Определение степени
потенциальными партнерами бизнес-план с учетом участия партнеров в
по реализации бизнес-плана предложений партнеров реализации бизнес-плана
Согласование условий с Утверждение Осуществление программы
партнерами и оформление бизнес-плана работ в рамках выполнения
договорных отношений бизнес-плана
Рис.2. Примерная схема организации разработки бизнес-плана
Таблица 1
|
Преимущество товара
|
Слабые стороны товара |
